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三亚新房价格连续17个月上涨

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北上广深楼市持续降温的同时,海南两个最受关注的城市悄然坚挺。

据国家统计局数据,10月新房价格环比下跌的城市数量为52个,仅13个城市房价环比上涨,其中就有三亚,且还以0.8%的环比涨幅领跑全国,这也是三亚新房价格连续17个月上涨。海口则由于10月的新房价格环比持平,刹停了连续16个月的上涨。

多位海南房地产业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,三亚房价连续上涨的主要原因还是供给和需求的矛盾关系造成的。另一方面,由于部分项目存在备案滞后的影响,即在过往房价高点签约的项目今年备案,并不能完全反映当下的成交均价。不过,在三亚新房价格的连续上涨下,调控的加强不可避免。

新房已连续17个月上涨

事实上,自2020年下半年以来,海南楼市就一直悄然升温,到今年初,升温势态尤为明显,特别是三亚市场。

易居研究院报告显示,海南今年一季度房价涨幅为11%,明显超过全国8%的水平;三亚今年3月的新房价格为34022元/平方米,已是2018年9月以来的最高值。

9月2日,三亚发布《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》,申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目,整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。经核准价格备案的商品住房项目,原则上1年内不得上调备案价格。

受市场整体观望情绪影响,据中指院数据,三亚在第三季度商品住宅成交面积连续3个月下降,购房者置业意愿下降。但从价格看,9月,三亚市商品住宅成交均价为34398元/平方米,同比上升32.25%,环比上升6.46%,同环比均有较大幅度上升。成交面积为7.04万平方米,同比上升22.65%,环比下降28.67%。

9月~11月三亚发改委公布的备案数据显示,新房备案均价空间颇大。

三亚市沁园·春城项目备案均价(装修)为29880元/平方米,开创·白玉海棠项目备案均价(装修)为31953元/平方米,天使·海棠明悦三期项目低层住宅备案均价为(装修)47666元/平方米,国寿健康公园项目备案均价(装修)为59620元/平方米,山海湖高档休闲住宅社区项目备案均价(毛坯)为78019元/平方米。

“从我们掌握的数据来看,三亚2021年存在往期成交备案的情况,在成交量和成交价格上同比确实出现比较明显的涨幅。但从环比情况来看,目前三亚的成交价格相对比较稳定,且当前成交以崖州湾、市区等项目为主,实际在售项目成交价格也比较稳定,理论上环比上的幅度较小。”海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,在全国范围的强调控下,部分城市价格实际下滑,使得三亚成交价格凸显,出现环比上涨幅度全国领先的情况。

《每日经济新闻》记者通过查询每经AI品房小程序的“镁刻新盘”发现,三亚单价在3万~5万元/平方米的新盘成为供应主力,单价在5万~8万元/平方米的新盘有7个。

王路认为,三亚新房价格连续上涨,势必带来调控的加强,剔除往期备案后,后期三亚成交量、成交价都会有一定程度的下滑,上涨势头将得到抑制。另外,现在整个海南都对市场化商品住房用地严格控制,三亚的土地供需矛盾较为凸显,也在一定程度上带来了房价上行压力。

安居型住房成供应主力

事实上,近两三年,三亚乃至整个海南在商品化住宅用地供应量上都有所减少,且降幅不小。三亚市自然资源和规划局数据显示,2018年,三亚商品化住宅用地供应700.8亩,占全年建设用地供应计划总量的12.10%;2019年,三亚商品化住宅用地供应207亩,供应量环比大幅缩减70%,仅占当年建设用地供应计划总量的3.77%。

海口也是如此。

在2019年、2020年海口成交的住宅类用地中,市场化商品住房用地分仅有2宗、5宗,其余多数都为安居型商品房用地。而三亚在2020年的供地中,商品化住宅用地是0供应,8宗住宅类用地全部用于建设安居型商品住房。

2021年,三亚规划有33.47公顷市场化商品住房用地,占住宅用地供应比例为39.7%,占总土地供应量为9.3%。但目前为止,三亚年内还未出让市场化商品住房用地。

长期关注海南房地产市场发展的行业研究员罗浩告诉记者,从土地出让情况来看,三亚今年出让的国有建设用地以安居房用地和商业办公用地为主,市场化商品住房用地几乎没有出让,也就是市场化商品住房仍以存量住宅用地消化为主,建设用地供给少是造成市场化商品住房供给少的主要原因之一。

三亚计划在“十四五”期间建设安居房约3万套,目前重点建设安居房和保障性租赁住房。其中安居房已开工8个项目,拟建设住房10344套。

三亚的安居房用地采取“限房价、竞地价”,通过“招拍挂”的方式出让,项目为现房、精装修,配备停车位,旨在让符合条件的本地居民家庭和引进人才,能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房。

“从房屋类型来看,安居房是面向三亚户籍的本地居民,以及缴纳一定年限社保和个税的引进人才,商业办公用房又严禁商改住,堵住了很多企业想通过商业办公改住宅销售的漏洞,这也进一步减少了市场化住宅类商品房的供给量。”罗浩补充指出。

以已在11月初开始申报的三亚万科临春项目安居房为例,配售房源660套,销售均价17200元/平方米。为尽早解决此类群众对住房的刚性需求,此次安居房申报优先保障2020年4月28日前取得三亚户籍,或者在三亚累计缴纳社保或个税10年(含)以上的本地无房户。

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