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翘尾行情!2021年12月北京二手房网签破1.5万套

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刚从老家回北京不久,南川(化名)就开始抓紧看房。

1月9日,在房屋经纪人的带领下,南川看中了一套一居室:距离公司5公里多,有直达的公交车;方便改造成两居,父母过来能落脚。楼道环境、小区楼龄,周边公园、医院、教育配套等都在她能接受的范围内,关键是房屋报价348万元,低于大部分同户型房源的近期成交价。

“感觉这套房子是我预算范围内比较不错的选择了。”南川告诉21世纪经济报道记者。受北京近期二手房成交量上涨、周围同事和朋友陆续买房或计划“上车”影响,南川开始担心年后房价会涨。

合硕机构数据显示,2021年12月北京二手房(全文默认为二手住宅)网签超1.54万套,较11月增加30%,北京二手房市场出现翘尾行情。2021年全年北京二手房网签近19.32万套,创近5年新高。

年底出现翘尾行情

去年12月北京二手房网签15442套,较11月11851套增加30%。自去年10月二手房网签不足万套触底之后,北京二手房网签量已连涨两个月,出现明显的翘尾行情。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者指出,房地产金融政策的影响是背后主因。随着11月房地产信贷宽松,待批的二手房信贷申请在12月集中获批,拉升了二手房的整体网签量。

郭毅表示,受二手房交易过户流程影响,二手房交易需要先通过住房贷款审批,再支付首付,签约过户。也就是说,北京12月二手房网签数据中,有一部分是之前月份成交的二手房。

王其(化名)去年11月底在北京购买了一套二手房,走完前期交易流程后,房屋经纪人于12月20日左右开始申请组合贷款,并预估银行审批贷款的周期为一个月左右。从实际来看,公积金贷和商贷分别于本月2日和7日审批通过,较预估时间缩短一半。

朝阳区房屋经纪人向数(化名)对21世纪经济报道记者表示,购房人有事耽误或者需要多一些时间筹集首付等,也会影响到网签数据表现。

信贷环境宽松在放款周期和房贷利率上也有所反映。贝壳研究院监测100余个城市发现,11月平均放款周期68天,较10月缩短5天;主流首套房和二套房利率分别为5.69%和5.96%,较10月分别回落4个基点和3个基点,信贷环境持续改善。12月平均放款周期57天,较11月缩短11天,主流首套房和二套房利率分别为5.64%和5.91%,均较11月回落5个基点,信贷环境加速回暖。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示,在“良性循环”的指引下,信贷环境的持续改善将对年底的市场成交带来利好,带动市场底部修复。

多位北京楼市专家指出,月成交量1.5万套是北京二手房市场变化的重要指标,当月成交量在1.5万套左右,市场整体稳定;明显高于或低于1.5万套,则市场会逐步转热或转冷,也可能会带来房价变动。

郭毅指出,去年12月北京二手房网签量突破1.5万套,一定程度上也是对市场真实变化的反映。政策环境宽松,使得部分购房家庭对二手房价格走势的预期更加乐观,加紧看房选房,带动部分真实市场成交。

“年底北京二手房市场整体销量和房价水平都在底部阶段,触发了一轮购房需求释放,出现年底翘尾行情。”郭毅说。

综合去年各月数据看,12月北京二手房网签量虽然连续两个月增加,但仍低于3-8月网签量,远低于去年3月近2.22万套的年内网签高点,也不及1.61万套的年内月均网签量。

全年成交创北京5年新高

据合硕机构数据,去年全年北京二手房成交近19.32万套,受房地产信贷等因素影响,整体呈前高后低之势。对比近5年北京二手房成交数据发现,去年北京二手房成交量创近5年新高,较2017-2020年,分别增加41.8%、25.9%、33.2%和14.4%。

郭毅认为,去年北京二手房市场需求相对集中和旺盛,全年成交数据是对二手房市场的客观反映。受金融政策收紧影响,下半年成交有所下降,但属于大趋势中的小波动,总体来看北京二手房市场仍保持稳中上扬的趋势。

向数观察到,去年9月和10月之后,北京二手房市场上看房和购房的家庭整体在增加,但变动幅度不大,处于正常市场水平,优质房源仍然广受欢迎。上周其门店一套挂牌房源由于价格合理、户型方正,开放看房首日即有22组购房家庭看房,当日成交,成交价与挂牌价仅相差3万元。

但二手房平台上仍不乏挂牌大半年、一年甚至更长时间仍未售出的房源。房屋经纪人一致认为,这些房源要么是房屋有缺陷,要么是售房者不诚心卖,或者售房者预期价格过高。

郭毅分析,按往年来看一季度多为年内成交低谷,加上今年春节假期横跨1月和2月,因而预估一季度整体成交量将保持在相对低位状态。就房价来看,介于目前二手房议价空间开始收窄,价格已出现企稳状态,待春节之后市场购房需求明显升温,可能会出现真实挂牌价和成交价的增长,推动房价小幅攀升。

郭毅认为,长远来看北京房价平稳向前的大趋势并未发生本质改变,但大趋势之下总会出现小周期或小波动,一些刚需、刚改家庭要切实满足购房需求,改善居住条件时,就会在大趋势里抓住小周期。

南川断断续续看房一年多,近期一直在看房,除了有实际住房需求外,也有看好市场预期。“决策都包含着对未来的预判在内,如果预判会降价,那现在就不会买了。”南川说。

南川看中的房子近一周有14组带看。向房屋经纪人要了同户型房源近期成交情况后,南川想趁着市场还有议价空间,约房东谈价。但南川的心理预期价格与房东的预期价格之间还有10万元差值,能谈下来多少南川也没底。

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