2021年末,恒大集团总部正式退租深圳卓越后海中心,这距其2017年中期将总部从广州乔迁至此处,过去五年有余。
这五年间,中国恒大(00333.HK)的总市值,曾经从不足700亿港元暴涨至近3500亿港元,再跌至仅200亿港元,持股比例在七成左右的许家印家族,曾登顶《胡润百富榜》成为首富,此后身家又经历急遽缩水,在2021年跌落至50名开外。
地产行业那个蒙眼狂奔的阶段,不仅成就了恒大和许家印家族,也成就了许许多多民营房企:房价上涨、楼市火热、规模扩张、股价攀高,地产老板的财富水涨船高。而如今黄金时代逝去,销售、投资、拿地、规模,全面遇阻,股价亦随之凋落,财富泡沫一戳即破。
站在2022年初,回望2021年,第一财经记者以连续多年在《胡润百富榜》上位列TOP50以内、各大销售排行榜上位列TOP10以内的民营房企为例,选取了包括许家印家族、杨惠妍家族、孙宏斌家族、吴亚军家族、许荣茂家族在内的五大家族,以其所持有的上市房企的市值为主要指标,细察五大地产家族在过去一轮周期中的财富变动。
数据显示,截至2021年末,五大家族持有的上市房企市值较2021年初一口气跌去近3000亿港元,较持有总市值的历史高位2017年末时,则跌去逾3400亿港元。
时势造英雄,这些曾经享受中国房地产发展红利的富豪家族,亦经历了财富跌宕沉浮的五年。
五大家族一年跌掉一个万科
第一财经记者梳理2015年~2020年的《胡润百富榜》发现,财富总额的TOP50中,时常位列其中的地产豪门包括万达的王健林家族、中国恒大的许家印家族、碧桂园的杨惠妍家族、融创的孙宏斌家族、龙湖的吴亚军家族、世茂集团的许荣茂家族。
其中,除了万达商业在2016年从港交所私有化之外,其他五大家族手中的地产业务皆在港交所上市,同时也是各大第三方咨询机构中位列TOP10的民营房企。
第一财经以五大家族持有的上市房企市值为考量指标,对比发现,2021年全年,各家持有的市值皆大幅下挫。
其中,许家印及其夫人由于减持恒大股票套现,持股比例在2021年下降约10%,叠加恒大股价在2021年的持续下挫,许家印家族持有恒大股票的市值急遽缩水超1300亿港元,缩水额度也位列五大家族之首,接近余下四大家族持有市值蒸发额度之和。
除了许家印家族之外,余下四大家族在上市地产公司的持股比例并无太大波动,但因为股价下跌,致使所持市值各自都蒸发了约350亿港元~450亿港元。综合起来,五大家族持有的上市房企市值在2021年合计跌去2954亿港元,相当于跌去了一个万科的市值。
过去五年,地产股从牛市起步,至熊市收场,坐了一个曲线十分陡峭的过山车。仅2021年,地产股的下跌幅度就十分惊人。其中,恒大的股价在年初曾触及17港元的阶段高点,此后受到各种负面消息困扰,股价“跌跌不休”,截至2021年最后一个交易日,恒大的股价已经跌到了1.59港元,总市值早已蒸发近90%。
同样地,世茂集团的股价也从2021年初逾20港元的高位,一路震荡下行至年末仅5港元左右,总市值也跌去了逾七成。融创中国股价在2021年初时最高曾超过30港元,最终也是一路向下至年末的11港元,市值蒸发超六成。
相较而言,在2021年经营仍保持较为稳健状态的碧桂园和龙湖,总市值整体跌幅在两到三成,相对于另外三家而言只算受了“轻伤”。
除了五大家族,其他地产公司股价表现大体一致。Wind数据显示,截至2021年12月31日,Top30房企中仅有包括华润置地、中海地产、滨江集团(002244)等7家股价上涨,祥生控股、佳兆业、禹洲等房企的跌幅超七成。
财富的膨胀与崩塌
2015年以来,地产行业进入了快速扩张时期,第三方机构克而瑞研究中心的数据显示,2015年~2020年间,百强房企的全口径销售额从3.5万亿元暴涨至13.05万亿元,复合增长率约为25%。
行业销售榜TOP10的门槛也从2015年的725亿元,疾速增长至2020年的近2800亿元;行业TOP1的销售额也从不足2700亿元,增长至逼近7900亿元。
在此过程中,房企老板的财富迅速膨胀。
2013年,万达王健林首次登上胡润百富榜的首富之位,彼时,其财富总额为1350亿元;两年之后的2015年,他再次回归这一位置时,财富总额已达到了2200亿元;2016年,这一数值尽管稍有缩水至2150亿元,但仍身居排行榜首位。彼时,风头正盛的王健林,带领万达展开诸多跨国并购,将美国世界铁人公司、美国传奇影业、西班牙大厦等资产收入囊中。
此后,命运之轮开始转动。2017年,时年59岁的许家印坐上了当年胡润百富榜的头把交椅,成为新晋首富。据胡润百富榜数据,许家印的财富从2016年的780亿元增长至2017年的2900亿元。“许家印的财富半年涨了2000亿,平均一天涨10亿。”胡润百富董事长兼首席调研官胡润表示。
2017年正是内房股腾飞的一年。
Wind数据显示,2017年,中国恒大的股价从4港元一路上涨至22港元以上,最高触及27港元的高点,区间涨幅近460%,恒大的总市值也从660亿港元的规模膨胀至3500亿港元以上。以许家印家族彼时77%的持股比例粗略计算,截至2017年末,其持有的恒大市值已达到了近2700亿港元。
彼时的内房股“涨”声一片。Wind数据显示,融创中国2017年涨幅逾400%,碧桂园也超250%,前者的总市值从不到250亿港元跨越至1400亿港元,后者的总市值也从不足1000亿港元冲到逾3100亿港元,两大家族的身价也迅速膨胀。同期,雅居乐、龙光、佳兆业的涨幅也在200%左右。
胡润研究院数据显示,彼时36岁的杨惠妍财富增长1000多亿,以1600亿元从2016年的第22名迅速上升,重回前十到第四;孙宏斌的财富也增长到2016年的7倍多,以720亿排名榜单第19位。
这正是地产行业阶段性鼎盛的时期。“地王拿得,好像不需要自己掏钱一样。”有房企人士回忆。
站在2018年初,曾有市场人士认为,内房股2017年的普涨将在2018年的A股地产板块上演,但这一年起,房地产行业调控收紧,中原地产研究中心统计数据显示,调控次数共约450次,较2017年增多了38%。受此影响,内房股在2018年就开始掉头向下,全年佳兆业、绿城、远洋跌幅超三成,碧桂园、富力跌幅在两成以上,融创、建业、雅居乐、万科全年跌幅在10%以上。
在2021年10月发布的胡润百富榜上,许家印财富下降最为明显,较2020年大幅减少1620亿元至730亿元,排名骤降至第70;王健林家族的身家也缩水到了1050亿,较荣登首富之时已近腰斩。
2021年的百富榜上,地产背景的富豪获得的最高排名是第11位,由杨惠妍家族摘取,这意味着,曾经霸屏各大财富榜的地产豪门,悉数跌出了10强。
本文来源：第一财经
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