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机构预测:楼市年均销售规模或回到五年前水平

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国家统计局数据显示,2021年1—11月,国内商品房销售面积158131万平方米,同比增长4.8%,商品房销售额161667亿元,同比增长8.5%。

这一年,房地产市场发生了诸多转折与变化,走出了一波“先扬后抑”的行情。尽管市场销售规模仍有可能破纪录,但纵观2021年全年,房地产市场的销售、开发、拿地等多项关键指标均呈现出下行趋势。当前房地产市场已步入调整通道,房企销售放缓,资金和负债承压,以及部分房企已显露困境。有业内人士指出,房企的企业运营思路已经开始发生转变调整,更加追求稳健发展。

市场规模或仍创新高

依照国家统计局的数据,2020年全年销售面积和销售额分别为17.6亿平方米和17.36亿元。克而瑞研究中心计算称,如果2021年12月保持11月商品房销售的增速水平,那么去全年商品房销售面积和金额将比2020年分别增加2.1%和5%。该机构预计,全年商品房销售规模将再创新高,面积和金额分别突破18亿平方米和18万亿元。

不过,整体仍处于高位的房地产市场成交形势不佳也成为2021年的重要特征。

“我们统计的累计操盘金额显示,上半年同比增长了36.8%,当然这也有2020年疫情的原因,当时一季度市场落到谷底。”易居(中国)企业控股有限公司CEO丁祖昱说。

外界注意到房地产市场的明显“降温”是从下半年以及部分房企遇到问题时显现出来的。但实际上,有关统计数据在上半年时就已经显露出了端倪。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产开发投资增速、商品房销售面积和销售额增速等指标在2021年基本呈现下行态势,其中开发投资增速从1-2月时的38.3%,降至1-11月的6.0%,与此同时,房地产开发景气指数也从2月最高时的101.45逐月下行,到11月时为100.51,为近一年来的最低水平。

中国指数研究院报告称,其监测的50个重点城市,2021年城市新建商品住宅成交面积同比小幅增长,绝对规模仅次于2016年同期,但下半年市场明显降温,下半年成交规模降至2015年以来同期最低水平,一线及二线代表城市新建商品住宅面积成交同比增长18.0%和5.8%,三线代表城市则下降了2.0%。同时,50个城市新建商品住宅月均成交面积约为3324万平方米,同比增长4.6%,但到下半年,同比下降幅度超过20%。

2021年,调控仍是市场的关键词。克而瑞研究中心的一份统计显示,截至2021年12月20日,国内各省市共经历了249次调控政策加码,其中仅深圳和广州就多达20多次。从调控政策内容来看,除了限购、限贷、限价、限售等外,二手房参考价也成为2021年调控的重点。

从去年2月8日深圳落地二手房成交参考价,并公布全市数千个小区的价格表后,全国范围共有15个城市落地了该政策,中指院报告认为,部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响,二手房市场降温更为明显。

房企扩张步伐减缓

在国内房地产市场,房企的运营和发展,离不开借贷融资、拿地开发等概念,过去几年房企规模持续扩张,但在2021年,这一局面也发生了改变。

在上半年信贷相关政策持续收紧和房企融资“三道红线”目标要求的背景下,房企融资总量出现了回落。克而瑞研究中心不完全统计显示,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,近五年来融资量首次出现负增长,同时达到五年来最低点。分季度来看,一季度时同比微降,二季度至四季度的同比降幅则持续扩大,其中四季度截至12月20日时,融资量为1767亿元,同比减少55%。

与融资量减少相对应的,是融资成本出现了下降,2021年新增债券融资成本5.32%,与2020年相比下降了0.99个百分点。但克而瑞研究中心认为,这主要是由于境内发债增加,以及融资环境收紧使得债券发行向优秀房企集中,从而拉低了发债成本。

在融资收缩的同时,房企拿地开发的欲望也降低了。国家统计局数据显示,2021年1—11月房地产开发企业土地购置面积18287万平方米,同比下降11.2%。

中指院统计了全国300个城市的用地供需规模后,得出了规模明显缩量的结论。2021年各城市住宅用地推出12.2亿平方米,同比下降9.2%,绝对规模是近四年来的最低水平,住宅用地成交8.4亿平方米,同比下降26.1%,出让金4.8万亿元,同比下降6.7%,而成交楼面均价为5651元/平方米,同比上涨26.3%。

对不少重点城市而言,2021年土地市场的一个新变化是——集中供地,即一年内多轮集中土地出让。广州等城市的首轮集中供地吸引了房企的争相竞逐,但下半年以来的第二、第三轮集中供地,热度则明显下降。

首创证券研报认为,原因主要是部分城市拍地规则调整和房企回归理性。一方面一些城市第二轮供地时在严审房企开发资质与资金来源方面趋于严格,另一方面房企现金流压力增加使其拍地意愿回归理性,在预期利润率尚未有明显改善的前提下参拍热情较低。

2022年进一步收缩?

作为市场的重要主体,房企们已经嗅探到行情变化,因而早在去年8月中报披露季时,上市房企管理层就或多或少地提出了“求稳”。

“整个行业的游戏规则正在发生变化,企业的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继”,万科总裁祝九胜曾称,“稳”字当头是万科当前的应对。

碧桂园总裁莫斌则提出,行业整体已步入新的发展阶段,好的产品和服务是奠定企业良性发展的基础,并表示碧桂园需要全周期综合竞争力。

中指院报告认为,房企面对行业融资紧张的形势,更加聚焦开发主业和财务安全,不再单纯追求规模扩张,进而寻求高质量增长。

“经测算,预计未来五年行业年均规模为10.6亿—12.7亿平方米,中位数是11亿多平方米,与2015年—2016年的水平基本相当。”丁祖昱认为,若算上商品房总量,每年成交金额还在15万亿元左右。相比其他产业,整个房地产行业的产业规模依然很大。

克而瑞研究中心则认为,居民购买力透支效应的影响已经展现,预计2022年商品房销售规模将进一步缩量。

值得关注的是,不久前召开的中央经济工作会议提出,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这是行业治理体系和治理能力现代化的表现。“本质上就是把房地产作为一个行业看待,尊重其行业规律,既不工具化、也不妖魔化,既要杜绝金融化和泡沫化,也要充分发挥其支柱产业的地位。”

■大咖说

易居(中国)企业控股有限公司CEO丁祖昱:

未来房企

应改变“路径依赖”

2021年12月31日下午,主题为“跨越”的丁祖昱评楼市年度发布会在上海举行。发布会上丁祖昱指出,过去五年来,房地产市场在需求、房价、支付力、供应等方面出现了一定程度的“透支”现象,同时近几年一些房企对规模的过度追求需要关注。

“近五年累计成交74亿平方米和63万亿元,占过去20年的41%和56%,也就是说,仅用了5年时间卖了过去20年56%的金额。”丁祖昱指出,最近五年,百强房企新进城市数量占比超过50%,2014年以来,百强房企全口径销售额年复合增长率达到25%,销售、融资、投资呈现出快速扩张。

丁祖昱认为,2021年房地产市场发生变化,正与市场透支密切相关,并给出了一组数据:过去10年,个人住房贷款余额达到38.1万亿元,居民杠杆上涨了6.68倍,远超房地产的销售额和销售面积增长,同时比房价的增长要快得多。

此外,房企对规模的追求,也导致了房企有息负债增速高于销售增速,把财务报表中的资产负债表做成了“负债表”。

丁祖昱指出,房企出现了表内负债表外化的现象。“上半年主要上市房企表内净负债率降至70%以下,但这并不代表负债真的降了,因为做成了表外负债,”他表示,2021年上半年40家房企表内有息负债和表外有息负债均为3.8万亿元,比例为1:1,部分企业比例高达2.3倍,压力毋庸置疑。“房地产过度金融化是导致今天危机的根本。”

“我觉得今天首先要改变的是‘路径依赖’,”丁祖昱认为,房企高负债、高周转增长模式的前提,建立在房价上升、市场向好、融资保持的基础之上,但当这些前提不复存在后,这种模式无法持续,因此发展路径应当重塑,“未来房企要做的事情,一是长期主义,坚持做‘难而正确’的事情,而是诚信经营,未来要担负更多的社会责任。”

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