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香港楼价开始微调,北部发展对楼市影响仍待观察

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 最近香港的房地产投资者开始陷入一种缺乏方向感的状态。

在刚刚过去的一周,一些负面消息,给香港的地产投资者带来不少深秋的凉意,也给10月初的特首施政报告所带来的一些兴奋与憧憬,降了温。

香港楼价出现微调

最直接的是香港中原城市指数(CCL)。CCL上周五披露的最新数值为186.51,按周回落0.34%。但这已经是自9月19日公布的190.55开始,连续第四周下跌,在疫情受控、经济复苏明显、楼市没有重大负面消息的情况下,香港楼市指数连续下滑,这着实惊到不少地产投资者。

这四周的跌幅累积已经达到2.12%,从绝对数值来看,它比今年8月的历史高位191.34,已经低了约2.52%。

最关键是CCL的下行似乎还没有企,美国那边又出了情况。

美联储主席鲍威尔上周五公开表示,美联储应开始通过缩减资产购买来减少对经济的支持。虽然他强调,现阶段还没有触及利率措施,但是其讲话与半年前的态度已经大相径庭。

鲍威尔不加息的理由听起来并非太坚定。他认为,与疫情之前相比,美国现在的就业机会少了近500万个,因此现在还不到加息的时候。他认为,随着疫情压力消退,明年高通胀可能会减弱。

但是鲍威尔还是给自己的“加息”操作留下一些空间,首先他全程没有确认不会加息,相反,他强调,如果通胀持续上升,美联储“肯定”会采取行动。

众所周知,欧美各国的通胀已经比最初预期的更高,且持续的时间更长。鲍威尔的话意味着,如果美联储的缩减买债不能在明年初令就业升至疫情前的水平,或者通胀持续上升,那么美联储将会加息。

在联系汇率制之下,美联储的加息,将会引发香港金管局提升基准利率,从而令香港房地产市场的按揭贷款利率也跟着出现上升压力。

可以说,美联储开始减少购买债券,也意味着香港按揭利率或已触底——反映香港按揭基准利率的1个月香港银行间同业拆息利率(HIBOR)自9月24日触及0.06161%后已经一路攀至0.06643%,升幅明显。

单从利率影响来看,香港的楼价近期出现调整,是意料之中。

对于CCL指数连跌4周,香港中原地产的高级联席董事黄良升认为只是窄幅回软。他认为,10月6日施政报告公布的新界北部都会区计划,将会带动CCL回暖。

黄举例说,早在施政报告公布前,市场已经广泛流传北部都会区的利好消息,最新一周新界两区楼价齐升。其中新界西楼价指数报177.67,按周升1.17%,连升2周共2.27%,继续高位企稳。新界东楼价指数为201.06,按周升0.28%,企稳200水平。

然而,在香港传统的大型屋苑太古城附近,一些一线的地产中介却告诉笔者,施政报告并没有给香港楼市带来特别明显的驱动力。

有中介向笔者介绍,太古城近期楼宇买卖交易和租盘交易量都出现较大上涨,甚至有大业主一口气放出多个单位出售,另外租客的换楼交易数量上升,但整体租金却未必在上升,甚至反而有所调整。

太古城的交易买卖及租盘买卖信号都不是太积极。前者显示传统的长线投资者正在离场,后者显示经济并没有完全复苏,私人楼宇仍然是租客主导的市场。而下行的租金将会反过来影响当区的楼宇价格,使之有下行压力。

北部发展对楼价影响仍需观察

香港的房价,一方面看市场利率,另一方面更重要的是看私人楼宇的供应量。

10月初,香港特首公布了任内的最后一份施政报告。每次的施政报告,对于研究香港地产市场都有重要的指示意义。那么,这一次,我们可以从报告中获得哪些信息呢?

简单来说,从施政报告本身信息来看,香港的地产市场实际将出现区域性变化,但私人楼宇的供应量却未必能满足实际需要,这也使得香港的私人楼宇价格并不会因为特区政府的土地供应政策出现较大调整。

首先,这份施政报告宣布了向北区发展的规划——兴建北部都会区。这也是最令地产投资者关注的一个内容。

根据特首林郑月娥的想法,她希望建设香港北部成为宜居、宜业、宜游的都会区,并开拓更多可供居住和产业发展的土地。这个面积达300平方公里的都会区,覆盖由西至东的深港口岸经济带及更纵深的腹地。

在这里,特区政府拟建设国际创新科技中心,并营造“城市与乡郊结合、发展与保育并存”的独特都会景观。这个设想是一个很不错的“大饼”。但是从特区政府的决策机制来看,要全部实施,困难不小。

一方面,特区政府希望北区发展科创产业,同时建设成为“发展与保育并存”的环境,这个目标本身就很有挑战性。因为发展新的产业经济和对现有环境的保育,需要高超的政策协调才能实现,还涉及大量的利益方需要协调。

另一方面,深圳已有自己的科创产业,香港已经有科学园,现在再打算在北区搞创科产业,届时香港北区究竟如何在大湾区定位,如何说服外界它会比科学园更成功,都是个问题。如果香港的科创产业搞不起来,北部都会区的土地价值是否还会提升?这可能需要进一步研究。

毫无疑问,北部都会区将会是未来房地产市场的一个焦点。但特区政府的设想仍然需要大量的配套措施才能成功,因此能否实现北区的商业化或是产业化目标,其中变数仍然颇多。

目前香港仍然以港岛作为最主要的商业区和商务活动区,未来北部都会区的发展,将很大程度上依赖向北与深圳融合。

林郑月娥表示,北部都会区已经在规划多个发展项目,预计可提供约35万个住宅单位。此外,北部都会区可额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途。

连同元朗区和北区现有的39万个住宅单位,整个北部都会区发展完成后,总住宅单位数目将达90.5万至92万个,一共可容纳约250万人居住;而都会区内的职位数目也将由现在的11.6万个,大幅增加至约65万个,包括15万个为科创产业服务的相关职位。

如果特区政府真的已经开始加大北区的土地供应,但科创经济却没有及时跟上,设想中的人口增长没有实现,则楼价未必能得到支持。

总的来看,由于缺乏更细节的配套政策,目前外界要评估北区发展对于香港楼价的实际影响,可能为时过早。这也是施政报告出炉后不久,香港楼价先升后挫的原因。

其次,特首宣布未来10年可以增加33万公屋。在未来十年(即2022/2023至2031/2032年度),特区政府已觅得约350公顷土地以满足上述公营房屋单位的建设需要,特区政府预计,未来10年的需求只要约30.1万个公营房屋单位。也就是说,现有的土地完全够未建设公营房屋的需要。

目前香港的公屋数量不足,导致大量轮候公屋的居民不得不去租房住,推高了私人楼价。从特区政府未来10年公屋建设数量来看,公屋建设目标应该有助于降低现有市区的租房需求,间接影响楼价。

但是如果看细节,则可能又会有不同的想法。

特区政府表明,公屋土地供应主要将来自东涌填海、古洞北/粉岭北和洪水桥/厦村等新发展区的农地和棕地、多幅改划作公营房屋的用地,这些地区远离市区和商业发达地区,目前在市区租房居住的上班族是否愿意搬至上述地区的公屋,可能是个问题。

就目前香港现状来看,大部分申请了公屋的人士,仍然会选择在工作地租房子住,以方便上班工作或是小孩教育。如果是这样的话,特区政府的公屋建设目标并不会影响到私人楼宇的价格。

再次,在私人楼宇方面,特区政府准备未来10年建10万个单位。根据施政报告,要实现上述10万个单位的建设目标,特区政府在争取未来十年取得170公顷土地,通过卖地或铁路物业招标,为市场提供用地。

10万个单位看起来似乎不少,但是如果平均到10年来看,每年只有约1万个的单位推出——这个数字实际上低于目前市场上实际私人楼宇的每年供应量。换句话说,香港的私人楼宇市场未来仍然会面临严重的供不应求的情况。从这个角度来看,笔者认为香港的房价难有大幅暴跌的可能。

但是也不要以为未来10年私人楼宇的供应量低于过往几年的平均数,就会得出楼价具有“刚性”的概念。一个最重要的原因是,香港的私人楼宇买卖涉及双倍印花、买家印花税等诸多不同的交易成本。所有的香港非永久居民都需要承担至少30%的印花税,这也导致香港的房地产流动性变得极差。

从上述几方面来看,CCL的节节衰退,可能只是对疫情之下经济需求放缓,以及对美联储加息预期的初步反应。至于施政报告里提出的种种房地产措施,投资者可能要看到具体的细节,才会作出进一步的反应。

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