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杭州土拍规则大改 第三次集中供地火爆场面再现

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2021年12月21-22日,为期两天的杭州第三次集中供地土拍大戏落幕,35幅涉宅地块(包括一幅租赁用地)全部出让。

这次土拍总出让面积176.2万平方米,总建面416.1万平方米,总起价712.9亿元。70%地块触及最高价进入第二天的摇号环节。据中指院统计,最终成交金额762.8亿元。今年杭州土拍市场收金超过3000亿元。

房企的参与也变多元化,本土房企绿城中国(03900.HK,简称“绿城”)、滨江集团(002244.SZ)、德信等参与热情高涨;此外,拿地的也不乏外来房企,比如上海新黄浦、伟星、深圳特发均是第一次进入杭州市场的新面孔。当然,央企仍然积极,华润拿下一幅宅地和一幅商业综合体地块,招商联手北京科技园拿下运河新城地块。

即便是大部分地块都报了名的绿城最终也只能将4幅地块收归囊中,滨江集团此次也斩获4幅地块,分布于上城区、滨江区、萧山区、钱塘区。

同策研究院研究总监宋红卫认为,结合杭州第二次集中供地来看,当时整体市场遇冷,与严格的土拍政策也有一定的关系,因此最近杭州土拍政策有所调整。房企之所以能够积极的拿地,主要在于杭州重启了勾地政策,在推地之前跟房企做好充分的沟通,并且杭州预售价格打破了原来的限制,不少板块预售价格出现了不同程度的上调,也就提高了房企未来售价的预期。

土拍规则大幅修改

在溢价率上限降至10%的大前提下,杭州第三次集中供地土拍整体溢价率高达7%,并且70%地块达到封顶价进入摇号环节。有24幅地块拍至10%的溢价率上限,触顶进入线下摇号环节,9幅地块底价成交,2幅地块溢价出让,总成交额759.54亿元。

回看杭州第二次集中供地,土拍市场遇冷:多幅地块临拍前终止出让,17幅地块流拍,最高溢价率只有11.04%,没有一幅地块拍到封顶溢价,更没有地块拼自持。

杭州土拍热度逆势上涨是有原因的。杭州对第三次土拍的游戏规则做了比较全面、大幅度的修改,具体而言:提升了新房限价;恢复了“预公告”的勾地政策、出让金缴纳周期延长,降低了房企参拍资金压力;取消了“竞品质、现房限售”,改为定品质;土地溢价率上限由15%下调至10%,保证金从地价20%降到了地价10%,最高不超过5000万;达到封顶价之后不再竞自持或者配建,摇号能够为房企省下更多利润;部分地块起拍价下调。

虽然70%地块封顶溢价成交,但受溢价率上限下调至10%的影响,大部分地块的实际成交价格反而下降了,拱墅、上城、西湖、萧山等城市近郊板块,地价降幅从4%到20%不等,地价平均降幅在2000元/平方米左右。

以本次起拍楼面价最高的拱墅庆隆小河地块为例,这幅地块经过27轮竞价达到封顶进入摇号阶段,成交楼板价为34611元/平方米,而之前周边地块的成交楼面价已经达36100元/平方米,楼板价的实际降幅为1489元/平方米。这幅地块由杭州本土的地上集团摇中。

12月22日举行的杭州土拍史上首场“线下公开摇号会”,采用乒乓球摇号的方式决定最终竞得房企。杭州本土房企报名地块数量多,摇号命中率也相应提高。绿城拿下了滨江襄七房、萧山市北、未来科技城2.0三幅宅地;滨江分别联合中豪、建杭、兴耀,拿下了城东笕桥、滨江西兴、萧山蜀山三幅地块。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,绿城、滨江最近的资金面、销售端数据都很好;杭州土地市场此前受到大环境影响降温,经过修改规则之后,土拍溢价率被调低了,客观上有助于房企控制土地成本,参与意愿就调高了。

在大部分业内人士看来,杭州土拍温度有所回暖意料之中的事情。上海中原市场分析师卢文曦指出,近期楼市暖风频吹,信贷端口松动,预售证发放提速,销售速度顺势增加。这些都增加房企拿地的信心。关键在于第三次集中供地降低了出让门槛,给房企留有一定利润空间。克而瑞研究中心分析师指出,杭州第三次集中供地明显升温,除了自身土拍规则等方面的放松之外,还与近期政策环境有极大关联,近日人民银行与银保监会联合出台通知,提出要加大债券融资支持力度,明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具,募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购,这无疑对房企资金端带来了较为积极的信号,一定程度上提振了市场的信心。由此展望接下来的第三轮土拍城市,在土拍规则放松和资金环境的改善之下,土拍热度将有一定程度的回升。

此外,宋红卫还指出,地方财政面临一定压力的时候,也会加剧对土拍市场的依赖度。据公开信息,近三个月以来 杭州一般公共预算收入持续小于财政支出。

省会城市近郊地块受关注

龙湖与浙江交投联合竞得的余杭杭腾未来社区地块成交价88.24亿元,成为杭州第三次集中供地最高价地块。这幅地块为底价出让。实际上,杭州第三次集中供地中,部分地块起始楼面价明显降低。这些地块大多数分布于城市近郊。

此前,在第二次集中供地中被终止出让的上城区笕桥地块出现在第三次集中供地名单上,杭州此次除了取消现房销售要求外,配建公租房比例从13%下调至8%,同时起拍楼面价由25169元/平方米下降至23129元/平方米,降了2040元/平方米,降幅约为8%。

城市近郊地块供应增加,加上土拍规则的改变,房企的拿地成本真实下降了。另外,不少地块未来所建商品住房的销售均价上限较板块内目前在售项目有了上调,并且限价的调整范围较广,涉及杭州多个板块,单价上调幅度从500-2000元/平方米不等,尤其是上城区艮北牛田、拱墅运河新城、拱墅庆隆板块、申花板块、萧山市北等多个城市近郊板块,限价涨幅均超2000元/平方米,调整之后,房企的利润空间充裕。

杭州此次首个触发最高限价的桥西拱宸桥地块也是一幅城市近郊地块,该地块在正式开拍之前就已经有11轮报价封顶进入线下摇号阶段,足以看出该地块热度之高。具体来看,该地块起始楼面价为31128元/平方米,溢价率为9.7%,成交楼面价为34153元/平方米,而该地周边土地已经断供6年,新房十分稀缺,即使按照现房精装限价51440元/平方米测算的话,地价/房价比也能达到66%。这次出让的地块地价/房价比多在65%以下,盈利空间相对充沛。

目前已完成第三次集中供地城市中,省会城市近郊土地开发价值获得体现,也是房企需要积极关注和投资的区域。相对来说,此类省会城市地价可控,也是房企新一轮扩张可以重点关注的领域。

12月22日,长沙举行了第三次集中供地。据严跃进分析,此次土地交易有两个特点。第一、地方平台公司拿地受关注。相比此前经常提及的央企和国企,此次长沙的平台公司的拿地,也说明拿地成员的新特点,即平台类公司往往可以对土地市场托市,具有积极的作用,能够防范土地市场流拍,同时也启发其他房企,可以积极和此类企业合作;第二、对于此次土地分布,一些外围片区土地的供应和交易相对活跃。

第三次集中供地“集体松绑”

杭州并非个案,目前已完成第三次集中供地的广州、深圳、杭州、苏州、南京等多个热点城市,对土拍规则都进行了适度松绑。

11月25日刚刚结束土拍的深圳,土拍基本延续了“三限双竞摇号”,但取消竞“全年期自持租赁住房”,调整为“可售公共住房”。这一调整被业内认为是给房企适度利润空间的信号。

南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”,房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上;苏州供给数量增加5宗,出让面积增幅达到45.2%,同时放宽房企保证金要求。

除了在土拍规则限制上“适度松绑”之外,苏州还调低了地块的起拍价。11月25日,苏州土拍中的木渎板块一宗宅地由合润地产底价竞得,楼面价仅15500元/平方米。而木渎板块近两年吸引了中铁、国瑞、金茂等众多房企,他们所拿地块楼面价普遍在2.4万-2.89万元/平方米不等。

广州第三轮集中供地中,6幅此前“流拍”又重新拿出来出让的地块起拍价同样出现小幅下调,平均起始楼面价下调了1200-3200元/平方米,个别地块单价下降5240元/平方米。此外,部分地块还取消了新房限售价。

杭州第三次集中供地中,有4幅地块是第二轮流拍的土地块,最终笕桥单元地块本次出让地价为20.25亿元,较第二次供低价格22.04亿元减少1.79亿元,减少了8.11%;富春湾新城7号地块前批次出让地价7.2亿元,直接下降了12.5%至6.3亿元;临平开发区地块较此前起拍价8.32亿元直接降低1.39亿元,降了16.67%。

第三次集中供地如此明显的地价下调,对消费者房价预期的影响目前还无法测算,但房企开始重拾信心,市场也在等待复苏。

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