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广深楼市成交回暖 市场拐点尚待确认

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广深楼市成交回暖 市场拐点尚待确认

在经历持续数个月行情低迷之后,广州、深圳两座湾区核心城市的一手房、二手房成交情况均出现了回暖的迹象。

阳光家缘数据显示,2021年11月,广州新房网签8761宗,环比上升22%。另据广州市中介协会统计,当月,从整体情况(中介促成+自行交易)来看,广州市二手住宅共网签6044宗,合计58.76万平方米,环比分别增长15.06%和15.58%。

深圳的情况也与之相似。深圳中原研究中心数据显示,2021年11月,新房住宅成交5644套,环比上升19.8%;成交面积55.6万平方米,环比上升14.5%;同期,深圳二手住宅成交2211套,环比增长37.76%。

需要注意的是,尽管成交面有所反弹、信贷面也略有宽松,但是目前市场情绪的低迷依然未有全面缓解。如果与去年同期的数据对比,广州、深圳的成交情况仍录得大幅下滑,市场的深度博弈依然在持续。

触底回升

从资金面来看,近期广州、深圳两地楼市屡有好消息传来。

2021年12月13日,央行于官微公布,2021年11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月多增532亿元。

这是央行第二次发布个人住房贷款统计数据的单月数据,也传递了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的信号。

受此带动,广州、深圳两座城市在信贷面上也有所松动。

根据《中国证券报》,近日,有部分中小银行下调了深圳地区的房贷利率,首套房贷款利率最低可至4.95%,二套房贷利率最低可至5.25%。不过,占据房贷按揭市场绝大部分份额的国有大行,目前并未跟进下调房贷利率。而据21世纪经济报道此前消息,广州目前房贷放款速度明显加快,“现在大概三四个月,之前至少是要半年起。”

购房者的合理购房需求渐渐被满足,广州、深圳的成交情况也有所好转。

据阳光家缘统计,2021年11月,除海珠、花都、增城三区一手楼成交量持续回落以外,其他九区成交套数均呈回升态势,环比增幅超过100%的有荔湾、番禺两区。其中,荔湾成交851宗,环比增加159%;番禺成交1581宗,环比增加141%。

二手房方面,部分热点片区的成交也有小幅活跃的趋势。一位关注黄埔区二手小户型的购房者告诉21世纪经济报道记者,“感觉又有点抢手了,我看好的两套房子还没来得及去看房就卖掉了,其中有一个还要求七成首付的。不过从价格上来说,是比去年年底便宜了很多。”

而深圳一手房推售节奏也在明显加快。深圳中原研究中心数据显示,2021年11月,深圳22个住宅项目获批,批售面积97.8万平方米,环比上升85.5%;共19个住宅项目入市,推售面积92.4万平方米,环比上升101%。

一位深圳龙岗区的中介告诉21世纪经济报道记者,“跌得多了,就肯定会反弹一点点。但是行情还是比起去年差很多很多的,这个没得说,也就两千多套的成交,算不上很好的。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉21世纪经济报道记者,11月成交能够反弹,主要还是得益于房贷环境好转,包括利率下调、放款周期缩短都有利于需求释放,同时业主也接受现实愿意做出更多让步。

拐点未至

尽管目前市场的成交表现不错,但需要指出的是,无论是一手房或者二手房,以价换量的趋势都十分明显。

例如,龙光集团在今年4月以限价10.9亿元竞得光明区凤凰街道一地块,其时规定这宗地块商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米;2021年11月,该地块项目获批预售入市销售,均价约在4.77万~5.54万元/平方米,而且还推出“九二折”“政府公示备案价九四折”等宣传。

此外,深圳有部分楼盘推出首付分期,也是一个对楼市表现有着风向标意义的信号。例如,中信凯旋君庭无须在签约后7天内交齐首付款,可分3期交齐,即在签约后15天内交总房款的10%,2个月后再交10%,3个月后再交10%。

而从总体数据来看,深圳市场回暖的信号也并非很强。深圳中原研究中心数据显示,今年11月份,深圳共有19个住宅项目入市,仅2个住宅项目开盘售罄,整体“开盘去化率”(指楼盘在开盘时的销售率)不足五成,进一步走低。

与去年“日光盘”频现相比,深圳一手房成交已经进入冷静期。

与深圳相同,广州也有不少楼盘打起了“价格战”。

据克而瑞统计,目前广州市场以价换量趋势明显,2021年11月监测到的全市37次开盘加推,有12批次都是降价的,占到了1/3的比例,而且降价幅度普遍可以达到10%左右,二手楼市的业主也结束了之前的僵持,让出了砍价的空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,目前政策开始纠偏,加之对遭遇流动性风险的房企处置开始慢慢清晰之后,刚需看到了这个趋势,因此信心有所增强,会迅速入市。另外,因为前期抑制了很多需求的释放,目前广州、深圳的楼市仍有大量的需求在,因此如果价位达到了心理预期,成交量会慢慢回升。

不过,即便成交量企稳,但目前市场的情绪依然较为低迷也是现实情况。“现在就谈市场回暖还为时过早,低位回稳的判断更为贴切一些。在当前一手房频繁促销冲量的情况下,购房者对二手房的关注度有限,年前成交量很难有大的反转。”肖文晓指出。

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