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广州第三轮集中供地揽金逾300亿元

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国企央企拿地提升市场情绪 广州第三轮集中供地揽金逾300亿元

竞价刚开始便落槌,广州第三轮集中供地仅用了半天就迅速结束了战斗。

2021年12月2日,广州今年最后一轮集中供地正式挂牌出让,本次推出的土地共有17宗总起价434.1亿元,分布于海珠1宗、黄埔3宗、白云3宗、番禺3宗、南沙4宗、从化2宗、增城1宗,统一采取限地价、竞自持及摇号的方式出让。

最终,本轮集中供地以13宗土地底价成交,4宗流拍结束,成交总建筑面积226万平方米,成交总价约302.6亿元。

与第二轮集中供地相似,广州本轮集中供地的赢家仍然是广州本土的国企央企。其中,保利以总价97.25亿元摘得3宗地块,此外,本地城投公司也是大赢家,例如知识城投资集团、南沙开发建设集团也均有斩获。

随着房地产行业“去杠杆”时代的来临,目前能够在公开土地市场驰骋的多数是在融资端具备十足优势的房企,这种趋势在其他城市也已经有所体现,深圳、南京等城市第三轮集中供地多数也是由本地国企央企拿下。

国企央企发力

广州本轮集中供地热度已经不复之前,本地国企央企成为最大赢家。广州本土最大的房地产开发商保利发展依然亮眼,本轮集中供地中其共斥资逾97亿元拿下海珠、番禺、增城地块。

在这几宗地块中,保利以底价38.36亿拿下的海珠地块跻身广州全市成交楼面价TOP8,楼面价约44372元/平方米。

除了保利发展以外,广州本土的城投公司也多有参与。其中,南沙开发建设、白云城市建设、知识城投资集团、广州城投和广州地铁分别斩获3宗、2宗、2宗、1宗和1宗地块。

在广州这一轮集中供地中,唯一拿地的民营企业是星河,其以底价7.7亿元竞得南沙横沥岛的一宗土地,成交楼面价15571元/平方米。

需要指出的是,广州本轮集中供地中,有7宗为“回炉地”,但最终其中的2宗仍流拍。广州中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时指出,流拍的地块有一些条件限制,操盘难度较高。而据广州中原研究发展部,番禺大石2宗地块流拍的原因是总价高而且需要配建政府房源隐性成本高,配套也不佳;而黄埔流拍则是由于总价高且地块构成零碎,从化流拍的原因则是远离市区。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,广州本轮集中供地结果在“意料之中”,广州从第二轮集中供地就出现了明显的流拍,这当然和郊区的地块推售较多有关,但是从目前市场的反应来看,整体的拿地情绪还是比较低。“国企央企拿地对于市场情绪的提升,对于稳地价稳房价稳预期以及带动整个区域基建投资具有很强的作用。”

尽管如此,但是业内人士对这部分地块未来的发展前景仍保持审慎。

广州中原研究发展部就表示,虽然本轮大部分地块由国企兜底,但未来推售所面临的市场压力不小。保利拿下的海珠地块预计未来产品售价需要达到8.5-9万元/平方米以上,才存在合理的盈利空间。随着官方调控的深入影响,未来开发商之间的“价格战”将会越来越激烈,部分高价地块存在较大的操盘压力。

信心或有好转

当前的市场环境下,广州本轮集中供地在平稳中收官也在预期之内。

至此,广州今年土地出让接近尾声。据广州中原研究发展部统计,今年截至12月2日,广州累计出让含住用地86宗,同比2020年增加4.3%。出让金额达1981.1亿元,同比减少4.2%;一定程度上体现了“增供应,降地价”的目标。而据克而瑞统计的数据, 2020年,广州共出让经营性用地146宗,获得土地出让金2465亿元。

随着市场回归平稳,广州房地产市场在成交端也逐渐理性,无论是一手房或者二手房,成交都渐渐平稳。根据阳光家缘数据,2021年9月广州一手住宅网签成交7901套,同比2020年9月的16575套减少8674套,同比下降52.33%;2021年10月,广州一手楼网签成交7160套,同比下降41.67%。

而根据中原地产数据,今年10月,广州二手房住宅成交量(自助网签+中介网签)为5253宗,环比9月下降15.2%,同比下降50.9%,创近年来新低。

广州中原研究发展部还指出,现时广州二手楼市成交低迷,成交周期拉长,促使不少业主选择下调报价以促成成交。比如珠江新城、天河北、东风东等板块出现不少盘源调价幅度超100万元以上。

李宇嘉分析认为,从市场情绪来看,现在市场信心尚未完全修复,因为大中型房企的流动性问题导致市场普遍谨慎,不过从另一角度来看,目前在按揭和信贷投放上也支持合理需求,从这个趋势来看,近期土地市场或许有回升或者触底的可能性,到明年一季度可能会有好转。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓则认为,从政策面来看,尽管当前行业融资环境有所放宽,但是受惠的主要还是国企、央企以及混合所有制房企,大多数民企的融资渠道仍未打开,而商品房销售亦未摆脱下半年以来的低迷走势,市场表现及市场信心都不足以支撑民企放手一搏,即便遇到有优质地块的拿地机会也是心有余而力不足。

肖文晓强调,目前以地方城投为代表的国企有的并无太多房地产开发项目,未来会如何展开市场合作值得关注。“一个大的趋势是,二轮供地和三轮供地央企国企的强势崛起,意味着接下来房地产市场的竞争版图将随之变化。除了在保障性住房领域,商品住房领域国企央企的‘戏分’也会大幅增加,贯彻‘房住不炒’国企央企的角色越来越重要。”

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