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南京、杭州楼市“熄火”?

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 近日,南京郊区栖霞龙潭一精装新盘打出了6.5折的优惠,一时间引发了市场热议。随着南京楼市的转冷,更多打折促销的消息在微信朋友圈中铺来,比如荣盛花语馨城部分精装的“工抵房”5.5折,江宁大学城精装准现房7.5折……

不仅是南京,长三角热点城市杭州也感受到了市场的寒意,临安、富阳等郊区盘率先打折,主城区新盘“万人摇”盛况不再,二手房市场也步入降温通道。

多位业内人士向新京报记者表示,南京、杭州等长三角热点二线城市目前市场分化明显,新一波降价潮从外围区域向主城区逼近。整体来看,相比今年上半年,新房和二手房市场均有所降温。

南京:远郊区“打折”,主城区“横盘”

最先打响降价“枪声”的是南京的远郊盘。

以栖霞龙潭为例,龙潭虽然位于栖霞区,但是距离南京主城区较远,毗邻镇江,这里的新盘近期打折力度较大。例如,正荣一项目近期宣称部分房源推出“6.5折”优惠,原先均价约1.7万元/平方米,现在降价到约1.2万元/平方米,单价降幅达到约5000元-6000元/平方米。而同样位于龙潭的荣盛花语馨城部分“工抵房”(即工程抵押房),则打出了5.5折的折扣。这两个楼盘可以说是“贴身肉搏”、开打“价格战”,这些信息都刺激着南京购房者的神经。

“今年年底前出现的这一波力度超大的特价房,不是噱头,而是真的在降价,从市场采取的促销手段比如降首付、特价房来看,首付下降,或许会增加部分客户量,但预计并不会显著改变目前楼市相对遇冷的行情。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,“主要是年底房企资金压力大,为了回笼资金促销。”

“这波降价潮是从环南京比如句容、溧水再到远郊新城比如龙潭、湖熟这些区域。”南京一位房地产从业者的说法也印证了打折盘增多的现状。

在市场转冷下,远郊盘率先降价,南京主城区新盘价格如何?上述业内人士称:“南京主城区还是比较抗跌的,因为主城区本身项目就较少,且部分项目本身属于改善、豪宅类项目,并没有出现大力度促销打折的情况。”

南京一品牌开发商的营销人士告诉记者:“其实,南京目前还是远郊在打折,个别项目打折力度大,但是整体没有那么夸张,主城区处于‘横盘’状态,但是,这些打折促销信息一波波传导过来,对市场情绪的影响还是很大的。”

从数据上来看,新房方面,据国家统计局数据,南京10月份新房价格止涨,这是自从2020年10月以来首次出现止涨。同时,据房天下研究院统计数据,10月,南京市新房共成交4526套,环比下降12.25%,较去年10月下降29.46%;成交面积51.96万平方米,环比下降12.83%,较去年10月下降29.86%。

杭州:“万人摇”不再,二手房明显降温

除南京外,杭州作为长三角区域另一个热点二线城市,其楼市也显现出降温迹象,主城区新盘“万人摇”的现象不再出现,四成新盘面临着“流摇”的境地。

据中指研究院数据,今年10月,杭州新盘供应量环比下降21%,新盘登记人数减少近3成。尤其是新推盘登记人数不足4万人,相比上个月减少近3成,数量达到全年低谷,且新盘供应集中在萧山、临安等郊区,购房者对新盘的参与意愿出现明显下降。

同时,中指研究院数据显示,10月份,杭州新盘单月成交量全年首次出现不足1万套,月内商品住宅成交数量为9619套;成交面积112.1万平方米,环比下降18.4%,市场成交延续降温趋势,观望情绪较浓。

一位杭州房地产从业人士告诉记者:“杭州市场目前较大的特征是分化,远郊项目‘流摇’,主城区热点项目依然需要‘拼社保’,中签率仍然比较低。”在新盘中,23个“流摇”的项目多数位于杭州远郊,集中在富春、青山湖科技城、浦阳等郊区板块;而6个“拼社保”的项目,其中2个项目的中签率低于10%,基本位于比较热的余杭区、未来科技城板块等。

“从目前市场的变化来看,刚需盘更容易上车,中签率明显提高,同时,一些不好的楼层弃选率也提高了,新盘普遍的中签率水平提升到20%-30%。”杭州资深业内人士表示。

相比于新房,杭州二手房市场的降温来得更加明显。比如,杭州的热门板块“大江东”,此前这里曾见证了“万人摇”的盛况,如今,大江东的二手房降价较为明显,且房东的议价空间也有所抬升。比如,旭辉宝龙东湖城约87平方米的二手房售价235万元,房东在近两个月时间内调价4次,从248万元降价到235万元,而这套房源在2021年7月首次挂牌时报价270万元,也就是说4个月内降价幅度达到35万元。

据透明售房网信息显示,10月单月,杭州市区二手房成交仅2637套,相比去年10月的8595套,下跌了近70%。其中,杭州市区(不含临安)二手房挂牌量达到约15.73万套,其中近期降价的房源有29910套,涨价房源有11351套,降价房源是涨价房源的3倍之多。

展望:长三角热点城市楼市还将继续探底?

长三角作为全国楼市的风向标,历来是楼市涨价较快的区域。因为区域内购买能力强,长三角市场向来也较为抗跌。而随着调控政策发挥效用以及二手房信贷收紧,长三角热点城市楼市也逐渐“熄火”,刚需购房者得以上车,新房市场趋于平稳,二手房市场降价较为明显。

据国家统计局数据显示,以南京、杭州为例,其二手房房价在10月份均出现下降,环比分别下降0.3%和0.5%。

“热点城市的区域、板块分化为最大特征,表现外围区域向主城区蔓延。例如,杭州是从8月份开始降温,9、10月市场转冷明显,临安、富阳外围区域降温明显,主城区域内韧性还是比较大的,相对趋稳。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示。

值得注意的是,随着近期政策端频吹暖风,二手房信贷政策也有望迎来松动。不过,对于未来市场的走势,业内人士认为市场仍然在探底。“市场信心的底,落后于政策层面的底。四季度市场会出现惯性探底,年底会难一点,明年日子相对会转好。”孟祥远如是表示。

此外,在高院生看来,“随着信贷政策有所调整,杭州市场接下来将会趋稳。”

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