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中海杨鸥:中国房地产生活服务业将大有可为

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房地产行业整体下行,房企寻找第二曲线的欲望从未如此迫切。物业服务成为许多物业服务企业下重注的领域,但是随着越来越多的企业涌入资本市场,物业服务企业的分化愈发严重,发展模式也重新被行业所审视。

2021年10月27日下午,在广州智慧物业管理产业高峰论坛上,中海物业执行董事、行政总裁杨鸥对房地产行业过去的发展规律进行总结,也分享了对未来的一些展望。

杨鸥首先指出,中国的房地产业、包括建筑制造业已经在全世界取得了举世瞩目的成绩。“全世界房地产品牌价值最高的25家企业中有23家来自中国,世界称我们为‘基建狂魔’,全世界的高楼、道路、桥梁都有中国的。”

但是,随着城市化进程的放缓,中国房地产市场高速增长或将不再。杨鸥表示,中国家庭的房地产总额占资产比重已经达到了69%,同样的指标美国为36%。“在‘一城一策’的政策背景下,押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。2020年,中国城市化率已经超过60%,人口老龄化、经济放缓以及城镇化率的放缓,有可能使我们的房价受到一些影响。”

杨鸥分析认为,房地产行业的发展分成两段,前半段是造房子、修房子,后半段是人住进去以后要提供相应的服务。根据孙正义的时间机器理论,发达国家的现在可能就是我们的未来。换句话说,发达国家的过去,有可能就是我们现在或者未来要遇到的事情。

杨鸥强调,2021年物业管理行业将彻底告别轻奢期,迎来黄金发展时期。

杨鸥以法国的索迪斯为例子指出,“这家公司是最早做会员卡的一家企业,之后进入了生活服务业,他们提供的服务涵盖了客户生活的全部需求。这家企业目前年营收是204亿欧元,消费人群超过1亿,遍布80多个国家,市值达到130亿欧元。索迪斯在道琼斯可持续发展指数连续15年保持行业最高评级,行业里面会认为他、资本市场会认为他不仅能挣钱,而且可以持续挣钱,非常稳健、非常平顺、非常高增长。”

杨欧表示,放眼全球,发达国家房地产业仍然是支柱产业,但已经完成了从开发制造业属性向生活服务业属性的转变,中国房地产生活服务业将大有可为。“中国虽然买房很贵,买房的市场很大,但是房建成销售入住以后围绕着它的装饰装修翻新二手房物业服务等,这些支出在这五个国家里面中国是最低的,我们只有6.5%,其他国家都超过了10%。换句话说,整个行业都有翻番的可能。”

在总结了过去刚地产行业的发展之后,杨鸥认为,房地产“开发制造业”属性已经趋于平缓,“生活服务业”属性正迎来春天。“我们提出来第二曲线的说法,房地产在建筑制造业的过程中,不管是政策的原因,还是市场的原因,它会是一个高位盘整的过程。换句话说,它要突破18、19万亿一年的销售额还是很难的。但是我们认为第三产业生活服务业的春天来了,房地产发展的动力将从开发制造业逐步过渡到生活服务业。”

关于物业服务行业未来的发展趋势,杨鸥引用了巴菲特的滚雪球理论,认为要将市场做大、将行业做长久,就要投头部公司和优质公司,选对赛道、等待风口,在政策、资本、市场、产品四大动力的助推下,做长线、高增长的投资。

此外,杨鸥对当下的政策表示出非常乐观的态度,认为从去年7月到今年11月,政府出的所有相关文件都是对物业行业有支持作用的。“2021年7月八部委的文件出来以后,整个物业行业当天是下跌了,过后通过解读,资本市场认为未来行业将更加合规、更加规范、更加按照质价相符提供相应服务,这对我们这种上市头部物业企业利好,股票也慢慢回升了,今年上半年,整个物业行业的涨幅达到了33%。”

杨鸥指出,“水大鱼小”是物业行业当下的现状,即便是碧桂园这种体量非常大的头部企业,如果算上存量在整个市场里面的占比也不到3%。“我们这个行业水很大,随便一提就是万亿市场,结果鱼很小,什么问题出现了?机会太多。2020年,物业前30名的份额只有16.6%。10年以后,前10名的份额是否像今天一样再向头部聚集有待观察,那个时候或许会出现更大的鱼。”

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