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涉房融资回暖,国字号房企一周发债额已超10月

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短短数日,房企在银行间市场发债悄然走暖,只不过主角是清一色的国企央企。

行业机构数据显示,自11月10日以来,有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元。而就在11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,多家参会房企称,计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

“房企融资环境确实有所好转,银行间市场率先放开,但近期公布的发债计划,很多是之前已有备案,现在加快审批通过。此外,ABS发行也微幅回温。”有券商人士称。

有银行界人士同样表示,要抓住今年四季度和明年年初,做好房地产贷款业务,争取业绩“开门红”。不过在客户选择上,更倾向于信用资质较好的国企央企。

对民营房企方面,尽管金融机构的态度有所好转,但融资整体回暖尚需时日。一家大型民营房企人士称,行业融资确有好转信号,包括中期票据发行加快、房贷基本面好转等。但当下,销售市场远比数据呈现出来的冷清,民营房企除了融资艰难,仍然面临规模被动收缩的现实。

融资市场现积极信号

11月16日,建发地产公布了一份中期票据募集说明书。该公司计划发行规模4.4亿元的无担保债券,期限5年,拟全部用于偿还到期债务融资工具。

建发地产的融资动作,仅是近期房企“发债潮”的缩影。据第一财经不完全统计,11月1日~9日,房企披露的银行间市场发债计划,不超十笔;但从10日开始,各路央企国企、地方城投密集涌现,公布中期票据、超短期融资券等发行计划。

11月11日,保利发展(600048.SH)披露2021年度第四期中期票据发行文件,发行金额20亿元,期限5年,保利拟将募集的20亿元用于偿还银行贷款。

随后,招商蛇口(001979.SZ)一口气公布了60亿规模的融资计划,包括30亿元中票,拟用于偿还其它债务融资工具;30亿超短期融资券,拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

除了上述规模型房企,地方性城投公司也动作频频,常州城建、镇江城建、乌鲁木齐城建、漳州城投、泰兴城投、济南城建、宜春城投、柳州建投、毫州城建、北京城投等公司,均公布已发行或拟发行的融资计划,其中多笔规模超10亿元。

据克而瑞研报,这些林林总总的发债计划,总规模已近300亿元。而在过去10月份,房企境内发债总额也不过203亿元。贝壳研究院数据显示,10月单月,房企境内债券共发行25笔,发行规模约203亿元,环比下降51.1%,同比下降43.6%。

转折点似乎是从11月9日开始的。那天,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,多家大型国企及民营房企参加,被业内视作融资环境“解冻”的信号。从当下情况看,银行间市场发债确实有所回温,不过受惠的多是国资房企。

“整体来看,银行间市场融资正在好转,央企国企信用资质比较好,率先有所动作。”一位不具名的券商人士表示。有房企人士同样称,现在中期票据发行有所回温,国庆以后,资金面转变便出现苗头,有银行的贷款不再那么紧。

银行间债券市场,指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的、约定一定期限内还本付息的有价证券,包括短期融资券、中期票据、中小企业集合票据、超级短期融资券等。

值得注意的是,当前房企融资环境的变化,并不代表政策出现大面积松动,而是对房企合理资金需求的满足,且银行在风险偏好上更加严苛,受惠的仍是资质较好的房企。

‘当前发行的企业均是城投公司或央企国企,且主体和债券的评级相对较高,主要是利用政府信用进行背书,未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业,仍有待观察。”克而瑞认为。

整体而言,“三稳预期”仍是政策的主基调。11月12日,银保监会召开党委扩大会议,会议强调要稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。

民营房企融资逐步破冰

11月9日银行间市场交易商协会召开座谈会后,有相关房企代表向第一财经透露,后续短融及中票都有望向民营房企放开。

值得注意的是,近日,金科股份的一笔美元债发行计划,受到市场关注,有观点解读为“房企融资好转的信号”。这笔高等级债券,发行总额不超8亿美元,期限预计不超过5年期,募集资金主要用于发展城市更新项目。

在中资美元债市场动荡之际,这笔债券发行计划是否有信号意义?贝壳研究院数据显示,10月份,房企境外融资共发行6笔债券,发债数量年内第二次降至个位数;境外融资规模约101亿元,环比下降63.3%,同比下降69.6%。

“之前房企海外债发行量断崖式下跌,主要是因为一些公司存量债券价格下跌过大。发债有个前提,需要发行人旗下债券价格较为稳定。如果债券价格下跌太大,投资者为什么不从二级市场上买?”有业内人士表示。

一位券商人士同样认为,海外债市和银行间市场是两个逻辑,国内受监管因素影响较大,而海外债市场更遵循市场逻辑。房企能否发债,要看投资者是否买账。金科上述发债动作,更多是公司性质行为,受企业自身资质影响较大。

据悉,这笔美元债还处于申请阶段,能否成功发行、后续用途如何,存在不确定因素。“还是要看企业自身的运营能力,稳健型房企在融资端受到的支持也大。如果存在明显问题,现在这个节点很难发出来,或者需要付出较高的成本。”

“现在还不能太乐观,房企融资仍是冰火两重天。”另一名券商人士称。

克而瑞也认为,本次政策边际放松的口子不会开得太大,主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底;另外政策在预售资金监管层面较严,房企仍面临着层层限制。当前政策密集发声,主要意在维稳,房企仍应积极降负债,加大现金回款,保证资金链安全。

“四季度房地产行业融资仍会保持较平稳运行,不会出现大幅回升,房地产行业融资环境的改善,旨在保障房企合理的融资需求和刚需群体的信贷需求,根本目的在于促进房地产市场健康平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉第一财经,稳健型民营企业仍有一定机会,受投资市场风险偏好影响,运营稳健的房企更为受益。

对许多民营房企来说,除了紧张的融资环境,销售市场大幅走冷,更让他们头疼。“最近市场压力太大了,大家预期都不好,消费者也不敢买。”有房企人士称,今年下半年开始,民营企业极少拿地,将面临规模的被动收缩。

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