京沪深力推保障性租赁住房建设

“申请对象不限户籍、不设收入线。”11月23日，针对同日上海最新发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》(下称《实施意见》)，上海市副市长汤志平介绍，保障性租赁住房的基本准入条件，是在上海合法就业且住房困难。其中，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

上海作为超大型城市，近年来，其新市民、青年人住房困难的感受明显。在此背景下，发展保障性租赁住房成为住房体系建设的重中之重。

据汤志平介绍，上海将持续推进完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度。“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套(间)以上，其中40万套(间)左右形成供应，较大程度上缓解新市民、青年人的住房困难。按照今明两年多做快做的总体安排，2021年-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间)，完成“十四五”目标总量的一半以上。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，推进和落实保障性租赁住房是解决一线城市“职住平衡问题”“消费挤出效应”等大城市病的有力工具。一方面，本次《实施意见》通过加强保障性租赁住房空间规划，促进产城融合、职住平衡；另一方面，通过对租金的管控和监测，以期缓解新市民、青年人的居住压力，释放其消费潜力，同时通过完善配套公共服务支持政策，提高新市民于一线城市的融入度。

具体来看，《实施意见》指出，要建立健全市场租赁住房租金监测机制，对保障性租赁住房租赁价格的初次定价和调价加强统筹指导，稳定保障性租赁住房租赁价格水平。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，年涨幅最高不超过5%。

此外，为引导各类主体积极参与保障性租赁住房建设，实现可持续经营，《实施意见》明确了15项支持政策，其中落实国家支持政策12项，上海增加支持政策3项。

“《实施意见》中涉及的金融财税及土地政策等，旨在通过构建和完善保障性租赁住房‘投融管退’的商业闭环，引导和鼓励更多的项目纳入到保障性租赁住房体系中来，调动市场的积极性。”赵然分析称，如在投资环节，强调对土地资源和非改租项目给予相应的政策倾斜和财政补贴；融资环节，鼓励多元化融资渠道的参与；运营环节，对于纳管项目特别是非改租项目给予相应的税费减免；退出环节，鼓励行业对于公募REITs等创新金融工具的应用和探索。

事实上，随着住房租赁市场的供需两端进入到相互促进的正循环状态，如何提供更多的有效供给摆在了更加重要的位置。

据住建部数据显示，今年全国40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房共93.6万套。仅前9个月，40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

值得一提的是，11月22日，北京市发展和改革委员会、北京市住建委发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》着重指出，要扩大居住用地与住房供应，优化住房供应结构，加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设，努力实现人民群众住有所居。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静预计，未来北京租赁住房的供给规模会保持相对高位。

除此之外，日前深圳住建局组织起草的《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》亦提出，拟实行“非居改保”，即将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。