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深圳楼市的“冰与火之歌”:中介陆续出走

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    狂热神话终结之后,深圳楼市逐渐归于理性。

  根据深圳住建局数据显示,9月,深圳二手住宅过户1765套,同比下跌80%;10月仅过户1605套,同比下跌68%,创十年新低。

  一手房方面,尽管仍有“日光盘”出现,但是购房者的观望情绪已经十分浓厚了。近期,新盘富通上舍推出65套住宅,最终仅8人成功冻资入围。楼市整体下行的趋势下,价格不诱人、产品不出彩的新楼盘已不再引得购房者一哄而上了。

  与此同时,冰冷的现实也打向每位行业从业者。

  根据深圳市房地产中介协会发布的数据,截至2021年10月1日,深圳备案分支机构(地铺)共计3673间,其中2021年三季度新增备案地铺68间,环比下降55%,同比下降47%。

  当炒作氛围褪去,深圳也在加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系,构建一个稳定健康发展的房地产市场。

  热度消退

  在供应持续放量的背景下,深圳的一手住宅成交近期仍保持活跃。根据深圳市住建局官网数据,2021年10月深圳一手住宅网签上涨至4712套,环比上涨41%。

  不过,市场的分化也已经越来越明显。根据深圳中原研究中心监测,10月份,深圳共11个住宅项目获批,9个住宅项目开盘,整体开盘去化超过五成。9个入市的住宅项目中,仅有万丰海岸城和深业中城两个楼盘为“日光盘”,新房整体市场氛围趋于理性。

  进入2021年11月,深圳一手住宅市场的“分化”行情仍在持续。2021年11月14日,648套深铁懿府二期开盘当日售罄,均价10.3万/平方米,揽金73.4亿元。而在福田的富通上舍,则因为定价和产品的原因遇冷。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示,一手房市场出现分化行情与各个新盘的产品定位和定价有关,如果理性定价,而且得房率、配套设施等结合来看性价比高的情况下,选的人就会比较多;但是假如定价不合理,购房者的可选范围还是很多的。

  一手房冰火交加之下,深圳的二手住宅则一路向下,且在市场温度骤降的背景下,二手住宅挂牌房源量则不断上涨。据乐有家研究中心数据,2021年10月,深圳挂牌量已突破5.5W套,是过户成交量的数十倍,大量房源处于“冷藏”待售的状态。而在“金九银十”期间,约有15%的业主下调了报价,市场上按参考价售卖的房源增加。

  深圳中原总经理郑叔伦发文表示,过去房企围绕国庆假期举办房交会、促销会等活动,跟“双十一”一样。现在市场下行,一两个点的折扣难起作用,大家也基本上开始接受金九银十不存在了。二手市场方面,传闻太多,反而让大家观望氛围浓厚,更加谨慎不敢轻易下手,成交量进一步走低。

  深圳中原研究中心也指出,预计11月份,在年底业绩和资金压力下,开发商推盘节奏将加快,热点楼盘也将增多,市场氛围有望提升。10月份下半个月,深圳二手房成交量有回升迹象,预计后期成交量跌幅会有所收窄。

  中介出走

  市场环境转差,深圳的中介从业者们也开始离开这个行业。

  深圳市房地产中介协会发布的数据显示,2021年第三季度深圳新增备案机构107家,环比下降15%,同比下降53%。截至9月30日,有效实名登记中介人员约4.1万人,较今年峰值减少6000余人,较去年同期减少14.2%。

  深圳市房地产中介协会认为,受二手房参考价政策的持续影响及相关配套措施不断完善,深圳二手房市场持续保持低迷行情,消费者对市场预期也产生了根本性变化,目前市场看跌观望情绪浓厚。传导到行业就是当前新增备案机构量呈持续下滑态势,随着市场严管控的持续,预计后期新增备案量还会有所下降,维持在低位水平。

  深圳房地产经纪人陈帆离开房地产行业已经一个半月,但他仍觉得寒意未褪。过去几个月间,他经历了注销公司、解散团队、关门闭店,在这个骤冷的行业,他是受到冲击较大的一批人。

  陈帆告诉21世纪经济报道记者,从6月开始,他所在的门店交易量持续走低,而且每个月都在创新低。“二手房参考价格机制出台之前,每个星期有10-15批带看客户,下半年每个月带看客户降至2-3批。高峰期,他们门店有10个店员,9月时只剩下4个经纪人在苦苦支撑。”

  无奈之下,陈帆和同事陆续离职。他的同事中,有人离开深圳、有人转行送外卖跑滴滴、有人“入坑”教培面临再度失业,而陈帆则试水短视频营销,但收效甚微。陈帆不知道,未来他还能做什么。“我做这行五六年了,换个行业别人也看不上咱。换个城市吧,现在全国的房地产行业都不好做。”

  不过,从长远的角度来看,这是深圳房地产市场回归理性之下必然历经的短暂阵痛,行业未来平稳健康发展将是趋势。

  李宇嘉指出,从二手房参考价出台至今,现在已经有不少二手房成交是按照参考价或者低于参考价的。“市场已经认可二手房参考价机制,购房者也会转向成交价和实际市场价差不多的区域,也会促使业主调整价格向参考价靠拢,严重高于参考价的,已经不太能被接手。”

  “目前整个信贷层面没有明显回暖,加之调控政策也不可能放松,深圳楼市还是停留在一个理性、健康的状态。整体来看,现在还是处于一个前期回调、筑底修复的过程,不太可能出现明显的反弹。”李宇嘉认为。


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