房企积极施展“平衡术”

爱德华·格莱泽曾在《城市的胜利》一书中写道：“城市是人类最伟大的发明和最美好的希望，城市的未来将决定人类的未来。”当城市发展从“增量时代”转为“存量时代”，城市更新无疑正成为房地产行业的新风口。今年，“实施城市更新行动”更是首次被明确写进政府工作报告。于是，房企也纷纷抢滩城市更新赛道，挖掘存量空间的改造价值，紧抓发展契机。

城市更新需求日益扩大

破旧厂房实现华丽转身、老旧街巷基础设施迎来改造、闲置场地变为公共空间……当下，我国城镇化率已经超过60%，北上广深等一线城市城镇化率则超过85%，城市更新的需求日益扩大。

据不完全数据统计，我国房地产总市值约为496万亿，如果按2%的城市更新转化率，城市更新或将为行业带来约10万亿元的巨大市场。

但城市更新，并不只是简单的建筑物推倒重建。而是针对特定城市建成区，如老旧小区、老旧厂房、城中村等，根据城市规划和规定程序进行综合整治、有机更新，在保持城市既有风貌的前提下，实现新的需求。“更新是因为它原来的功能或者是模式满足不了现在的要求，所以要做一些让它能跟上这个时代发展的步伐。”世茂华北区董事长兼总裁刘辉如是说。

城市更新常态化是城市转型高质量发展的必由之路，也是城市自我调节与品质提升的内在要求。“新时代下，城市更新更肩负着城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。”仲量联行华北区战略顾问部总监王飞指出，目前北京城市更新政策将城市分为了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、核心区平房(院落)更新及其他类型。

据王飞介绍，目前，社会资本参与老旧厂房和楼宇更新的热度相对较高，同时也在探索社会资本参与老旧社区改造和平房院落更新运营的创新模式。

今年8月，住房和城乡建设部正式印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。通知明确指出，对于城市更新，要坚持划定底线、坚持应留尽留、坚持量力而行，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。

“城市更新永远在路上。”王飞认为，城市更新将是北京城市发展长期的主旋律，但同时也存在不少挑战。“首先要兼顾市场短期需求动态和城市功能长期均衡之间的协调；其次兼顾减量发展落实与增量资源配置之间的协调；还要兼顾历史文化因素和商业价值因素之间的协调；此外也要兼顾财政投入和市场投资运营的协调。”

城市更新成部分房企重要利润增长点

业内分析人士认为，新要求对企业的资金平衡提出了更高维度的挑战。记者通过此前房企在业绩沟通会上的发言发现，部分房企仍持乐观态度。“城市更新被纳入到了国家的十四五规划，我们认为城市更新必须走高质量发展之路，而不断规范的政策则有助于行业规范和健康发展。”深耕城市更新领域20余年，有着“旧改之王”之称的佳兆业，显然并没有过多担忧。

据悉，截至今年上半年，佳兆业集团共拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米。城市更新项目利润贡献约占三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。

克而瑞数据显示，截至2021年上半年，50强房企中已有超过60%进驻城市更新板块，同时，近9成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%-30%之间，城市更新已作为“后地产时代”重要的业务发展方向。

“像万科、华润、远洋等一批城市更新领域的‘老手’，很早前就已经洞悉了城市更新的趋势并积极布局，在房地产开发商的身份之外，他们也被贴上‘城市共建者’的标签。”对房企来说，当下城市更新已不再仅仅是土地来源之一，更是重要的利润增长点。将城市更新作为企业发展的重要战略布局已成为多数企业的共识。

数据显示，富力、华润、中海等5家重点布局城市更新业务的房企，2021年上半年净利率皆在16%以上，远高于行业平均净利率9.6%。由此看来，城市更新对房企而言，已上升到了重点战略层面。

“目前部分房企，特别是国有房地产企业，持有较多的存量资产，而城市更新恰好为存量资产价值提升提供了政策依据，有利于盘活存量低效资产，提升资产价值，进而提升产业能级、城市功能和社区活力。”王飞表示，城市更新同时也有利于房企改善现金流，实现资产证券化，降低债务杠杆。

但城市更新既复杂又专业，除了硬件设施的更新，城市产业、人们的生活方式、城市功能也需要被更新。“虽然目前城市更新的架构、配套政策尚处于探索阶段，但对开发商而言，深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观，也将会成为企业长期扩充土储规模的重要形式。”一位不愿具名的业内人士如是说。

当城市更新驶入快车道，房企在项目的打造上更要研究出差异化、创新的打法。“城市更新对房企综合能力有较高的要求，不管是对设计的把握、对客户的理解，还是对城市肌理、对文化脉络的梳理能力，要实现保护原有城市肌理与满足新发展需求之间的平衡并非易事。”刘辉表示。

声音

城市更新将细分赛道

　　高力国际华北区副董事总经理陈难

8月31日，《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》正式发布(以下简称“行动计划”)。对此，高力国际华北区副董事总经理陈难认为，行动计划与之前最大的不同之处在于颁布了具体的量化目标，同时明确了相应的时间表。

据悉，此次新政共涉及六大类城市更新项目类型，再次明确了城市更新并不限于旧楼改造、写字楼和商业改造，同时也涉及工业厂房、老旧园区和公共设施等项目改造。

此外，政策还明确了，到2025年将重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，及有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

陈难认为，行动计划体现了城市更新所具备的三个核心价值，即社会经济价值、城市经济价值和资产经济价值。

“社会经济价值主要体现在产业升级和消费需求提升两大方面，会对城市GDP、税收和就业等方面起到带动作用；而城市经济价值体现在城市形象、居民幸福感，获得感、人口素质等方面；资产经济价值则更注重项目自身的再生价值，如楼宇再生价值等。”陈难表示，价值的提升标志着城市更新的第一阶段的暂时结束或成功。而楼宇更新不仅能为产业提供更优质的发展空间，还可以吸引高素质人才，提升城市产业聚集效应。

在陈难看来，楼宇的更新，是城市发展和人口聚集的重要抓手。

“楼宇一边承载着产业发展，一边服务着办公人群。”陈难强调，如果从这个角度出发，楼宇改造的标准并不是越高越好，而是应该更注重市场和客户需求。

除此之外，陈难还指出，城市更新虽然是相对比较新的一条赛道，但这条赛道却并不宽松。

“在商业不动产的竞争愈发激烈的情况下，房企、机构、投资者都纷纷转向城市更新，在他们看来，城市更新是一个很好的机会，希望分一杯羹。”陈难认为，未来参与城市更新的房企会越来越多，城市更新的维度也会越来越宽，但未来这个板块一定会细分赛道，而每一个赛道都会有领跑者。

“因为城市更新是一个比原来基础开发建设更专业的赛道，成功与否取决于团队能力、企业理念和运用外部资源的能力。未来城市更新不再是‘闭着眼就能挣钱’的行业，而是需要专业的机构、专业的团队去持续做这件事情。”陈难如是说。