房企多元化业务：紧缩时代如何实现“良性循环”？

房企多元化业务迷雾：紧缩时代如何实现“良性循环”？

12月10日晚间，远洋集团公布了一场股东特别大会的投票结果。结果显示，公司以压倒性优势通过了此前的一项议案，即将旗下的北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目注入此前设立的核心写字楼基金中。根据公告，Z6项目的交易总价就达64.15亿元。

这一举措耐人寻味。一方面，将沉淀资金量大、回报周期长的重资产项目交割后，远洋集团的资产状况将得到优化。有分析人士指出，按照流程，近期预计将有约6亿美元流入远洋境外账户。另一方面，通过成立核心写字楼基金，远洋集团得以强化运营管理能力，并继续维持在写字楼市场的影响力。

今年下半年以来，信贷环境的收紧，使得全行业的融资受到影响。在此背景下，除了在成本支出中的“节衣缩食”外，资产腾挪能力和资本运作能力便显得尤为关键。

经过多年的发展，大型房企均已实现业务的多元化和协同性。但在外部环境骤变时，重资产业务带来的压力远甚于传统业务。因此，从资产布局的角度，如何在稳住“基本盘”的同时，兼顾多元化业务的发展，正成为房企面临的另一重考验。

资本运作

远洋是于今年10月13日宣布成立核心写字楼基金的。根据公告，远洋集团出资4亿美元，联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金。

据悉，这将是目前国内写字楼市场最大规模的美元基金。就资金用途而言，该基金将主要用于投资一线城市核心商圈的成熟甲级写字楼项目。一部分资金用于投资“北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目”，另一部分用于投资其他符合标准的项目。

有从业者估算，Z6地块和远洋光华国际两个项目的估值在百亿规模。且因地段优越，有望在未来贡献稳定的现金流。

公告也同时指出，上述基金的期限起计8年，最高可延长2年，由此，远洋集团也预计将于9年内，因出售事项累计获得约13.15亿元的收益。算上Z6累计评估增值情况，收益会更高。

远洋的另一个操作，是加强了在物流地产业务的布局。

10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目，以轻重资产结合的投资逻辑，寻找更多发展机遇。

据了解，远洋资本已拥有三只以物流为主题的私募基金，累计认缴规模达15亿美元。早在今年3月，远洋资本就与国际知名机构共同成立了3.5亿美元的物流地产领域基金。

这几笔操作凸显出远洋的资本运作能力。远洋通过将旗下项目装入基金平台的方式，实现业务规模的快速增长，并在此基础上实现资金快速回流。

据知情人士透露，远洋集团还拟在数据地产领域深化布局，近期旗下远洋数据即将引入重量级战投。

“多元化”的出路

出于形成业务协同和培育新增长点的考虑，房企很早就展开了多元化尝试。如今，大型房企普遍有着相对成熟的多元化业务，主要涵盖商业地产、工业地产、租赁、物业管理、城市更新、建筑建材等多个领域。

一方面，多元化业务可以与传统业务形成协同效应，对主营业务带来支持；另一方面，随着新房市场逐渐触及天花板，多元业务还肩负着开辟新赛道的任务。最近两年，物业管理一度站上资本“风口”，很多房企选择分拆物管业务单独上市。

但与传统业务相比，多元化业务普遍存在资金沉淀量大、回报周期长的特点，很难满足短期内的大量现金流需求。因此，当市场环境不佳，企业流动性受阻时，这些多元业务的处境便显得尴尬。

近年来，在一系列调控政策的重压下，房地产业的流动性受到影响，房企不得不放缓多元化的脚步。一些处在债务违约边缘的房企，则选择将多元化业务出售，从而保住“基本盘”。

“降薪、裁员、卖物业，是开发商应对债务危机的‘三步曲’。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，物业管理业务估值较高，相对容易出手，通常是“丢车保帅”的首选。

他表示，商业、文旅、酒店等占用现金流的项目，也往往成为出售的重点，但这部分业务的价格通常会有所折损，也会对公司的资产规模带来影响。

因此，如何在稳住“基本盘”的同时，兼顾多元化业务的发展，正成为房企现阶段面临的重要考验。

前述房企人士认为，对赛道的重新评估变得十分重要。由于政策环境短期内很难大幅改善，房企需要重估多元化业务的发展前景，对于资金占用量大、预期收益很难达标的业务，可重新考虑其价值，甚至不排除出售的可能。但对于符合公司战略发展需要，以及形成自身优势的业务，则可以选择保留。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，企业可以选择多种手段处置多元化业务，比如，通过资产证券化或管理输出等方式，使一些业务轻资产化，从而降低资金压力。对于优势业务，则可以通过分拆上市，来做大整体资产规模。

在业务取舍上，他指出，除结合市场前景和自身优势进行综合考量外，对于城市更新、长租房、保障性住房等受政策扶持较多的领域，也可以重点考虑。

严跃进认为，尽管房企的多元化尝试遭遇短期阻力，但这仍是行业发展的大趋势。近期的市场震荡，虽然迫使不少房企出售了多元化业务，但也可视作行业重新梳理和洗牌的时机。通过这种调整，多元化业务的商业模式和发展路径有望变得更加清晰。