2021年碧桂园权益销售额5580亿

自2017年销售额登顶以来,碧桂园(02007.HK)已在行业销售榜的头把交椅上坐了整整5年。

1月5日,该集团发布全年销售数据显示,集团连同联营、合营公司于2021年全年录得权益合约销售金额5580亿,录得权益合约销售面积6641万平方米。

全口径销售数据方面,日前中国指数研究院发布的《20211-12月中国房地产企业销售业绩TOP100》数据显示,碧桂园以7588.2亿的合同销售额遥遥领先,位居行业第一,高出第二名1300多亿。

2021年全国房地产销售额突破18万亿录得新高,但全年前高后低特征明显,多数规模房企在下半年的单月销售额逐月下降,仅有少数经营风格稳健的公司,得以保持月度销售金额的平稳。数据显示,碧桂园1-11月每月销售额都超过了500亿,即便行业内公认市场最差的9、10、11月,均能取得单月500多亿的业绩,实属难能可贵。

早在2019年,不少市场声音对于碧桂园的成长性提出质疑,认为三四线城市的楼市天花板较低,会给碧桂园的经营带来考验。两年过去,碧桂园依然保持了较好的发展势头,除了经营业绩稳定,财务基本面亦在房企阵营中首屈一指。

2021年下半年至今,三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次,甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调,在此背景下,穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级,使得公司维持了较好的信用评级,确保国内外融资渠道的顺畅和竞争优势。

严守财务底线的长期主义

去年“三道红线”出台以来,国家不断加强对房地产行业的融资监管,引导行业向更为良性和健康的方向发展。在这一背景下,碧桂园也通过稳回款、降负债等措施提升了公司的抗风险能力。

凭借稳健的财务状况、优秀的运营能力和可持续的发展预期,碧桂园备受全球顶级评级公司和主要金融机构的认可。截至目前,穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级,实属难得。此外,摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间,给予“买入”、“增持”等较高评级。

可以说,碧桂园属于民营房企中,较好地实现了规模扩张与财务稳健平衡发展的一家,这在很大层面上,得益于该公司多年来坚守着严格的财务管控底线,即:净负债率不超过70%,以及保持账面拥有充裕的现金余额。

2021年上半年,碧桂园净负债率49.7%,较2020年末下降5.9个基点,公司已连续多年保持了净负债率低于70%。公司加权平均融资成本由2019年的6.34%逐级而下,以每半年下一个台阶的走势稳步下降,至2021年上半年,平均融资成本达到5.39%的行业低位,较2020年底再度下降17个基点。

2021年1月,公司发行的5亿美元5.5年期票据和7亿美元10年期票据的利率更是分别为2.7%、3.3%,创民营房企发债融资成本之新低。

下半年以来,房地产企业融资渠道不断收窄,部分出险房企融资渠道悉数关闭,但以保利发展、招商蛇口为代表的央企地产和以碧桂园为首的民营头部房企,依然受到机构支持,相继获准发行债券或其他融资工具。

12月1日,中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示,碧桂园地产集团计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据,相关注册申请已获受理,进入预评环节。作为非A股上市民营房企,碧桂园此次在银行间市场交易商协会申报中期票据,意味着在政策层面受到了相关部门的认可。

12月15日,碧桂园地产集团面向专业投资者公开发行10亿元公司债,共吸引包括银行和非银在内十数家机构参与。行业震荡期,碧桂园仍能成功发行债券,也可见境内外金融机构对碧桂园的认可和青睐。

标普今年10月发布评级报告称,在波动的大环境下,碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局,支撑了公司销售的增长。

克而瑞研究观点认为,从房企经营层面来看,稳健型房企具备更高的韧性,不仅抗风险能力强,且修复期也更快,随着市场转好,更有利于抓住机会窗口。碧桂园的融资能力在行业具备领先水平,从其融资成本来看,常年处于低位水平。随着流动性放松,碧桂园将凭借自身稳健的财务结构和融资优势获得更多市场资源和机会,乘势而上。

强化投资精准度“做一成一”

目前,碧桂园已成为国内布局最广泛的地产企业之一,亦是全国城镇化红利最直接的受益者之一。该集团董事局主席杨国强曾在过个场合强调,城镇化进程不会停止,中国房地产发展依然大有可为。

人口普查数据显示,到2020年底,全国常住人口城镇化率为63.89%,较2010年提高14.21个百分点,这与发达国家超过70%的城镇化率依然存在差距。“十四五”规划纲要中也明确提出,至2025年我国常住人口城镇化率要提高到65%。研究机构认为,新型城镇化仍将成为房地产市场发展的制度红利,随着人口流动的加速,长三角和粤港澳大湾区等经济发达的城市群仍然是人口聚集高地。

碧桂园在战略布局上,顺应了中国城镇化进程这一历史潮流,开辟一条适合企业发展的独特路径,尽可能分享这一制度红利,根据人口流动的趋势进行广泛且深入的布局。

截至2021年6月底,碧桂园业务遍布中国内地31个省、296个地级行政区、1408个区县,项目总数达3127个,权益可售资源共2.2万亿元。已获取的1.69万亿元可售资源中,99%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;74%位于五大城市群。

据了解,碧桂园的投资并非盲目摊大饼抢规模,尤其是2018年公司提出“行稳致远”发展战略以来,公司在布局选点上有着极为苛刻的甄选标准。以2021年上半年投资数据为例,碧桂园在此期间共获取219幅土地,权益总代价约884亿元。新获取土地中,82%的土储聚焦五大都市圈。

有第三方机构专门针对碧桂园的投资布局进行过研究,曾总结出了几大特点:第一,选城准,尽管碧桂园主要布局三四线城市,但选城眼光独到,进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市;第二,投资具有连续性,一旦选定城市进行入驻,投资便会持续,深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高;第三,因城施策,在异地复制的同时采取差异化投资,更加契合定位,最大化发挥品牌效应。

碧桂园对外披露的信息也显示,该公司从2019年开始,所获取的项目经营效益明显优于2017年-2018年获取的项目,获取12个月内的平均货值转化率提高了5个百分点。2020年及以后获取且开盘项目年化资金回报较投资承诺达标率超97%。

随着一些城市房地产市场陷入调整周期,碧桂园进一步加强了内部精细化、标准化管理,提出“做一成一”的目标。杨国强也在内部强调,“做的多不是了不起,做一成一才是了不起。”也就是说,不过分注重“做”的数量,而是强调“成”的结果;不以规模论成败,而以效益论英雄。“以效益”作为指导目标,在很大程度上避免了盲目或者错误的投资,对于一线团队形成了较好的约束。

另外,数字化建设已经支撑起碧桂园投资拿地业务的全周期管理,涵盖投前城市研究、投资地图、土地研判,投中智能测算、智能定案,投后管理等。区域实现因城施策研判和投资地图计划进驻情况监控。已上线的城市研究、土地研判等功能已经在12个试点区域共50个区市应用,投策系统已服务全集团投资人员2000余人。

用科技手段和科学制度去为前端投资保驾护航,从全国数百个城市中精选出有机会的市场,即便局部楼市遭遇周期调整,亦足以保障碧桂园全国盘面的稳定发挥,平滑周期波动给公司经营带来的冲击。

随行就市打造灵活应战型组织

面对市场的挑战和变化,碧桂园始终坚持灵活调整以适应市场,保持组织活性,避免僵化和大公司病。过去几年里,每隔一段时间,碧桂园就会对组织架构进行一轮调整,或裂变,或收缩,张弛有度,收放自如,避免单一区域过大导致灵活性的丧失,也避免区域太小带来竞争力的不足。

在2020年,为了更好深耕各能级城市、挖掘新型城镇化的发展潜力,该公司完成了106个区域的裂变,注重管理精度和颗粒度的提升。从2021年上半年的数据来看,裂变后,新获取项目的各项经营指标都有了明显改善,比如已开盘项目周期净利率平均提高了1个百分点,年化自有资金回报率提高了3个百分点,对应达标的项目占比高达97%,2021年新开盘项目的平均开盘时间也提前了36天。

而刚刚过去的2021年12月31日,该集团再一次在内部发文,宣布新一轮的组织架构调整。调整完成后,碧桂园区域公司由原来的106个,合并成65个。

碧桂园方面表示,此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标,通过有序推进跨区域整合,提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本,努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

由于2021年以来市场行情发生剧烈变化,龙湖、绿城、旭辉、新城控股、中南置地等多家房企,都已不约而同地将组织架构调整提上了工作日程。克而瑞研究观点认为,近期房企较为集中性地组织架构调整、战略精简,其核心在于“降本增效”,在缓解流动性压力的同时,向管理要效益;同时在可以预见的“政策底”窗口期,提前布局,为后续发展蓄能。

碧桂园最新这一次组织调整,可谓是为新年的经营战略做出提前准备。第一上海证券认为,作为留在牌面上的优质房企,碧桂园的大部分能力已经得到历史验证,能力和基因都不会突变,公司有望凭藉土储优势及强大执行力保持稳健增长。