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杭州二手房价23个月来首跌

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杭州二手房价23个月来首次下跌,成交量“六连降”房贷有所松动

叠加楼市调控升级、教育改革、市场预期走弱等因素,杭州二手房市场观望情绪进一步增加。

“现在杭州有些着急置换或着急用钱的房东开始降价了,但不着急的还是坚持之前的挂牌价格。”杭州江干区资深房屋经纪人张行健告诉21世纪经济报道记者,目前杭州二手房成交量也出现下降,“观望二手房人的比较多”。

10月20日,国家统计局发布9月的70城房价数据,杭州二手房价格环比下降0.4%,是近23个月以来首次下跌。

CREIS中指二手版数据显示,今年3月,杭州二手房成交9038套,此后连续6月下跌。9月杭州二手房共成交2977套,环比下降26.4%,同比下降59.3%。

杭州贝壳研究院院长上官剑在接受21世纪经济报道记者采访时表示,第二季度以来,信贷持续收紧,势必削弱杭州刚需的购买力,二手房市场降温。这种降温传导至土地市场和新房市场,又反作用于二手房市场,进一步减弱二手房购房需求。叠加楼市调控升级、教育改革、市场预期走弱等因素,杭州二手房市场观望情绪进一步增加。

二手房市场价量齐跌

高乐今年5月领证结婚,着急买婚房,发现新房摇号上车难之后,高乐8月下旬开始将目光转向二手房市场,实地看了一个多月二手房之后签了购房合同。10月27日,高乐的房子成功过户。“如果不是着急买婚房,我感觉可以再观望一下。”高乐说。

杭州二手房市场遇冷价量齐跌,观望成为市场一大关键词。

中国房价行情网数据显示,杭州二手房9月挂牌均价近3.97万元/平方米,最近一个月(9月28日-10月27日)二手房挂牌均价近3.92万元/平方米,环比下降1.32%。国家统计局数据显示9月杭州二手房价格环比下降0.4%,10月接近尾声,杭州二手房价格可能继续下降。

受访房屋经纪人和购房者均表示,目前杭州二手房降价的情况仍是少数,以着急置换、着急用钱、带有学区性质或挂牌虚高的房源为主。

“从我的看房经历来看,杭州二手房整体价格并未大幅下降,房东着急出售或价格明显高于市价的房源,比如挂牌价格七八万元的学区房降价多一些,单价三四万元的房子价格没有明显松动。”高乐向21世纪经济报道记者表示。

虽然房价仅是小幅下降,但杭州二手房市场观望情绪明显增加。

“很多房东房子挂出来卖不掉就不卖改出租了。” 张行健说,杭州8、9月份的房屋租赁行情不错。CREIS中指二手版数据统计发现,8月杭州二手房租金均价60元/平方米·月,环比上涨15%;9月杭州二手房租金均价62元/平方米·月,环比继续上涨4%。

上官剑指出,杭州二手房市场在9月之前整体处于博弈期,9月二手房价格开始下降,成交量也严重下滑,市场购房需求减少,房东要促成成交,就需要在价格上做妥协。

调控持续加码房贷有所松动

市场价量齐跌背后,是杭州政策调控持续加码和房贷额度收紧。

今年1月27日,杭州发布楼市新政,加强限购、限售、税收调节,完善无房家庭认定标准和高层次人才优先购房政策。规定落户未满五年限购1套住房,热点项目限售5年,增值税免征年限从2年增加到5年等。

8月5日,杭州再度出手调控楼市,加强限购,完善新房销售和摇号政策。其中限购方面的影响最大,即针对落户未满5年的家庭,在购房之日前2年起需在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满2年,方可限购1套住房。非杭州户籍家庭限购1套住房的条件上升为连续缴纳4年社保或个税。

10月15日,杭州收紧大学生落户政策,规定本科以上学历者,在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可落户杭州市区。博士生可享受“先落户、后就业”政策。

限购政策持续收紧、落户门槛提高、限售严格等增加了获取杭州“房票”和换房的难度,压缩了杭州的市场购房需求;增值税免征年限的增加又提升了房屋交易的成本;摇号政策的严格也进一步加大了购买新房的难度。在多重政策的共同作用下,杭州二手房市场降温明显。

“现在杭州购房资质很紧缺,大部分购房者买房都比较慎重。” 张行健表示。

不仅如此,信贷政策的收紧也推升了二手房成交难度。今年8月高乐开始实地看二手房时就听说银行房贷额度受限、二手房放贷周期延长的消息。

“杭州放款的时间比较长,商贷差不多要4个月放尾款,公积金组合贷要6个月才放尾款,很多房东都不接受公积金贷款的客户。”张行健解释。

但从高乐的买房经历来看,杭州二手房贷款的放款周期有所缩短。高乐的房贷已经通过了银行审批,顺利的话再过一个月左右就能下尾款。“可能之前大部人都觉得买房很难贷款,买房的人就变少了,我们这些真正去买房的人发现贷款其实比之前容易一些了。”

余杭区房屋经纪人晓山告诉21世纪经济报道记者,虽然银行放贷的速度整体仍较缓慢,但最近一两周放款速度正在慢慢加快。

10月21日,中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示,督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,同时要保障刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。刘忠瑞指出,目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较9月下调1个基点,房贷利率年内首次环比下降。贝壳研究院认为这代表住房市场信贷环境有所改善,从局部城市看,上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。

“如果房贷利率下调,杭州二手房的成交量有望在年底前反弹,价格自然就不会再继续降了。”晓山推测。

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