二轮集中供地整体“遇冷”国企央企成拿地主力

第二轮集中供地接近尾声。

截至11月3日，除了郑州，已有21个试点城市进行了第二批集中供地。“整体降温”“高流拍率”“低溢价率”“房企分化”成为第二轮集中供地关键词，高负债民营房企集体哑火，财务稳健的央企国企成为拿地主力。

展望第三轮集中供地，在房企融资难出现缓解、地方政府下调拍地门槛等积极信号推动下，土拍市场能否升温回稳？敬请关注本期集中供地专题。

截至2021年10月底，除去宁波和郑州外，共有20个试点城市第二批集中供地迎来收官，土拍市场降温明显。

不同于首批集中供地尚处于探索期、成交热度南北分化的特点，二轮土拍整体遇冷，多个城市流拍率走高、溢价率大幅降低、底价成交频频出现。

二轮土拍遇冷的另一个表现是“未拍先冷”，部分城市竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块，其中，杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。

在二轮土拍中，也出现了一个趋势性现象，即地方国企、央企凭借稳健的财务状况，成为拿地主力，民营房企则更加注重“降杠杆、降负债、保卫现金流”。

回溯土地市场持续变冷的背后，既有企业资金面紧张、整体销售下行的短期因素，也有房企逐渐放弃“以高杠杆博高周转”行为的长期因素。

关于未来趋势，多家机构预计，受房地产金融审慎管理持续显效、销售端承压的影响，第三批集中供地热度将不会明显升温。但同时考虑到信贷环境的适度改善，部分房企尚有补库存的需求，三轮土拍竞争或将趋于平稳。

　　溢价率回落、流拍率走高

与首批集中供地时部分热点城市动辄高达30%的溢价率形成鲜明对比的是，第二批集中供地溢价率迅速回落，数据大幅降低。

以重庆、深圳为例，首批集中土拍的平均溢价率分别为39.2%、30.9%，而二轮土拍的平均溢价率急速降至0.02%和12.05%。

值得注意的是，深圳12.05%的溢价率已经高居前三，更多城市的溢价率几乎“贴地飞行”，其中长沙和济南更是全部底价成交，溢价率为0，广州、青岛、天津、武汉、长春、沈阳平均溢价率全部不超过1%，分别为0.82%、0.53%、0.65%、0.40%、0.39%和0.81%。

21世纪经济报道记者根据中指院和上海证券研究所数据计算，20城二轮土拍平均溢价率仅4.66%，较首批22城16.68%下降了12.02个百分点。

与此同时，二轮土拍底价成交现象攀升，长沙、济南两地进入集中竞拍环节的土地全部底价成交，成都底价成交占比73.08%，溢价率不足1%的城市，均意味着底价成交占比非常显著。

以往土地市场最具韧性的一线城市也出现了大量底价成交情况。北京推出43宗土地，成功出让16宗，底价成交5宗；上海共推出48宗土地，成交41宗，其中底价成交32宗；广州推出48宗地块，成功出让23宗，其中18宗均为底价成交；深圳共推出44宗土地，成功出让21宗，其中底价成交4宗。

二轮土拍和溢价率走低并行的另一个明显特征，则是流拍率居高不下。

具体来看，长沙、北京、沈阳、杭州、合肥、广州的流拍和中止交易占比均超过50%，分别为65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次试点推出的竞品质地块因报名房企不足全部流拍；长春、福州、天津、重庆、成都的流拍和中止交易占比均超过30%。

因报名房企不足而“提前流拍”的现象也不断上演，其中北京26宗、沈阳24宗、天津19宗、杭州17宗、长沙16宗。

　　“以销定投”审慎拿地

二轮土拍中，民营房企的参拍积极性较首轮有所降低，地方国企和央企的表现则相对突出。

上海证券研究所在一份报告中指出，分企业来看，碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地，融创中国仅在青岛拿下2宗土地，与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。国企央企凭借资金和融资成本优质在全国范围内多点布局，中国海外发展竞得24宗土地，华润置地收获8宗土地。

该研报显示，上海国企、央企拿地占比超70%；苏州拿地企业84%为国企；厦门共成交11宗土地，其中9宗被国企获得；成都成交的52宗地块中，国资平台共拿地40宗，占比76.92%。

本土企业也凭借区域深耕优势积极参拍，竞得多宗地块。以武汉为例，除龙湖集团收获一宗土地之外，其余地块均被武汉本地企业收入囊中。杭州14宗地块中仅有两宗被中海、金隅竞得，其余均为杭州本土企业竞得。

“究其原因，主要还是房企资金压力较大。”中指研究院告诉21世纪经济报道记者，自然资源部调整集中供地规则之后，加大了自有资金来源审查制度，并且限制了无开发资质的企业参与土拍，加之宏观调控下的信贷收缩，直接导致房企融资端受到较大制约。

中指研究院进一步指出：“另一方面，回款端在下半年也受到了较大的影响，市场下行，项目去化面临困难；信贷收缩，购房贷款办理困难；加强资金监管，购房款银行放款难度加大。”

平安证券分析师杨侃表达了一致的观点，国企央企财务稳健、资金成本较低，凸显了其在二轮土拍市场中的主力地位。他说：“房企资金端存在‘内外交迫’窘境，楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致房企回款压力增加，同时房地产金融审慎管理持续显效，房企出于财务安全考虑，趋于‘以销定投’的审慎拿地策略。此外部分地块土拍规则对房企利润端改善相对有限，二批供地拿地紧迫性不及首批，都制约了房企的拿地热情。”

中信证券分析师陈聪也向21世纪经济报道记者表示，地方性国企在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用。

这种“托底”作用同样出现在北京二轮土拍中，除去延期出让的26宗地块，总计仅有16宗地接到有效竞买申请，其中5宗因仅有一家房企报名而底价成交。这5宗地块分别归属北京城建、北京通州房地产、中海、金隅、华润置地和中铁置业。

11月3日正在进行的宁波二轮土拍延续了上述规律，首日共出让29宗地块，流拍12宗，成交17宗，其中14宗地块底价成交，占成交地块的82%，整体溢价率仅0.3%。并且，14宗底价成交地块中，有10宗地的归属都是国企、央企。