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从共同富裕看“房住不炒”

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   作为我国居民家庭的主要资产,房地产在实现共同富裕中有着重要作用。在监管部门近期的表态中,对房地产的定位和布局也逐渐清晰。

今年8月17日,中央财经委召开第十次会议,明确共同富裕标准,其中提到完善住房供应和保障体系。

10月15日,《求是》杂志发表文章《扎实推动共同富裕》,共有四处提到房地产。包括推动房地产同实体经济协调发展;增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入;完善住房供应和保障体系,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举,因城施策,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给,重点解决好新市民住房问题;积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

两次表态中,涉及房地产的内容愈加细化和明晰。虽然大部分提法早已被外界熟知,但若放在“共同富裕”的框架下,便体现出政策方向的一致性,也能对近年来楼市调控的导向有更深刻的认识。

将房地产纳入共同富裕框架的背后,不仅是实现中国式现代化的现实需要,还与我国经济增长、城市化进程、房地产市场发展阶段密切相关。

那么,近些年来,房地产的角色发生了哪些变化?在共同富裕框架下,房地产能做些什么?

居住、保障与再分配

自1998年房改启动以来,我国房地产市场快速发展,人均居住面积也明显改善。根据国家统计局的数据,到2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平方米,比1978年增加32.3平方米;农村居民人均住房建筑面积47.3平方米,比1978年增加39.2平方米。 

与此同时,随着房价上涨,房地产也迅速成为我国家庭的主要资产。央行于2020年发布的一组数据显示,我国居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%,高于美国居民家庭28.5个百分点。

但这一过程也在客观上造成了财富再分配。新世纪以来,房地产市场经历了至少5个上涨周期,期间虽然间或有市场下行,但总体来看,房价上涨仍是主旋律。

贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示,房地产带来了家庭资产增加,但也出现了分配不均。基于房地产的财富增值效应,过去大部分家庭通过买房实现了家庭财富的积累和增值。但高房价下,一部分中低收入家庭因为买不起房而无法获得这部分资产,租房住又进一步加重了支出负担。从这点看,分配不均的现象在加剧。

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为,近年来,教育、医疗等资源越来越多地附加在(购买而非租住的)房产之上,既加剧了房价的畸形上涨,也导致了社会资源分配不均。

对于中低收入家庭来说,保障体系的建设也有所缺位。过去多年来,我国楼市政策的发力重点在于商品房市场,期间虽推出过一些保障房品类,但仍然未能补齐住房保障短板,真正实现“两条腿走路”。

此外,在“租购并举”的框架下,租赁住房的建设也有所不足。直到近几年,我国才开始在热点城市大规模推进租赁住房建设,一些政策性租赁住房品类也逐渐面市。

房地产既有财富效应,又有民生属性,这也决定了其在共同富裕框架下将发挥重要作用。

回归民生

事实上,近几年来,楼市调控的民生色彩正在逐渐凸显。与之相对应的,“支柱地位”的说法已极少出现在官方表态中。

2014年后,我国迈过房地产供需平衡点,虽然区域性、结构性的需求仍然旺盛,但楼市全面大涨的基础已经不存在。2016年末,监管部门首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”(即“房住不炒”),在政策导向上回归房屋的居住属性,同时启动本轮楼市调控。至今,调控的力度、范围和时长均属空前,尤其在土地、金融供给端的发力,在去杠杆的同时,大大削弱了房地产的金融属性。

弱化金融属性,消解“支柱地位”,既与房地产业的发展阶段相对应,也有着化解系统性金融风险的考虑。

到2020年,我国商品房销售规模已经突破17万亿的高点,房地产投资占固定资产投资(不含农户)的比重达到27.2%,房地产业增加值对GDP的贡献率为7.3%。从数据上看,房地产业在国民经济中仍然举足轻重,但按照中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清的说法,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

在近些年的快速发展中,“高杠杆—高增长”的模式令房地产业裹挟了过多的金融资源,也累计了一定的风险。过去一年多来,房地产金融审慎管理制度出台后,一些城投债和房企债务接连出现违约,说明行业的风险防御系统还远远谈不上牢固。

分析人士认为,随着去杠杆进程的深入,房地产逐渐褪去支柱产业的“光环”,其角色定位向居住、保障、民生等属性回归。

今年3月发布的“十四五”规划和2035年远景目标纲要,用538字的较大篇幅提及房地产,其中多数内容放在“全面提升城市品质”的章节下,这也意味着房地产的居住、保障等基本功能被着重强调。

中国房地产业协会会长冯俊也在近日的演讲中指出,“要努力满足人民群众不断增长的美好居住生活需要;……保证房地产业是为经济社会发展提供正能量的民生产业。”

推进房地产税改革,完善住房保障

分析人士认为,基于房地产业的特点,其在稳增长中的作用仍然重要,前提是保持市场平稳健康发展,不出现大的波动。相比之下,房地产在防风险与保民生等方面的价值更被看重。

许小乐认为,未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”,继续执行“三线四档”、房地产贷款集中度管理、严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购、限贷、限售等调控手段,打击投资投机行为,通过稳房价,让绝大部分家庭买得起房、住得好。

在民生领域,房地产的作用有望体现在调节收入分配、补齐保障短板两个方面,前者主要对应房地产税改革,后者对应住房保障体系建设。

从去年末开始,房地产税就频繁被相关主管部门提及。经过多轮政策预热,今年10月23日,全国人大常委会会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。这也意味着房地产税试点即将迈出实质性一步。

房地产税改革有着补充地方税收、调节市场供需等多重作用,但考虑到将增加持有环节税收、减少交易环节税收的大方向,其在调解收入分配方面的作用同样重要,也更符合“共同富裕”的要求。

在建设住房保障体系方面,政策的铺垫同样频繁。今年6月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这也是监管层首次明确住房保障体系的三类构成。此后,监管层还对保障性租赁住房这一新品类作出制度安排。

与买卖市场相比,租赁住房建设一直是短板。有数据显示,2020年,我国城镇家庭租房比例约25%,低于发达经济体普遍超过30%的租房率。分析人士普遍认为,对这一市场的支持和规范也将是未来的政策重点。

除上述主流方向外,柏文喜还认为,共同富裕还可能促进与房地产有关的其他制度改革。比如,涉及房地产的遗产税与赠予税有望迎来调整,房地产租赁方面的税收也有望加速完善。

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