新房价格指数跌幅创2015年来新低

　11月15日，国家统计局公布10月70城房价数据，房价下跌城市继续增加，52城新房价格下跌，64城二手房价格下跌，“银十”楼市表现惨淡。

具体到不同能级城市，国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析，10月一线城市新房销售价格环比持平，二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%。各线城市二手房价格环比均出现下降情况，其中一线城市二手房价格环比降幅最大，为0.4个百分点。

房地产信贷收紧被认为是房地产市场降温、房价下降的主要原因。“不要倒逼开发商大面积降价，导致市场与需求预期急剧冷缩，市场下跌的幅度就会有所减缓。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，为应对近期房地产市场急速下滑现象，个人按揭贷款投放、开发商合理的融资需求、开发需求和收并购需求均稍有放松。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，尽管当前信贷政策有所放松，但房企出于年底冲业绩考虑，11、12月依然会以降价促销积极回笼资金为营销策略和经营策略，新房市场在年底最后两个月仍然面临较大的降价压力。

李宇嘉认为，未来房价仍会下跌，但跌幅将有所减缓，11、12月房价会经历一个触底过程。“明年一季度即便房价继续下跌，但成交量一定会有所稳定。”李宇嘉说。

新房价格指数降幅再扩大

国家统计局数据显示，10月70城新房价格环比上涨城市从9月的27城骤降至13城，加上9月新房价格环比上涨城市减少19城，已连续2个月出现房价上涨城市数大幅减少现象。

其中三亚、北京和银川涨幅位居前三，分别为0.8%、0.6%和0.6%；新房价格环比下跌城市达52城，其中跌幅最大的为韶关、石家庄和大理，分别下跌1.1%、1.1%和0.9%。

整体来看，10月70城新房价格指数环比下降0.3%，较9月环比降幅扩大0.2个百分点。李宇嘉对比发现，这是2015年一季度以来新房价格指数的最大跌幅。

李宇嘉认为，9-10月，由于信用风险事件传染，银行信贷收紧，各地加强预售资金监管，开发商资金链极其紧张，纷纷开启大力度的打折促销活动，导致新房价格跌幅扩大。

从不同能级城市看，绳国庆分析，10月一线城市新房价格环比持平，其中北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%；二线城市环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市环比下降0.3%。

李宇嘉指出，一线城市新房停涨为去年新冠肺炎疫情发生以来的首次，说明此次信用风险事件导致的开发商信心下滑，对一线城市造成巨大冲击，一线楼市新房项目定价合理。而二三线则成为新房价格打折促销的重灾区。

在信贷收紧和预售资金监管的大背景下，不同城市的新房市场存在不同特点。以北京为例，10月北京新房价格环比上涨0.6%。

合硕机构首席分析师郭毅接受21世纪经济报道记者采访时表示，这一方面是由于北京入市新房产品的结构性调整，即伴随着今年北京新房市场的主要产品类型从限竞房调整为商品房，新房价格也出现小幅上涨；另一方面，目前北京在售项目多为首批次集中供地项目，开发商拿地价格相对较高，新房限定指导价与地价价差较窄，开发商为保利润甚至保成本，缺乏较大降价空间，只能按指导价销售，也带来新房价格的环比上涨。

超90%二手房价格下跌

国家统计局数据显示，10月70二手房价格环比上涨城市从9月的17城急剧下降到4城。今年3月二手房价格环比上涨城市数量触顶，达58个，其后二手房价格上涨城市“七连降”。10月二手房价格下跌城市达64个，占比超91%。

4个二手房价格环比上涨城市为赣州、三亚、海口和大连，涨幅分别为0.5%、0.4%、0.3%和0.1%。二手房价格环比降幅靠前的城市为南充、大理、泸州、韶关和牡丹江，除南充环比下跌0.9%外，其余城市环比跌幅均为0.8%。

整体来看，10月70城二手房价格指数环比下降0.3%，李宇嘉认为，二手房价格整体下降背后有二手房成交参考价执行和信贷收紧两大原因。一方面，15个城市推出二手房参考价，指导二手房贷款发放，导致杠杆紧缩；另一方面，银行信贷对二手房收缩更加明显，甚至有停贷现象发生。

在双重因素作用下，各线城市二手房价格均出现下降。绳国庆分析，10月一线城市二手房环比下降0.4%，降幅与9月持平，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%；二线城市环比下降0.3%，降幅比9月扩大0.2个百分点；三线城市环比下降0.3%，降幅比9月扩大0.1个百分点。

虽然10月新房、二手房价格指数均出现下跌，但李宇嘉指出，新房和二手房下跌并不平衡。为保交流、保民生、保稳定，目前信贷支持主要在新房层面。因此，在贷款集中度依旧有效的情况下，有限的信贷会向新房走，二手房价格将会继续下跌。另一方面，李宇嘉表示，由于市场情绪缓和，二手房下跌幅度也会减缓。

郭毅认为，由于二手房市场的复杂性，二手房价格很难管控，需市场根据实际供需自主调节。随着信贷适度纠偏，部分城市已经出现批贷周期缩短和贷款利率下降情况。

“从当下来看，信贷政策影响仍在持续发挥效力，最近一两个月二手房市场整体下行的城市仍保持相对较多状态。政策消化期过去后，信贷政策形成的利好支撑传导到二手房市场，二手房价格可能在今年年底至明年年初止跌回升。”郭毅说。