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40城溢价率10年新低 50房企拿地额降超九成

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 40城溢价率10年新低 50房企拿地额降超九成

  随着部分城市第三批集中供地陆续收官,全国“两集中”供地政策稳地价作用显效明显。

  今年下半年以来,楼市快速降温,房企面临销售回调幅度超预期、融资困难等多重不利因素夹击。11月份,房企拿地积极性减退,大多房企放弃年末补仓机会。百强房企前11个月拿地总额23461亿元,同比下降17.7%,其中50家代表企业11月拿地总额创今年新低。40个典型城市土地成交溢价率回落至6.5%,创近10年历史新低。

  受此影响,全国300城住宅用地供求规模较2020年同期下降明显。中指研究院指数事业部分析师毛大鹏分析认为,”受土地成交缩量拖累,新开工面积下降态势难改,开发投资增速将继续回落。”

  住宅用地同比明显下降

  受楼市降温影响,今年全国土地市场供求规模明显缩量。

  整体来看,据中指研究院统计,1~11月,全国300城共成交各类用地规划建筑面积166418.21万平方米,同比下降18.06%。11月单月,300城成交建筑面积15471.44万平方米,同比下降19.98%;出让金额3964.12亿元,环比增长14.47%,同比下降19.3%。

  住宅用地更是同比明显下降。据初步统计,1~11月,全国300城住宅用地推出10.1亿平方米,同比下降11.3%,绝对规模为近三年同期最低水平;住宅用地成交7.0亿平方米,同比下降28.3%;出让金4.1万亿元,同比下降9.2%。

  “两集中”供地模式对控制溢价率效果显著。据易居研究院统计,11月,40个典型城市土地成交溢价率为6.5%,环比、同比分别下降8.9个百分点和3.7个百分点,创近10年历史新低,过半城市溢价率为0。

  回顾2021年全年走势,一季度,40城土地溢价率为12%~13%。二季度开始,伴随热点城市陆续集中土拍,40城土地成交溢价率持续小幅上升;第一批集中土拍6月落下帷幕,随后多地暂缓或中止了第二批集中土拍,9~11月,受“溢价率不超过15%”土拍政策和楼市降温影响,第三批集中土拍成交溢价率持续下降。

  “虽然限溢价率政策给房企留有一定的利润空间,但房价下行的压力对冲了该部分利润的预期。”易居研究院研究员汤怀英表示,信贷层面民营企业的融资端口仍未放松,第三批集中土拍中,国企、央企和各地城投仍是拿地主力,房企间的分化进一步加剧。预计第三批集中土拍,剩余试点城市还将延续低温势态。

  一二线土地成交仍居前列

  同时,城市间、板块间热度两级分化也更为严重。11月份,土地出让金排名前五的城市分别是苏州、南京、无锡、上海和深圳。

  而40个典型城市中,三四线城市土地出让金同比增速仍在不断回落。据易居研究院测算,1~11月,桂林、昆明、南昌土地出让金增速分别为-71%、-71%和-61%,福州、兰州、惠州、廊坊等城市增速下降严重。三四线城市中无锡与佛山的累计土地出让金最高,但整体增速自今年3月起持续回落。

  房企的投资拿地偏好也较为明显。受集中供地城市影响,一线、三四线城市拿地面积占比上升。从中指研究院监测的50家代表房企情况看,1~11月在一线和三四城市投资面积占比上涨,虽然南京、苏州等二线城市亦集中供地,但对房企拿地总量影响不大。其中一线城市拿地面积占比上升1.2个百分点,三四线城市拿地面积上升1.8个百分点。

  从城市群分布来看,1~11月,50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升,房企拿地关注热点区域城市趋势显著。

  其中,杭州、重庆及长沙成为代表房企拿地面积前三城市。与1~10月城市排名相比,前十城市完全相同,城市累计优势明显。

  11月底前,上海、深圳等20个城市率先完成第三批集中供地挂牌,土拍规则有所微调,包括对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松,降低房企参拍资质和资金门槛,部分地块利润空间有所提升。但在短期市场调整和企业流动资金压力较大的情况下,土拍热度难有较大改观,流拍撤牌情况或有改善。

  以上海为例,随着三批集中土拍平稳收官,所挂27宗涉宅地块无一流拍,收金逾470亿元。至此2021年上海集中土拍收官,全年土拍揽金逾1700亿元。

  “回顾2021年上海各批次集中供地,第一批集中土拍热度高涨,多数宅地触发一次报价,拿地需要‘拼手速’;第二批集中土拍受调控影响回归理性,‘随机值’补丁及时开启;第三批集中土拍延续平稳态势。”中指研究院企业事业部高级分析师束端表示,在行业调整的大环境下,上海第三批次集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜,“房地联动”锁定价格缓解住房刚性需求,“土拍模范生”姿态尽显。

  值得关注的是,今年深圳住宅用地市场则走出了一波独立行情。从中指研究院全国住宅用地成交总价TOP10来看,11月入榜地块中,4块位于深圳,成交金额门槛为30亿元。由于11月多城第三批集中供地收官,一二线城市成交仍居前,因此入榜地块以一二线城市地块为主。除深圳外,苏州有3宗地入榜、无锡有2宗地块入榜、南京有1宗地块入榜。

  百强房企拿地金额大跌

  今年1~11月,TOP100房企拿地总额23461亿元,同比下降17.7%。

  与往年年底企业纷纷加码补仓不同,尽管多个城市在今年11月集中供地,但企业拿地极为谨慎。据中指研究院数据,50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%、环比下降72.3%,为2021年各月降幅最大,单月拿地总额也创下去年以来新低。

  从拿地金额排行榜上看,11月百强房强房企拿地门槛值为59亿元,与去年同期的73亿元相比下降14亿元;百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为49.3%,与1~10月相比下降2.5个百分点,占比持续下降。

  从拿地金额来看,1~11月TOP10房企在长三角城市群拿地金额达3957亿元,居四大城市群之首。其中碧桂园仍继续战略布局,领跑长三角。粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1943亿元,位列第二,中海地产继续强化粤港澳大湾区的拿地力度,拿地金额404亿元;中西部TOP10企业拿地金额1836亿元,位列第三。

  从拿地面积来看,中西部TOP10企业拿地面积达3970万平方米,依旧居四大城市群之首。其中碧桂园拿地面积1143万平方米,远超其他企业。

  在市场巨变之下,龙头房企纷纷调整战略,持续聚焦重点城市。头部企业仍在多个重点城市广泛布局,中海地产、万科、金地集团、华润置地、保利发展、招商蛇口多次上榜拿地金额TOP10。

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