流动性利好不断，一二线城市房贷开始松动

　地产股久违大涨背后：流动性利好不断，一二线城市房贷开始松动

近日，房地产市场利好消息不断。继多家房企出手回购美元债之后，又有部分房企准备在银行间市场发债融资，被不少业内人士视为房企流动性改善的信号。

11月11日，据北京金融资产交易所披露，保利发展控股集团股份有限公司拟发行2021年度第四期中期票据，注册额度50亿元，本期发行金额20亿元，期限5年，无担保。另有消息称，近期部分央企国企向监管部门建议，调整在地产收并购方面的“三条红线”指标。

据第一财经记者了解，大部分一二线乃至三线城市自10月以来房贷放松迹象明显，有中介称，有大行地方支行单月额度从5000万元增加至3.5亿元，放款时间明显缩短。在此之前，监管频繁发声，强调目前房地产市场风险属于个案的同时，要求银行保持房地产信贷平稳有序投放。

值得注意的是，就在11月10日，央行罕见单独发布了个人住房贷款单月数据。数据显示，10月个人住房贷款较9月环比增加了1013亿元。

在此背景下，市场最关注的问题是房地产调控是否会转向，有机构分析称，“房住不炒”的主基调没有变化，楼市短期仍面临需求下行的困扰，而房贷加快投放的乘数效应或在年底才能形成。

11月10日、11日，地产板块连续两日迎来久违大涨。

一二线城市房贷放松迹象明显，10月按揭贷款环比增千亿

“有合作银行通知我们，这个月额度大幅宽松了，从5000万涨到了3.5个亿。(商业贷款)利率也从6.2%降到5.7%、5.8%了。”有苏州房地产中介人士对第一财经记者表示，自10月底以来，当地银行尤其四大行个人贷款出现了明显的放松迹象，楼市促销力度也在持续加大，形式包括打折优惠、送车位等。

对此，第一财经记者向某大行苏州个贷中心求证，对方工作人员表示：“现在情况跟媒体报道差不多，最近的确有所松动，各方面都相对宽松。”中国银行、建设银行苏州分行工作人员也表示，目前房贷额度很充足，二者的利率水平分别在5.95%和6%左右。

据第一财经记者了解，10月以来，包括广州、佛山、济南等在内的一二线城市均对个人房贷有所放松，尤其四大行的放款排队时间明显缩短。建设银行广州某支行工作人员表示，该行房贷利率最近没有调整，仍是在基础利率(4.65%)基础上上浮130%，但额度已经宽松了很多，放款时间最长为1～2个月。“之前我们是要先放存量，现在已经差不多放完了。”该人士表示。但也有城市房贷政策继续紧张，其中工商银行重庆某支行工作人员表示，该行二手房贷款仍处于暂停状态，上海、深圳部分银行有额度调整但不明显。

自去年房企“三线四档”政策、银行房地产贷款集中度管理新规落地后，大部分银行对地产行业的贷款有所下调。叠加恒大、宝能等事件影响，银行对信贷结构的安排显得更为谨慎。多因素影响下，楼市需求也出现了明显的下行趋势。

国家统计局数据显示，今年三季度全国商品房销售面积和金额分别同比下降12.5%、14.1%，比上一季度分别大幅下降23.5%、31.3%。9月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格多数环比下降。兴业证券的统计数据显示，10月份，北京、上海、深圳、青岛等11个核心城市新房、二手房成交套数同比、环比均下降。

也是自10月以来，监管层针对房地产领域频繁发声，强调恒大问题属于个别风险、房地产市场健康发展整体态势不变的同时，也指出部分金融机构对30家试点房企“三档四线”融资管理规则存在误解等问题，要求银行保持房地产信贷平稳有序投放，在配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度的同时，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

不过，央行最新公布的数据显示，10月份金融机构对房地产业的贷款投放已经明显提速，其中个人住房贷款单月增加3481亿元，环比上月增加了1013亿元。业内人士认为，这一方面显示了房地产合理融资正在被满足，一方面体现了居民购房意愿有所回暖。华西证券分析师由子沛近日在研报中分析，如果将今年上半年加速压降的个人按揭贷款在下半年投放，大约可拉动新房销售额1.96万亿元，相当于去年商品房销售总额的11.3%。

多家房企回购美元债，流动性有望边际缓解

对于房企来说，除了需要面对按揭贷款审批时间拉长、预售资金监管趋严、销售量下滑的考验，还要面对融资环境的变化。据国家统计局数据，今年1～9月，国内房地产开发企业到位资金为151486亿元，增速从年初的51.2%一路降至11.1%。

在此背景下，房企美元债偿债压力骤增。据第一财经记者不完全统计，今年以来，中资美元债市场已经至少出现9家违约，包括花样年、华夏幸福、泰禾集团、新力控股、泛海控股、蓝光发展等多家知名房企。但就在11月9日，第一财经记者独家获悉，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，作为去年“三道红线”政策以来首个对房企发债释放暖意的会议，该座谈会示范效应较强。而从当前金融环境角度看，债务融资的松动对房企缓解流动性压力意义重大，至少说明房企后续在银行间市场发债的空间增大。

央行数据显示，10月份人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元，企(事)业单位贷款中，中长期贷款增加了2190亿元，票据融资增加1160亿元。此前，房地产行业已经出现多个积极信号，除高盛表示正在买入中国房企债券外，包括新城控股、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、雅居乐等多家房企启动美元债回购，向市场传达了资金充足的信号，提振市场信心。

有房地产内部人士对第一财经记者表示，目前行业内流动性总体仍然偏紧且不太稳定，区域差异较大。“阶段性放松是大概率事件，不硬着陆，但不会大水满灌，避免引发系统性风险。但企业还是要靠自己(主动脱困)。”该人士表示。

市场频频吹来暖风，继11月10日迎来爆发后，11日房地产板块再次普涨，整个板块涨幅高达3.16%。截至收盘，A股中南建设、泰禾集团、招商蛇口、保利发展、金地集团等11只地产股涨停；港股方面，旭辉控股、中国奥园、中原建业等涨超10%。

招商证券分析认为，短期内楼市需求下行趋势仍将持续，按揭加快投放的乘数效应至少在年底才能形成，但在政策边际改善、房地产税试点细则即将落地背景下，地产板块的“政策底”已经出现。