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北京拟出商品房预售资金监管新规

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去年以来,泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况,反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益,11月4日,北京住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版公开征求意见稿)》(下称《办法》),向社会公开征求意见。

《办法》针对当前存在的突出问题,实现资金“管好不管死”。修订主要完善调整了招标选取监管银行,夯实监管主体责任;实时共享政务信息,提高资金监管能力;落实属地监督职责,提高资金监管额度;持续优化营商环境,推动社会各方监督等四方面。

“针对商品房预售资金进行监管,其目的是为预售制度‘打补丁’,避免烂尾楼出现。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,当下房地产市场进入新周期,房企资金压力加大,为了进一步保护购房者利益,上述政策有利于维持市场稳定。就内容上看,不仅更加细化,执行力度上也有所更大,并且针对项目的穿透监管,有利于避免此前出现过的个别项目设立额外账户,以达到绕开资金监管的目的。

具体看,针对监管银行,《办法》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题,公开招标择优选择银行承担监管工作,开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时,对中标银行履职情况定期考核,淘汰递补。

在提高资金监管能力方面,《办法》提出,监管银行通过北京银保监局金融专网和市住建委房地产交易管理系统实时共享房屋网签和入账信息,便于监管银行掌握销售情况和入账资金。在穿透审查方面,明确北京市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息,与监管银行上报数据交叉核验;穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。在入账管理方面,将现行的先网签后入账,调整为先监管保护后网签,确保预售资金及时足额直接入账。

值得一提的是,《办法》还提出,预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定,每平方米不低于5000元,较此前大幅提高了43%。针对当前部分开发企业挪用预售资金,导致项目经营困难问题,《办法》特别规定:当预售项目存在重大风险隐患时,区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户,实施封闭管理保障资金安全,优先用于工程建设。

最后,在优化营商环境上,《办法》强调,对开发企业和监管银行违规使用预售资金的要及时足额返还,造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的,《办法》明确由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

北京市住建委相关负责人表示,《办法》征求意见结束后,将认真研究分析各方意见建议,进一步完善政策措施,确保预售资金安全,优先用于工程建设。

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