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广州第三轮集中供地释放友好信号

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上一轮集中供地中遭遇过半数土地流拍的广州于2021年11月2日正式上架新一轮集中供地地块。相较于前两轮动辄千亿元左右的起拍价,广州本轮集中供地数量和金额都大幅下调。

根据广州公共资源交易中心公布第三批集中供地名单,本次共推出17宗地块,总用地面积超120公顷,计容总建筑面积296万平方米,起拍总价约434亿元,将于12月1日正式出让。从地块区位来看,包括海珠1宗、白云3宗、黄埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、从化2宗、增城1宗。

除了总数量减少之外,广州此轮土地出让也放宽了部分地块的出让条件。其中,部分回炉地块起拍价进行了小幅下调,一些地块也取消了限制新房售价,以及一个月内一次性付清总价的要求。

总体来看,在房企融资艰难、审慎投资的背景下,广州第三轮集中供地通过调低出让门槛向市场和企业释放了积极信号。尽管如此,业界普遍预测,在市场整体低迷的背景下,广州本轮集中供地仍将延续第二轮的拿地格局,有资金实力的房企,或将是大赢家。

降低门槛

从供地数量以及起拍金额来看,广州这一轮集中供地采取了相对保守的态度。

本轮集中供地广州共推出17宗地块,起拍总价约434亿元;而第一轮集中供地,广州推出48宗地块,挂牌总价901亿元;次轮集中供地广州同样推出48宗地块,挂牌总价1124亿元。

广州第二轮集中供地遇冷或许助推了本次在规则上作出的一些让步。2021年9月26日、27日,广州进行第二轮集中供地出让,在推出的48宗地块中,最终成功出让23宗地块,总成交价569.37亿元,25宗流拍,溢价率也仅1.5%。

广州中原项目部总经理黄韬对21世纪经济报道记者分析称,这一次土地出让规模和数量明显减少符合实际情况,因为大家都有相同的诉求,会根据市场实际情况实事求是地作出选择。“市场现在是下行的,开发商也在谨慎拿地。从这个角度,他们要拿到合适便宜的土地,而官方也不希望流拍给予消极信号,因此会少推一些,成功率高反而有提振作用。”

为了吸引更多的房企参与,本轮土拍在多个维度上也体现出官方的用心。例如,本轮上架地块也多集中于热门区域,上一轮大规模流拍的增城,本轮也仅上架一宗地块。不仅如此,部分地块拍卖规则上进行了调整,也是向房企示好的信号。

据克而瑞统计,出现在本轮供地的地块,有7宗来自第二批集中供地中流拍的地块。其中增城朱村大道西地块表面“不降反涨”(如剔除2.3万平方米政府性房源后实为降价),番禺利丰北侧地块和从化区江埔街地块起拍价不变,其余4宗均降价挂牌。

此外,在第二轮供地中,黄埔、南沙部分地块均被限制了未来新房售价,然而在第三批集中供地中则没有体现这一点。不过,黄埔及海珠所挂地块均要求销售首套购房家庭占比50%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,广州第二轮土拍流拍率非常高,在这种情况下,如果由于流拍率上升导致新开工面积以及销售下降,这会形成一个对市场非常不利的循环,因此对规则进行适当调整也是情理之中。

李宇嘉续称,在这个过程中,还是有些规则在坚持,比如不超过15%的溢价率,还有向刚需、首套房购置需求的倾斜等。“这给市场传达的信号是很清晰的,供地调整是有所为,有所不为。该坚持的还是要坚持,该调整的必须要调整,本身来讲,稳地价、稳房价,稳预期就是地方政府该做的。”

  平稳收官?

在出让规则已经向市场释放积极信号的背景下,广州第三轮集中供地的走势也是一个风向标。

据克而瑞统计,前10月,重点22城整体土地供应节奏有所放缓,对比各城市2021年住宅用地计划,前10月宅地成交面积占全年计划供应量比例平均仅为52%。其中,部分城市前10个月土地挂牌量较高,但受房企融资难度加大以及市场降温的影响,流拍率大幅提升,导致第二轮集中土拍成交量较首轮明显下降,如长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市,第二轮集中土拍流拍率均超50%。

由此,广州作为第三轮集中供地中率先调低出让门槛的城市,或许也是为本轮集中供地奠定了基调。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在分析广州本轮集中供地时指出,本轮集中供地结构上更倾向于南沙、黄埔等热区,还取消了全周期限价、降低了多宗回炉地块的起拍价,鼓励开发企业拿地的意图明显。

不过,在当前的环境下,房企拿地的欲望或许并不会因为出让门槛降低而大幅增强。一个可以看出房企“钱紧”的侧面是,房企即将迎来偿债高峰,而目前多数房企再融资的渠道却大幅缩小。

据中国指数研究院指出,2022年到2024年,房企海外债到期规模分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中,2022年第一季度是到期高峰,为983.3亿元,占当年的27.8%。

一名龙头房企负责土地投拓的人士对21世纪经济报道记者表示,钱缺得不得了,哪有钱买地。现在就是勒紧裤腰带过日子,一手抓卖房一手还债,如果还有余钱的话也是存起来以备不时之需。有现金才有安全感,活下去比什么都重要。如果活下去都保证不了,还拿什么发展?我们现在就是尽可能开发存量空间争取变现,买地会先缓一缓。

在大环境整体下行之际,官方也必然需要与市场密切沟通。李宇嘉认为,在流拍率高企之时,第三轮供地必须要降低姿态,给房企和市场积极信号。“这也是不得不做的事情。”

事实上,官方也有所行动。肖文晓透露,“在第二轮供地结束之后,主管部门与房企就二轮供地遇到的问题以及三轮供地的拿地意向进行了密切的沟通,第三轮供地平稳收官的可能性很大,预计大环境限制下不会太火爆,但也不会再有那么多的流拍。”

在各方的努力之下,广州第三轮集中供地或将在平稳中收官。

“第二轮供地遇冷,主要原因还是因为‘三道红线’监管叠加市场下行,导致民企普遍资金紧张,不得不选择战略收缩。近期来看,监管部门针对目前房企资金链紧张的问题,已经回应了合理的房地产贷款将适时得到满足,预计对于部分尚有余力的房企还是会注入年底拿地的信心,而地方政府审时度势调整土地出让计划,也会让第三轮集中供地相对平稳过渡。”肖文晓分析称。

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