保利、中海两家央企同日公告发行境内公司债，成为房地产行业融资一个明显的积极信号。
2021年11月22日，保利发展发布公告称，拟公开发行公司债券不超过98亿元；同日，中国海外发展公告称，其全资附属公司中海企业发展集团有限公司拟发行总额不超过人民币50亿元的境内人民币债券。
在监管层的频繁发声下，维护房地产行业平稳健康发展成为趋势。
央行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告中重申，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
在此指引下，房地产企业的合理融资行为也正在逐渐得到满足。不过，随着房地产市场整体下行加之部分房企陷入信用危机，业内普遍认为，房地产企业的融资局面仍将持续分化，高信用房企将在融资渠道上具备更多的优势。
公司债吹暖风
保利、中海发行的这两笔债券的主要用途均是债务再融资。
根据保利发布的公告，其募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。而中海的公告则指出，其募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还公司债务。
中海首期债券发行总规模不超过人民币29亿元。债券共设两个品种发行，品种一简称“21中海07”，发行期限为3年期，询价区间为2.7%-3.5%；品种二简称“21中海08”，发行期限为5年期，询价区间为3%-3.8%，均属于房企最低利率空间。
而保利公司债券的期限为不超过10年(含10年)，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种，目前保利的票面利率尚未确定。
需要强调的是，保利、中海的这两笔债券均是新批准额度。根据其公告，中海企业发展集团有限公司于2021年11月4日获得中国证券监督管理委员会“证监许可[2021]3514号”文同意注 册公开发行面值不超过50亿元的公司债券。
而保利发展公告则指出，其于22日召开临时董事会决议公告，董事会同意本次发行的公司债券具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在发行前根据公司资金需求和发行时市场情况确定。
随着保利、中海的两笔公司债成行，高信用房地产企业正常融资正在得到回应。
IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受21世纪经济报道记者采访时指出，保利、中海发行大额度公司债的背景是，目前资本市场出现了非常明显的分化现象，在部分房企融资条件与公司基本面急剧恶化的同时，央企和少数头部民企反而更显优势，尤其是近来银保监会和交易商协会对维持房企流动性的表态对于它们而言则更是极大的利好。
信用分化加剧
从近期房地产行业的融资动作来看，目前无论是按揭贷款或者债券融资，都有一定回暖的迹象。
11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。
据21世纪经济报道记者不完全统计，本月至今，房地产企业发布债券或者票据融资计划的规模已经超过300亿元。而根据贝壳研究院数据，2021年10月，单月境内外债券融资共发行31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。
这意味着，2021年11月的融资规模对比起上月，已有较大改善。实际上，在部分房地产企业遭遇信用危机之后，房地产行业的融资分化已经逐渐加剧。
据证券时报报道，11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。随后保利、招商蛇口宣布发行银行间市场票据融资，也传递出一个信号，在当前背景下，龙头房企在融资渠道上更具便利。
11月11日，保利发展控股集团股份有限公司在北京金融资产交易所挂网2021年第四季度中期票据发行方案。债券募集说明书显示，本期发行金额20亿元，债务融资工具期限5年。
11月12日，北京金融资产交易所网站披露的信息显示，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公告2021年度第一期中期票据发行方案，拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据，其中3年期和5年期发行规模均为15亿元。
这两个案例也说明，在当前的市场环境下，融资渠道更多地向高信用房企敞开。穆迪在近期的一份报告中表示，避险情绪的升温导致投资者和贷款机构更为青睐财力雄厚的开发商，这反过来又加剧了信用分化，并导致目前正在进行的行业整合加速。
克而瑞也表示，当前政策密集发声意在“维稳”，融资端口的破封对于经营状况良好，资产优质的企业来说是机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款，保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。
本文来源：21世纪经济报道
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