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许世坛直面世茂投资者:我们没有违约

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11月5日,因一则信托逾期传闻,世茂集团(000813.HK,简称“世茂”)股票收于9.68港元/股,大跌13.26%。世茂多只美元债创下发行以来新低,国内地产债也一度出现暴跌。截至发稿时止,世茂其中一笔公司债“15世茂02”跌25.81%。

除了在官方微信公众号发布澄清声明之外,在港股收市后,世茂集团副主席许世坛率高管团队召开小范围投资者会,对股债双杀主因——陆家嘴信托出现逾期做出澄清,称该信托总规模30亿,今年还没有到期,主要集中在2022年、2023年到期,“说我们有违约、延期,都是不实的”。

许世坛指出,国内债券价格大跌原因在于,“这两天有些只有一手的几千、几万元的资金在砸盘, 相关部门建议我们停止对散户的买卖,希望保障机构投资者利益。但我们停了之后投资者又会产生一些恶意猜想”。

许世坛表示,为了与境内外投资者保持更顺畅的沟通,投资者关系(IR)这部分工作, 将由香港的 CFO 来统一对接国内、国外的投资者进行沟通。许世坛还透露,公司近期会启动对美元债、股票的回购,希望给市场更多信心。当天下午,世茂已斥资848.8万港元,分别以12.16港元、股与9.68港元/股的价格回购80万股。

许世坛透露,预计世茂集团10月份销售会有 所下降,其中还对部分项目做了价格的调整,但相比行业平均50%的下降水平,世茂算是跑得快的;10月按揭方面有一定的政策放松。

此次会议中,投资者主要关注世茂短期流动性问题,许世坛也一一做出了回应。21世纪经济报道记者将获取的会议记录,整理如下:

现状:美元债正在谈续期

投资人:公司是否有理财产品?

许世坛:很少,不能说绝对没有,几十亿、几百亿肯定没有。我听说我们有些地区公司做了一点点。

投资人:境外美元债有多少?有多少是今年到期的?

许世坛:明年7月才有到期的美元债,大概10亿美元。明年4、5月将到期一个“1+1+1” 的7亿美元债券,目前已经在谈“+1” 了。

投资人:境外现金体量有多少?

许世坛:(截至)6月末,有超过800亿现金,但港交所所规定不能透露更多。监管比较严,会比之前有更多的受限金额。

应对:拟变现优质资产

投资人:今年销售水平情况?

许世坛:本来销售目标是3300亿,这个就要求9-12月都要卖到300亿左右,但现在这几个月都是200亿左右,所以今年大概可完成2900亿左右。

明年就更难预测了,因为今年买地比较少,可能销售还会有所下降。基于我们还有土储,应该不会下降太多。目前贷款比较难、拿地比较难的大环境下,预计明年应该是3000亿以内,如果未来政策有所放松,明年上半年去买地的话,可能会超过3000亿。

现阶段现金为王,不买地,保证刚兑。

投资人:世茂对再融资方面有哪些安排?极端情况下公司是否还能还债?目前看来项目开发贷松动等政策是不够的。

许世坛:如果我们能(顺利)卖(销售)的话应该能回2000多亿,这是对我们债务最好的保障。此外我们还有一些优质资产,之前不舍得卖但是现在也在谈了。我们的优质资产负债是很少的,基本上卖100亿的话,还贷之后,可以拿回50亿、60亿。 其他渠道方面,按揭虽然已经放松,但是对我们来说没有松太多。现在最关键的还是金融机构的信心,比如世茂还有50~60亿的发债额度,但就发不出去。如果不能借新还旧,压力还是非常大的。为了增加投资者信心,我们准备回购债券、股票。

投资人:有哪些优质资产可以卖?

许世坛:上海、北京、办公楼和酒店有很多,世茂在香港还有200多亿货值可以卖。

预判:“政策已见底”

投资人:对这个行业怎么看?如何判断行业底部和未来行业走势?

许世坛:地产还是国家很重要的产业,不能出现太大的问题,(预计)全年还会有17~18万亿的市场,这市场是不太可能出现太大的调整,现在像按揭、开发贷有一定的松动,也可以表明政策基本上到底了,政策会倾向第一套和第二套住房需求。目前监管还是卡得严,政策和流动性传导需要一定时间去缓解。

对房地产行业来说,这一两个月是比较关键的,我相信到明年年初可能会有更多利好政策出来。像我们现在和很多银行、金融机构去谈,还是有些新增,量可能不像以前那么大,但还是有量的。 其他的政策如有些城市可能会出台房(地)产税,但我觉得可能不会太快,但整个市场还是需要些时间去恢复。

投资人:如果政策没有很大的改变,开发商可以撑多久?

许世坛:每家企业情况都不太一样。我听到一个说法,不知道对不对:如果政策不转向,即使是中国最厉害的开放商也撑不了多久。当然,我也觉得不会这么极端。资金监管有加强,有的地方还矫枉过正,要求被监管的资金额度过高;成都、北京都有出政策,要求不能超过规定的比例。目前政策也开始改善了,比如开发贷、按揭贷都有好转。

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