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万达商管正式赴港IPO,王健林真的“回来”了

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历经数年浮沉,王健林带着“轻资产”的万达商管,重新杀回港交所。

10月21日晚间,珠海万达商管在港交所提交招股书,中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。珠海万达商管拟面向全球发行股份,用于投资收购、扩大在管物业面积、改造场景硬件、以及战略投资等。

珠海万达商管是万达集团旗下的商业运营平台。今年3月底,万达宣布终止回A计划,同时与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿战投入股。此后,回港上市进程密集启动。

8月20日,证监会首次接收珠海万达商管提交的境外上市材料;8月26日,证监会出具补正通知。10月11日,提交材料便获受理。拿到“小路条”后,万达商管“光速”提交了招股书,而这距离其首次提出申请刚刚两个月。

相较于被挡在A股大门外的时光,万达商管此次赴港上市要顺利得多。目前,万达商管是全国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司;截至2021年6月30日,管理全国204个城市380座万达广场,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

为上市折腾的漫长七年

如果回溯万达集团的关键节点,2014年算是一个。

万达集团成立于上个世纪,但真正加速发展是从2010年开始。当年,15家万达广场新开业,此后每年新开业广场数均在两位数。2014年,万达广场新开业22家,累计数量破百。商业规模的飞速发展,为此后赴港上市做好了准备。

2014年12月10日,万达商业发行6亿股股票,每股价格48.00港元,成功登陆港交所。2015年,万达商业超额配售5254.76万股H股,赴港上市共募集资金约313亿港元。

但是,当时因内地和香港市场的估值落差,万达商业上市当天即破发。股价低迷,使得万达内部认为港股严重低估其商业价值,因而决定转战A股。然而,A股对传统房地产企业有严格准入要求,因此万达将房地产业务彻底剥离,宣布全面转型轻资产。

公开信息显示,2018年,万达商管还引入了腾讯、苏宁、融创和京东等投资者共计304亿元的出资,由它们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人持有的14%的股份。据称,交易协议约定,万达商管需在2023年10月31日前完成上市。

眼看上市期限越来越近,A股大门却丝毫不见松动,万达商管决定转投港交所。

今年3月,万达宣布终止万达商业A股的IPO进程,并对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现上市进程。不仅如此,珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司,珠海万达商管浮出水面。

相较于曾经备受港交所“冷落”的万达商业,如今的万达商管打出了“轻资产”概念。

所谓“轻资产”,即企业不自持相关商业地产,只输出品牌,负责设计、运营等工作,并分得收益。2019年,万达商管彻底剥离房地产业务,由新成立的万达地产集团负责万达商管剩余的房地产业务,万达商管则专注于商业运营管理,强调服务业属性。

数据显示,截至2021年6月30日,万达商管管理全国204个城市380座万达广场,其中独立第三方项目总数106个,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。截至2021年6月30日,珠海万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。

上半年营业收入106亿元

从业绩数据看,万达商管可跻身物管赛道头部。

数据显示,2018年~2020年及2021年上半年,万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元,核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。截至2020年底,是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

具体而言,万达商管主要根据两种运营模式提供服务:委托管理模式、租赁运营模式。

所谓委托管理模式,即全权负责管理商业广场,提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。这种模式下,收入来源包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费,目前其280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理。

租赁运营模式,即从业主处租赁物业,将商业广场内的商业空间出租给商户,同时全权负责管理商业广场;收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其118个在管独立第三方商业广场中,有82个采用租赁运营模式。

2021年3月,为了统一母公司集团项目的运营模式,万达商管与前者终止根据租赁运营模式管理56个商业广场的租赁合约。调整后,租赁运营模式往后将只应用至独立第三方拥有的商业广场。

目前,万达来自母公司的商业项目,仍为其提供收入的大头,尤其是委托管理模式下的物业管理服务收入、增值服务收入。

招股书显示,2018年~2020年及2021年6月30日止六个月,集团委托管理模式下物业管理服务所得收入分别为61.84亿元、68.12亿元、52.81亿元、22.97亿元及33.77亿元,占其总收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

增值服务包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务等。于往绩记录期,所得收入分别为34.10亿元、37.12亿元、34.95亿元、13.73亿元及23.69亿元,占同期总收入的30.9%、27.7%、20.3%、18.4%及22.3%。

通过向独立第三方输出品牌与管理,万达商管也获得较为可观的收入。

数据显示,2018年~2020年及2021年6月30日止六个月,租赁运营模式下商业管理服务产生的收入分别为9.87亿元、19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元及24.51亿元,分别占总收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。

贝壳研究院商业地产分析师郑中认为,珠海万达商管定位全轻资产模式,并通过较强的项目拓展能力积累了较为可观的第三方商管项目;对于独立第三方项目,通过项目净收益分成,与第三方业主的利益形成强绑定,可持续性较高。

行业竞争仍然激烈

目前,中国的商业运营服务市场较为分散。据弗若斯特沙利文的资料,按在管建筑面积统计,中国五大商业运营服务供应商的总市场份额为12.7%。万达商管认为,其要在规模、品牌、盈利能力、运营能力及服务质量等方面与同行展开竞争。

该集团续称,能否在激烈的竞争中维持市场地位,取决于向业主和商户提供差异化、强竞争力及高质量的商业运营服务的能力。

值得注意的是,近年来,随着商业竞争日益激烈,各种差异化的商业项目不断推出,如华润、万科、世茂等都推出多种不同的产品线,万达商管面临的竞争仍然激烈。此前,万达借助标准化复制,快速提升市场规模,但产品的差异化特质有待丰富。

不过,克而瑞认为,万达商管目前在全国各大区域均有布局,同时也依靠轻资产战略继续保持高速的发展,在商场运营方面总体情况都较为良好,各经营指标相对稳健。其中,近乎100%的高出租率、较高的坪效是万达商管的两大特点。

同时,在轻资产成为行业发展重点的当下,万达商管已实现全面轻资产化。“万达的收入得以不受房地产市场波动影响,同时也帮助企业减少了投入成本,减轻了资金压力,并充分发挥在商业物业运营管理方面的专长,加快城市布局。”上述机构认为。

郑中也认为,和住宅物管相比,商管业务毛利润更高,加上位于优质地段的商业物业较为稀缺,近年来估值也不断走高,因此近期多家房企谋求商管部分拆分上市,纷纷向轻资产输出转型。贝壳研究院预计,珠海万达商管上市后,将会为母公司带来更多机遇。

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