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深圳对二手房市场“放大招”

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网传已久的深圳二手房交易系统正式终于正式落地。11月19日,新版二手房交易网签系统正式在深圳市住建局官方房地产信息平台上线。

不同于以往深圳实行的双边代理居间模式,新的交易系统,则是在国内首次引用了“单边代理”模式,即买卖双方通过独立委托,与受托中介机构形成单边委托关系,中介方只向自己的委托人负责,以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

深房中协表示,新系统的上线,意味着居间模式将彻底退出深圳历史舞台。单边代理的交易模式,将打破现有行业竞争格局,业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会,企业比拼的不再是资金与规模,而是信誉与服务、专业与能力。

最多委托3家中介机构

《每日经济新闻》记者了解到,新系统已在19日中午12:00正式上线,自新系统上线之日起,原网签系统不再开放新增委托合同,已录入的居间合同不得修改买方信息。2021年12月31日,原系统将正式停用。

新系统的进入途径为登录深圳市住房和建设局网站——房地产信息平台——便民服务——我要买卖二手房——二手房交易系统——录入合同信息——购房资格审查——买卖双方登录i深圳APP进行网签——备案完成。

记者从深房中协了解到,与原系统相比,新系统在实际操作中主要有三个特点:

第一,今后二手房买卖全部交易流程都将在线上完成。

第二,委买委卖先行,卖方最多可以委托3家中介机构卖房,委托时间最长不超过120天,且首家被委托卖房的中介有独卖权,买家则可以同时委托多家机构买房。在完成委卖协议录入后,系统中所有的合格中介都可以看到这套房子,都可以作为该套房的客源交易方,提高交易效率。并且在新系统中,传统的无执业资格或星级的“黑中介”将无法在进行交易。

第三是覆盖面广,今后深圳包括法拍房在内的二手住宅、公寓、写字楼等交易,都需要通过该系统完成。而原系统中就有的二手房自助交易系统,在新系统中仍有保留,购房者和业主也可通过该模块进行自助交易。

乐有家研究中心认为,新版网签系统上线不是为了取缔中介,而是为了规范买方、卖方及中介方等三方行为,是政府对市场监管的加强,中介机构和买卖双方对政策已经有了预期和准备,可以说市场磨合期早已开始。

全国首个执行单边代理的城市

相较于之前卖房可以委托无限家中介机构代卖,新系统中最受争议和关注是“独卖权”,这是否会影响业主交易效率和中介服务质量?

深房中协解释称,虽然新系统规定了取得房源委托的机构将拥有委托期间内的房源“独卖”权限,但在卖方隐私信息受到充分保护的前提下,房源售卖信息可在系统内做到实时共享,系统内的所有合规中介机构都可以为这套房源寻找、匹配合适买家,真正实现房源跨机构联卖的效果,房源交易出售效率将大为提高。

乐有家研究中心认为,卖家最多委托3家机构的规定,也会让更多业主选择委卖机构时更谨慎,会更倾向于选择流程规范、阳光透明、业务能力强的大机构、大平台。

深房中协认为,“独卖”不但打破了此前为了抢房源而造成中介互相踩踏的恶性竞争局面,还因为卖方隐私信息受到系统的强力保护,而免遭其他中介不必要的干扰,省事又省心。

交易模式的变革对市场有何影响?

深房中协表示,新系统上线后会有一个磨合期,不排除深圳二手房网签量会出现短期下滑现象。此外,新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门数据对接,在交易重要节点都会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验,二手房买卖会更安全。

乐有家影响总监李莉表示,新系统规则中,买卖双方需提前在深圳市房地产信息平台发起委买委卖申请,同时需要提前对买方购房资格查验,购房资格未通过,则无法提前进行网签。而在以前,不管有没有购房名额都可以打网签,新版网签系统上线,既是规范,也是监管。

而对于这种交易模式其他城市是否会更进,深房中协表示,由于深圳是全国首个执行单边代理的城市,需要看市场反应和执行效果。

深房中协表示,基于单边代理逻辑运行的新版二手房交易系统一旦成功,将是对过去30年我国房地产中介行业规则的彻底颠覆。这种中介服务底层逻辑的改变,不仅仅提高了房产流转交易效率,更重要的是,这种改变将更有利保障消费者权益。

不过,58安居客房产研究院分院院长张波认为,国内目前双边代理占据绝对份额,双边代理对于经纪人来说更多考虑是如何促成交易获得佣金收入。至于是站在卖家立场争取最高的放盘价,还是替买家争取最低成交价,并没有绝对定论,采取的策略往往是只关注从哪方入手可以更大程度加速推进交易。

例如在市场上行周期,经纪人大多会更倾向于持有房源的卖方,买方的利益往往容易受损。同时,由于中介无法选择同时和买卖双方保持一致立场,也容易导致交易“跳单”行为发生,即跳过中介而私自签订买卖合同。

“但由于国内目前独家委托的情形占比很少,卖方通过对自己房源的多家委托,更是巩固了双边代理。从根源来说,房产中介本身的门槛低,购房者信任度提升难,都是导致独家委托少的重要内在原因。因此,更大范围实现单边代理,依然存在诸多阻力。”张波认为。

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