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房地产信贷现松动信号 资源或向优质房企倾斜

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9月底以来,随着监管层频频作出涉及房地产行业表态,并释放出一定的积极信号,房地产市场的情绪略有回暖。从证券时报记者采访的情况来看,部分地区房贷的放款速度已经加快,局部地区房贷利率有所下调,房企信贷环境预期也会得到一定改善。但这并不意味着房地产相关贷款会在短时间内大面积放开,房地产信贷政策从严基调难以撼动。

有专家表示,从监测的情况来看,目前全国房地产市场暂未出现大面积松动的迹象。个别银行房贷放款提速,并不代表银行房贷将全面放松,更不意味着房地产政策的转向。

 部分城市房贷

  放款周期缩短

“房贷放款加快,目前已经有银行在实务操作层面接到了通知,放款周期可以从最严格时候的6个月缩短到1~2个月。”证券时报记者近日从中介处收到这样一条信息。

“二手房按揭贷款相对快了,但是还是慢。”另一位北京朝阳区的地产中介告诉证券时报记者,在他看来,北京房贷提速并不明显,外地主要也是针对较长时间房贷未发放的城市。

今年以来,随着“三条红线”和“房地产贷款集中度管理制度”发力,楼市整体呈降温态势。不仅房企融资端持续承压,购房者要获得贷款也并不容易。尤其是进入三季度以来,各大银行对个人住房贷款业务都相当谨慎,部分银行放款甚至要等到7个月后。

9月底,央行三天内两次提及房地产,在9月27日召开的央行货币政策委员会2021年第三季度例会,以及9月29日召开的房地产金融工作座谈会上,均提出“维护住房消费者合法权益”,市场将其解读为“释放暖意”。

近期有消息称,部分地区房贷的放款速度已经加快。有媒体报道,一些省份的银行已收到放松房贷额度的指导,银行将按照市场化、法治化的原则给予经营困难的地产公司支持,同时按揭额度也会增加。从证券时报记者采访的情况来看,个别地区房贷放款确实有所提速,但并不意味着房地产相关贷款会在短时间内大面积放开,银行在房贷方面仍受到较严格的监管要求。

据贝壳研究院数据,10月90城房贷平均放款周期为74天,较上月有所延长。不过从局部城市看,上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。

与此同时,一些城市房贷利率出现下调。成都一位购房者告诉证券时报记者,最近当地首套房的利率已有所下调,之前“首套”认定标准是“认房又认贷”,首套房利率约为5.8%~6%左右,现在已经降到5.6%左右了。

10月90城中主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点。这也是年内首次环比下降,市场认为这显示了信贷环境有所改善。

其中,20个城市房贷利率出现下调,14个城市首套利率下降,14个城市二套房贷利率下降,重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市,以及无锡、湖州等长三角城市,除了广州、深圳外,其他多是三四线城市。

  房企信贷环境望改善

对房企来说,在经历了一段“阵痛期”后,有望迎来一丝“暖意”。市场普遍认为,多部门自三季度开始频繁作出涉及房地产行业表态,释放出一定的积极信号,也在一定程度上提振了市场信心,预计四季度至明年上半年,房企整体信贷环境将会得到一定的改善。

东北地区某国有大行高层对证券时报记者表示,总行会在年初给一级分行一定的贷款额度,针对房地产会有一个细项,如房地产贷款不超过多少,个人按揭贷款不超过多少,然后按月下达当月具体额度。也会根据各地的需求状况在全国范围内调剂。按目前的导向,涉房贷款额度预计会适度宽松一下,但总体上不会增加太多。

“现在确实有房企面临较大困难,我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整,在坚持房住不炒的原则基础上,支持房企的合理融资需求。”该人士表示。

10月21日,在国新办发布会上,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度,房地产贷款增速稳中趋缓。此前在第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜表示,部分金融机构误解银行不得新发放开发贷款,未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

央行营业管理部日前在2021年前三季度北京地区货币信贷工作通报会上对下一阶段货币信贷工作做出部署,要求准确把握房地产金融审慎管理政策要求,稳健开展房地产贷款业务,保持房地产信贷平稳有序投放。

东兴证券房地产分析师陈刚认为,虽然政策边际改善对后续开发贷与按揭贷款额度或将有一定程度缓和,但金融机构的信贷支持大概率也是向部分信用风险小的优质房企集中。贝壳研究院高级分析师潘浩也认为,房企在金融端的集中度也在逐年提升且分化明显,优质房企一定会有更多的资源倾斜,一些负债情况较高的房企会付出更高融资成本。

  未出现大面积松动迹象

“个别银行房贷放款提速,并不代表银行房贷将全面放松,更不意味着房地产政策的转向。”中原地产首席分析师张大伟表示,从监测的情况来看,目前全国房地产市场暂未出现大面积松动的迹象。

华南地区一国有大行人士对证券时报记者表示,今年年初开始,当地监管部门开始对辖内银行的按揭贷款和开发商贷款进行管控,有月度调控要求,每月新增房地产贷款不能超过一定限额,这个限额要求通常会比总行给的额度更严格。该行今年的房贷额度一直比较紧张,且目前并未收到放松的通知。

华东一家股份制商业银行行长对证券时报记者表示,目前还未接到正式的按揭额度放开通知,但前几天当地监管部门统计了应放未放贷款的户数。

中国房地产数据研究院院长陈晟对证券时报记者表示,按照市场化、法治化原则对首套房等刚需类信贷有所放松,提高审批速度是可行的,但各个银行还有自己的贷款的额度的管控。目前针对企业端的房贷并没有明显松动的迹象。受限于房贷集中度管理规定,更大面积的松动应该是在明年初,也就是确定整个授信额度的时候,才可能有明确的信号释放出来。

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