超八成百强房企10月业绩同比下降

　前10月，百强房企业绩增速继续下滑。

10月31日晚间，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家研究机构发布今年1~10月房企销售业绩榜单。中指研究院数据显示，今年前10月碧桂园以6761亿元的销售业绩继续稳居首位，万科、融创和保利分列二、三、四名，排名前四的房企总计销售额达21680亿元。

克而瑞数据也显示，10月百强房企单月业绩规模较9月环比回升1.4%，单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势，但降幅收窄至32.2%。逾八成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅大于30%，同环比双降的百强房企数量达37家，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期。

虽然百强房企累计销售增速继续下滑，但前10个月仍然诞生了32家千亿房企，较去年同期增加6家。多家研究机构认为，多重因素共同作用之下，市场趋冷几成定局，四季度房企销售业绩仍然不容乐观。

房企转向规模与效益并重

刚刚过去的10月份全国房地产市场持续降温。克而瑞重点监测的29个城市商品住宅10月成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。其中25个二、三线城市成交环比下降4%，同比下降23%。

尽管如此，前10月销售额超千亿元的房企仍然达到32家，较去年同期增加6家；销售额超百亿元房企为148家。百强房企权益销售额均值为790.5亿元，权益销售面积均值为553万平方米；TOP101~200房企销售额均值为116.8亿元。

中指研究院数据显示，前10月不同阵营房企的业绩进一步分化。32家千亿“超级阵营”房企销售额增长率均值为10.6%，第一阵营（500亿~1000亿元）23家房企销售额增长率均值为17.5%，第二阵营（300亿~500亿元）28家房企销售额增长率均值为21.3%，第三阵营（200亿~300亿元）34家房企和第四阵营（100亿~200亿元）31家房企，销售额增长率均值分别为24.3%和21.3%。

同时，各梯队销售门槛值也发生了变动。其中，TOP3房企门槛值为5126.0亿元，较上年下降6.2%；TOP10房企门槛值为2502.0亿元，较上年增长15.7%；TOP30房企门槛值为1038.8亿元，较上年增长12.1%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为637.0亿元、245亿元，同比分别增长1.5%和4.1%。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士指出：“随着市场趋稳、调控政策的出台，房企从追求规模转换到规模与效益并重，更注重稳健增长，销售目标设定相对保守。2021年1~10月，从公布销售目标的32家房地产企业来看，目标完成率均值为76.3%，其中绿城、滨江、正荣、佳兆业、大发地产等目标完成率超90%。”

经营或向以销定投转变

值得注意的是，10月份部分房企爆发的债务危机正在引发行业担忧，一系列危机令房企的评级级别及评级展望受到影响，标普、穆迪、中诚信等评级机构纷纷下调房企评级。

据不完全统计，部分房企为解决美元债务问题已经制定应对计划，如当代置业公司董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合计约8亿元人民币股东贷款解决到期债务偿还等问题。另外，包括海伦堡、鑫苑置业在内的企业已经完成美元债交换要约，将兑付压力延后；弘阳地产、禹洲集团、奥园集团、金辉控股、朗诗地产等多家房企纷纷回购美元票据，降低企业负债水平并优化财务结构，以稳定资本市场信心。

据中指研究院统计，10月份房地产信用债发行规模陡降，为130.01亿元，仅为9月份327.9亿元的约40%；10月内地房企海外债发行规模为84.27亿元，同样下降明显。从融资成本来看，信用债与海外债融资成本都有所上升，其中信用债平均利率为4.08%，环比上升0.12个百分点；海外债平均利率为10.49%，环比上升2.66个百分点。

克而瑞认为，四季度房企销售继续承压，通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间也越来越小，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。短期来看，年末企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。