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多城下调竞买门槛流拍或减少

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 11月1日,在22城第二轮土拍流拍率达30%的市场环境中,无锡打响了全国第三次集中供地第一枪。

从成交结果来看,20宗地块全部成交,17宗底价成交,3宗有溢价,成交总金额约273.8亿元。《证券日报》记者注意到,无锡第三批次集中供地无地块地价触顶,仅3宗地块以低溢价成交,梁溪区北塘广石路地块溢价率最高也不过2.76%。

“城投等地方型国企灵活参与土拍,这与第一批次、第二批次大量民营房企参拍形成鲜明对比。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示,尽管本次土拍的土地出让金在今年年底前仅需缴纳总额的50%,但这仍未能激起民营房企的参拍意愿,也从侧面反映出当下民营房企的资金压力巨大。

多城放宽参拍门槛

截至11月2日,除宁波、郑州之外,其余20个重点城市均已完成了前两轮集中供地。克而瑞研究中心统计数据显示,截至10月27日,全国22个重点城市住宅用地总成交面积为2.2亿平方米,达到去年成交量的75%。

从第一批集中供地房企抢地,到第二批集中供地撤牌流拍,市场热度分化明显。在楼市销售回落及“三道红线”融资新规等多重压力下,近日多地第三批集中供地步伐加快。

据《证券日报》记者不完全统计,目前除无锡先行完成第三轮土拍外,南京、苏州、深圳、广州、合肥等多城也公布了第三批土地挂牌信息,并透露相应土拍规则。

“由于第二批土拍降温明显,供求关系有所失衡将在一定程度上影响房价,为了促进市场平稳发展,第三批集中供地在土拍规则方面有所放松或优化。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《证券日报》记者表示,如南京放宽了参拍房企的资质要求;苏州更为明显,第三批出让地块的保证金比例全部下调至30%,首次付款比例由第二批的60%下降至50%,同时部分地块未设市场指导价。

贝壳研究院表示,从规则调整来看,第三批较第二批在规则上有所放松,如南京第三批集中供地降低企业资质门槛(拿地资质从1级降至2级或3级)以及放宽联合拿地的限制;苏州调整资金要求,一定程度上缓解房企的资金压力。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来,预计接下来第三批次地块或将从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整,优化地块的“出让条件”,提高房企拿地意愿,促进土地市场平稳运行。

稳健型房企仍是拿地主力

“第二批集中供地受到土地供应与房企拿地节奏错配的影响,叠加多方面监管因素,多数房企面临较大现金流压力,因此房企整体参与热情不高。”贝壳研究院表示,不过房企为了补充2022年的可售货值,以及部分城市为了完成年度供应计划,预计11月份-12月份还将迎来一波土地集中供应与出让的行情。

“为缓解房企的资金压力,多地正通过优化出让条件以及推出优质地块等方式提高房企的参与率。”王小嫱表示,预计接下来的第三批土拍,部分城市为提升市场热度、激活土地资源利用率,将在一定程度上加码推出优质地块,提升对房企的吸引力,预计第三批土拍流拍现象或将有所减少。

“对于第三批集中供地来说,稳健型房企仍然会是拿地的主力军。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者表示,目前正处于房企风险的暴露和出清周期,部分企业从高杠杆、高周转向平稳高质量运营转型,拿地趋于谨慎。

“资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会,预计城市间和城市内市场热度分化延续,资金压力较小的中小房企亦可择机低价补货。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对《证券日报》记者表示。

不过,陈文静也强调,部分房企资金端压力较大,现金流安全性迎来考验,加快回款仍是短期内房企的工作重心,四季度重点城市首批供地项目或将集中入市,预计房企营销端将面临较大压力。

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