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上海8000万级网红豪宅又来了

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“上海四大豪宅区”之一、曾以约10万元/套/月租金创出上海别墅租赁市场天价的碧云别墅又有了新动向。

11月16日,碧云尊邸又将开启认筹。去年,该项目因为微博爆料现场有人为了抢房大打出手,更因为其超高的价格成为名副其实的网红盘。

碧云尊邸2020年4月第一次开盘,彼时认筹比达280%,开盘即售罄。

当时,一大群客户无沙盘、无效果图、无样板房的情况下盲买,甚至还曝出了售楼处预约电话打不通,购房人去认购被保安拒之门外的情况,项目最高总价8000万元。

这次开启的预约认购通道,还是同样的配方,同样的味道,所不同的是,原先碧云尊邸受关注是因为其区位和超级豪宅身份。而此次,该项目因为在认购条款中多了一条以往没有出现的认购规则,进一步抬高了项目门槛,又重新进入大众视野。

打破十余年新房“断供”

据《每日经济新闻》此前报道《上海2000万元豪宅排队“抢”,深圳4000万级公寓“秒光”!谁在买?》,在上海生活比较久一点的人都应该知道,上世纪90年代中后期,是通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的迅猛发展期。与此同时,在金桥地区,一个占地面积达37平方公里的碧云国际社区也慢慢形成。而其中的核心,则是由上海金桥有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区共同规划与开发建设的碧云别墅。

碧云别墅一期33套别墅和二期37套别墅,分别在1999年初、2000年中建成投入市场后,年平均出租率高达95%,曾以约10万元/套/月租金创出上海别墅租赁市场天价。

目前,这个区域已集聚了来自世界60多个国家和地区近的1000余户外籍人士家庭,外籍人士家庭比例占90%左右。通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑,聚合成碧云国际社区的整体氛围。碧云也被称为“上海四大豪宅区”之一。

有历史底蕴、有环境优势,但奈何该区域几乎在长达14年的时间里都处在房源“断供”状态。

据记者了解,碧云区域由于可开发土地较少,周围都是房龄超过15年的老房源,近年来几乎没有新盘供应。直到2016年2月1日,浦东新区规土局公示了“碧云国际社区S11地块住宅项目”的规划方案,即去年4月13日起开始认筹的碧云尊邸。

开发商提高认购门槛是否合理?

碧云尊邸官方微信显示,“夫妻双方,一方上海户籍,一方外省市户籍,外省市户籍一方单独作为认购人,视为外省市家庭,购房政策按外省市家庭购房政策执行。”

目前,上海对于外省市家庭的购房政策为:家庭名下无任何住房且符合网签日期前63个月内累计正常缴纳满60个月的社保单或个税单,仅可购买一套房。

对此,58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者,在上海楼市整体降温的时候,市中心的豪宅热度还是较高的。从今年情况来看,不少项目都相继触发了积分,这方面调整有一定的必要性。

从这条规定来看,规避了一部分通过假结婚方式获得高积分的客群。上海的政策只是对假离婚有一定要求,对结婚没有什么限制。

张波表示,从政策本意来看,提高了相应的买房门槛,限制了一些钻空子人群。但从整个市场来看,通过假结婚买高端盘的占比还是相对较少。

该条政策对正在购房群体的影响有限。

如果没有这条规定,上海户籍和外省市户籍组成的家庭买房,被视为上海户籍家庭(积分可用两人之中的高分者),积分最高基础分可达60分,且最多可购买两套房。这也被业内认为是对当前上海限购政策的再一次打补丁。

有业内人士分析认为,碧云尊邸这条规定,打击了找高社保、高积分人群假结婚买房的路数,未来也有可能会让楼盘的入围积分降低,保障刚需购房者利益。

不过张波表示,上海在限购政策中并没有提出外地人和上海人的区分,在政策没有做出相应限制的同时,该项目对于单盘是否有相应权力提升购房门槛,这一做法是否合理还值得商榷。

在上海,“碧云”可以说是高端国际社区、豪宅板块代名词,板块内多年没有新盘,次新房也是凤毛麟角,该项目也是本区域为数不多的大体量低密度社区,所以本地及周边的改善客群释放出了“洪荒之力”。

继续“盲买”模式

如今,上海豪宅市场的火爆还在持续。

比如,前滩热门盘晶鸿名邸连售楼处都没有,仁恒海上源以“样板间装修”为由,暂不开放。

以上种种,让购房人开启了“盲买”模式。

据记者统计,今年上海第五批次共57个新盘入市,合计房源15206套。其中,均价超10万元/平方米的改善型项目有15个,房源总价值约400亿元,超出前四批次的总和。

目前,在第五批认购的房源中,由于认购人数激增,单价10万+的楼盘已有9个触发了积分制。比如,一直火爆的前滩板块,东方惠雅认筹率约350%、晶鸿名邸认筹率约455%、保利天汇认筹率250%。但比较奇怪的是,上海另一网红盘绿地海珀外滩没有触发积分,其余触发积分的项目入围分尚在统计中,而五批次推出的新盘中有14个新盘将限售。

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