南京、杭州楼市“熄火”？

　近日，南京郊区栖霞龙潭一精装新盘打出了6.5折的优惠，一时间引发了市场热议。随着南京楼市的转冷，更多打折促销的消息在微信朋友圈中铺来，比如荣盛花语馨城部分精装的“工抵房”5.5折，江宁大学城精装准现房7.5折……

不仅是南京，长三角热点城市杭州也感受到了市场的寒意，临安、富阳等郊区盘率先打折，主城区新盘“万人摇”盛况不再，二手房市场也步入降温通道。

多位业内人士向新京报记者表示，南京、杭州等长三角热点二线城市目前市场分化明显，新一波降价潮从外围区域向主城区逼近。整体来看，相比今年上半年，新房和二手房市场均有所降温。

南京：远郊区“打折”，主城区“横盘”

最先打响降价“枪声”的是南京的远郊盘。

以栖霞龙潭为例，龙潭虽然位于栖霞区，但是距离南京主城区较远，毗邻镇江，这里的新盘近期打折力度较大。例如，正荣一项目近期宣称部分房源推出“6.5折”优惠，原先均价约1.7万元/平方米，现在降价到约1.2万元/平方米，单价降幅达到约5000元-6000元/平方米。而同样位于龙潭的荣盛花语馨城部分“工抵房”(即工程抵押房)，则打出了5.5折的折扣。这两个楼盘可以说是“贴身肉搏”、开打“价格战”，这些信息都刺激着南京购房者的神经。

“今年年底前出现的这一波力度超大的特价房，不是噱头，而是真的在降价，从市场采取的促销手段比如降首付、特价房来看，首付下降，或许会增加部分客户量，但预计并不会显著改变目前楼市相对遇冷的行情。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，“主要是年底房企资金压力大，为了回笼资金促销。”

“这波降价潮是从环南京比如句容、溧水再到远郊新城比如龙潭、湖熟这些区域。”南京一位房地产从业者的说法也印证了打折盘增多的现状。

在市场转冷下，远郊盘率先降价，南京主城区新盘价格如何？上述业内人士称：“南京主城区还是比较抗跌的，因为主城区本身项目就较少，且部分项目本身属于改善、豪宅类项目，并没有出现大力度促销打折的情况。”

南京一品牌开发商的营销人士告诉记者：“其实，南京目前还是远郊在打折，个别项目打折力度大，但是整体没有那么夸张，主城区处于‘横盘’状态，但是，这些打折促销信息一波波传导过来，对市场情绪的影响还是很大的。”

从数据上来看，新房方面，据国家统计局数据，南京10月份新房价格止涨，这是自从2020年10月以来首次出现止涨。同时，据房天下研究院统计数据，10月，南京市新房共成交4526套，环比下降12.25%，较去年10月下降29.46%；成交面积51.96万平方米，环比下降12.83%，较去年10月下降29.86%。

杭州：“万人摇”不再，二手房明显降温

除南京外，杭州作为长三角区域另一个热点二线城市，其楼市也显现出降温迹象，主城区新盘“万人摇”的现象不再出现，四成新盘面临着“流摇”的境地。

据中指研究院数据，今年10月，杭州新盘供应量环比下降21%，新盘登记人数减少近3成。尤其是新推盘登记人数不足4万人，相比上个月减少近3成，数量达到全年低谷，且新盘供应集中在萧山、临安等郊区，购房者对新盘的参与意愿出现明显下降。

同时，中指研究院数据显示，10月份，杭州新盘单月成交量全年首次出现不足1万套，月内商品住宅成交数量为9619套；成交面积112.1万平方米，环比下降18.4%，市场成交延续降温趋势，观望情绪较浓。

一位杭州房地产从业人士告诉记者：“杭州市场目前较大的特征是分化，远郊项目‘流摇’，主城区热点项目依然需要‘拼社保’，中签率仍然比较低。”在新盘中，23个“流摇”的项目多数位于杭州远郊，集中在富春、青山湖科技城、浦阳等郊区板块；而6个“拼社保”的项目，其中2个项目的中签率低于10%，基本位于比较热的余杭区、未来科技城板块等。

“从目前市场的变化来看，刚需盘更容易上车，中签率明显提高，同时，一些不好的楼层弃选率也提高了，新盘普遍的中签率水平提升到20%-30%。”杭州资深业内人士表示。

相比于新房，杭州二手房市场的降温来得更加明显。比如，杭州的热门板块“大江东”，此前这里曾见证了“万人摇”的盛况，如今，大江东的二手房降价较为明显，且房东的议价空间也有所抬升。比如，旭辉宝龙东湖城约87平方米的二手房售价235万元，房东在近两个月时间内调价4次，从248万元降价到235万元，而这套房源在2021年7月首次挂牌时报价270万元，也就是说4个月内降价幅度达到35万元。

据透明售房网信息显示，10月单月，杭州市区二手房成交仅2637套，相比去年10月的8595套，下跌了近70%。其中，杭州市区(不含临安)二手房挂牌量达到约15.73万套，其中近期降价的房源有29910套，涨价房源有11351套，降价房源是涨价房源的3倍之多。

展望：长三角热点城市楼市还将继续探底？

长三角作为全国楼市的风向标，历来是楼市涨价较快的区域。因为区域内购买能力强，长三角市场向来也较为抗跌。而随着调控政策发挥效用以及二手房信贷收紧，长三角热点城市楼市也逐渐“熄火”，刚需购房者得以上车，新房市场趋于平稳，二手房市场降价较为明显。

据国家统计局数据显示，以南京、杭州为例，其二手房房价在10月份均出现下降，环比分别下降0.3%和0.5%。

“热点城市的区域、板块分化为最大特征，表现外围区域向主城区蔓延。例如，杭州是从8月份开始降温，9、10月市场转冷明显，临安、富阳外围区域降温明显，主城区域内韧性还是比较大的，相对趋稳。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示。

值得注意的是，随着近期政策端频吹暖风，二手房信贷政策也有望迎来松动。不过，对于未来市场的走势，业内人士认为市场仍然在探底。“市场信心的底，落后于政策层面的底。四季度市场会出现惯性探底，年底会难一点，明年日子相对会转好。”孟祥远如是表示。

此外，在高院生看来，“随着信贷政策有所调整，杭州市场接下来将会趋稳。”