上海大宗交易市场连续下行5年后止跌回升

2021年的上海大宗交易市场已出现明显回暖趋势。

在成交金额连续下跌5年之后，上海大宗交易首次止跌回暖。综合戴德梁行与世邦魏理仕的数据，2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级。2021年大宗交易刚刚超过千亿规模，同比上升50%左右，基本恢复至2018年水平。

这对2022年的投资物业市场而言，无疑是一剂强心针。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。过去一年，内外资都在积极寻求投资物业市场的商机。随着上海产业布局悄然生变，新的势能正推动商业地产的发展，资本也开始重新审视上海投资物业市场。

世邦魏理仕投资及资本市场部华东区负责人王晶表示，2021年整个市场的交易呈现出多元趋势，写字楼作为传统的大宗资产投资的类别，占据主导地位，但也看到越来越多的投资人在关注工业物流板块以及生命科学园，甚至做一些长租公寓类的核心资产的交易。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰指出，大宗交易回暖的背后，是办公租赁需求迎来明显上涨，2021年全市净吸纳量增至142万平方米，约为2020年的3倍，空置率也大幅降至约16%，租赁市场明显回暖。

大宗成交分化

蔡峰指出，过去5年大宗交易市场的金额基本上每年都在递减的，一直到2020年降到了722亿；2021年重新回到千亿水平。“从横向对比来看，北京、深圳这两个一线城市加起来还不到上海的水平”。

上海市场缘何止跌回升？从全年大宗交易的物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧最为青睐，但在大宗交易下行的这几年中，投资格局发生了变化：外资关注的是研发、办公、公寓、物流等等属于新经济范畴的物业。这也是上海大宗交易能止跌回升的一个重要原因：成交分化。

（数据来源：CBRE）

首先，2021年上海商务园区投资型交易笔数首次超过传统商办项目，除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧，在张江药谷核心区供需状况逐渐饱和的形势下，张江外围区域医药研发氛围日益成熟，相关物业优势也逐步凸显。

其次，自用型需求保持坚挺。半导体与生物医药企业在政策导向与产业聚集效应下大多在浦东购置研发物业；消费品制造业公司重视产业氛围则更偏好位于浦西的总部型商办物业；金融企业与TMT企业具有更强的价格承受力，因此更倾向于滨江板块或新兴商务区的高品质楼宇。

一个正在发生的情况是，除写字楼相关物业外，上海大宗交易物业类型日渐呈现多元化态势。工业物业成交录得大幅提升，按笔数占比15%，物流资产热度不减，受益于租赁需求保持旺盛，叠加宏观政策持续利好，年内录得多笔物流资产包交易，更不乏制造业企业收购厂房物业以扩大自身生产能级。

房地产行情下行，导致众多开发商不断优化自身结构，年内上海综合体物业成交比例较去年有所上升，按笔数达9%；酒店及零售物成交亦保持活跃。比如，近期处于风口浪尖的世茂集团（00813.HK）正在处理其全国资产包。中介机构释放的信息是，国资对于世茂上海项目的兴趣比较浓厚。但大宗交易尤其是承债式交易的进展比较缓慢，截至记者发稿时止，世茂在上海的多个商业项目仍未有确切的交易消息。

成交分化的表现还在于，投资者不断试水另类资产，受益于在线新经济而加速发展的数据中心连续三个季度录得成交，受益于城市人才政策的长租公寓也持续被投资者看好。

值得一提的是，受制于上海市区核心增值型物业的稀缺性与竞争性，也有一众投资者将目光对准了机会型投资，加之年内录得多宗法拍交易，故机会型投资占比较往年获得大幅提升。细究投资者类型，内资买家依旧占据绝对主力地位，外资买家参与度较上年也有所提升。外资买家中开发商占比明显上涨，其资产多配置于酒店、物流等与消费升级相关的物业类型。另外，外资地产基金公司则更偏好传统写字楼、零售或综合体项目。

王晶预计，2022年，生命科学园区、数据中心、长租公寓等资产类型将成为越来越多投资者竞相布局的新赛道；开发商调整自身资产结构的举措仍将持续，在此背景下，将有越来越多的优质资产在短期之内涌入市场，从而为投资者提供更多选择。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平分析认为，上海市场或迎来以下几大投资新动向：宏观房地产信贷政策持续收紧，将有更多优质资产折价进入市场；法拍项目受到越来越多投资者的关注；高性价比长租公寓项目更具新引力；带生物医药环评的研发办公热度提升，其中又以有产业基础的区域（如张江、漕河泾）和产业集中的非核心板块（如周浦、康桥）的项目为甚；适合发行公募REITs的工业类及租赁住宅项目将更受市场欢迎。

商办止跌回升 

大宗交易回暖的背后是，商办写字楼5年来首次回升。写字楼远超预期，吸纳量创下5年来新高，租金也处于回升态势。

上海商办市场的空置率曲线，与大宗交易成交量息息相关：2020年上海商办市场空置率达稍微超过20%，正好2020年是大宗交易达到低谷的时候。由于疫情影响，也才有了外资在2020年交易占比创新低的16%，2021年上涨到24%。

今年年底，南京西路板块，淮海路板块等核心区域的空置率回落到6%左右。除此之外，一个比较积极的信号是，上海新的产业业态聚集在前滩、徐汇滨江两大板块，这两个板块的整体吸纳量回升非常高，更多的企业有新租和扩租的需求，从整个新租赁的交易中看到，企业在核心区位升级的需求非常大。

2021年写字楼市场共录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为去年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角2.0——“世博-前滩-徐汇滨江”为代表滨江核心发展区的成熟度加速进化。

一个背景是，“十四五”是迈入产业数字化转型关键阶段的元年，上海净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越认为，2021年上海写字楼需求展露强劲复苏表现，并充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。头部金融、互联网+及高精尖属性的制造企业等新进赛道落户上海，外资占比持续攀升。未来六个月，写字楼市场预计将有87万平方米左右新增体量入市。

随着商办物业的收益率止跌回升，中资地产基金、中资开发商也在2021年积极布局大宗交易市场。比如外资博枫（brookfield）以约89亿人民币从阿布扎比投资局 (ADIA) 投资的合资企业手中收购了位于上海、北京、青岛、西安、重庆的五个购物中心资产包，这是自疫情以来在中国的最大的商业地产收购；来自香港特区的希慎集团首次进入内地投资，以35亿元人民币从上海两家国资手中接过世纪盛荟广场；凯德16.8亿元人民币收购了一个资产包，首次涉足工业物流板块。

在与一些主流的投资人沟通之后，王晶发现，投资人有在2022年继续加大投资的预期和希望。