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华夏银行擅划佳兆业购房者预售款

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近日,佛山市住房和城乡建设局(以下简称佛山市住建局)官网发布通知称,请佛山各区住房城乡建设和水利局暂停与华夏银行股份有限公司签订商品房预售款专用账户监管协议。

原因是华夏银行股份有限公司佛山分行(以下简称华夏银行佛山分行)未经监管各方同意,擅自将商品房预售款从专用账户划出,违反了相关规定,经多次约谈和警示仍拒不改正,对佛山市房地产市场造成不良影响。

但在1月18日,记者发现,上述通知已经在佛山市住建局官网“消失”。佛山市住建局相关工作人员告诉记者,华夏银行方面已经配合政府做好了相关工作,所以下架了上述通知,具体情况业务部门还在处理。

此前的通知已消失

《每日经济新闻》记者从知情人士处确认,上述通知此前发布的主要原因,与之前华夏银行佛山分行擅自将佛山佳兆业悦峰项目的商品房预售款从专用账户划出有关。记者实地走访佛山佳兆业悦峰项目发现,楼盘施工现场大门紧闭,已无人员、机械施工。

随着房地产出险企业增多,遭遇流动性问题的房企在建项目预售资金监管成为各方关注的焦点。先有部分项目因预售监管资金被挪用而引发停工、烂尾危机,现又有项目合作银行直接划扣商品房预售资金,“保交楼”也可能因此出现资金缺口。

现场已无人施工

2019年6月,佳兆业旗下子公司佛山市佛佳房地产开发有限公司(以下简称佛佳公司)以11.63亿元+1000平方米租赁住房夺得佛山市禅城石湾3.1万平方米宅地,折合楼面价12498元/平方米。

2020年7月,该地块以“佳兆业悦峰(府)”为项目名取得首批预售许可证入市销售。佛山市房产信息网数据显示,该项目总建筑面积122681平方米,由7栋高层住宅组成,总户数约848户。截至目前,项目已经陆续取得7张预售许可证,预售资金开户银行均为华夏银行佛山分行。

记者了解到,佳兆业悦峰分毛坯与精装修销售,均价在1.8万元-2.2万元/平方米,最早一批交付日期是2022年11月。

近日,记者实地走访佳兆业悦峰发现,7栋住宅楼房均已修建成型,部分楼栋已经封顶、外立面基本完成,还有两栋处于未封顶状态。

项目施工现场则是大门紧闭,内部已无人员、机械施工,工地上零散堆放着建筑材料,部分区域挂着破烂的绿网,周围已经长满杂草。

项目现场 每经记者 黄婉银 摄

施工现场旁的项目销售中心仅有两三个值班人员,记者以业主身份从相关工作人员处了解到,项目并未停工,只是工人都已经陆续放假,其也知晓项目商品房预售款被银行划出一事。

一名资深建筑工程人士在接受记者采访时则指出,就该项目当下的施工现场情况看,处于无人管理状态应该有一段时间了,防尘绿网都已经破烂不堪。如果是正常的施工放假,建筑材料和工地一般不会如此散乱。

项目内部 每经记者 黄婉银 摄

佳兆业悦峰旁边一处商户亦告诉记者,最近一段时间项目销售中心都只有见两三个值班人员,不像往常一样,有销售中心工作人员在2021年12月告诉他“在销售中心做完12月(的工作)就没得做了”。

有多名佳兆业悦峰的业主在社交媒体平台发文称,华夏银行划走预售资金的行为,可能会让项目面临烂尾风险。

对于佳兆业悦峰停工与否、商品房预售资金被华夏银行划走等情况,记者向佳兆业方面发送了采访函,截至发稿暂未得到回复。

华夏银行也是债权人

佳兆业的危机在2021年11月初公开爆发,由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业当时回应称,2021年以来,受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响,佳兆业集团流动性遇到前所未有的压力。

落地到佳兆业悦峰的项目公司佛佳公司上亦是如此。记者从裁判文书网获悉,从2021年8月开始,佛佳公司就有多起与第三方代理公司的商品房委托代理销售合同纠纷。

佛山市禅城区人民法院的立案公示显示,2021年12月29日,中建四局与佛佳公司、佳兆业大湾区实业发展有限公司(注:佛佳公司的母公司,以下简称佳兆业大湾区公司)相关建设工程施工合同纠纷已立案。

根据记者走访佳兆业悦峰施工现场获取的信息,中建四局就是佳兆业悦峰的施工单位。2019年11月,中建四局中标佛山佳兆业悦峰项目,中标额约4.22亿元,合同工期630日历天。

项目现场 每经记者 黄婉银 摄

华夏银行佛山分行不仅仅只是佛佳公司的预售款专户监管银行。国家企业信用信息公示系统披露,2020年6月,佳兆业大湾区公司向华夏银行佛山分行出质3000万元其持有的佛佳公司股权。

股权质押给银行、信托机构等一直是房地产开发项目中常见的融资方式之一。换言之,华夏银行佛山分行也是佳兆业的债权人之一。

对于相关问题,记者也联系了华夏银行,但截至发稿,华夏银行方面暂未回复。

根据2020年12月发布的《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》(以下简称《佛山预售款监管办法》),房地产开发企业在申请商品房预售许可前,应当在本市选定一家商业银行作为监管银行设立商品房预售款专用账户,可优先选择项目的开发贷款银行。

佛山市住建局在此前的通知中表示,华夏银行佛山分行未经监管各方同意,擅自将商品房预售款从专用账户划出,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省商品房预售管理条例》《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》有关规定及《佛山市商品房预售款专用账户监管协议书》约定。

2021年12月30日,《佛山市住建局关于佛山市智慧房产综合平台商品房预售款监督管理功能说明和业务指引的函》指出,发现监管银行存在未按照规定或者协议约定及时入账、拨付商品房预售款或者擅自挪用、扣留商品房预售款的,由辖区住建部门责令限期改正,整改期间暂停其在该项目的预售款监管业务,并提请银行主管部门调查处理。拒不整改或整改不到位的,视情况由区、市住建部门暂停或终止该银行在辖区或佛山市范围内商品房预售款监管业务,系统将其涉及的有关业务自动实施拦截。

房企未按照规定将商品房预售资金直接缴存到监管账户是行业的普遍问题。去年以来,多地均升级了预售资金监管规定,“保交付”,地方政府也意在防范烂尾楼风险。

地方政府部门与承有房企开发贷的银行虽然同属监管方,但各自有保交付、保贷款的需求。2022年1月14日,最高人民法院发布关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见(以下简称《意见》)。

《意见》指出,对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施,支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险,维护购房者合法权益,确保农民工工资支付到位。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,对于监管账户中监管额度内的款项,不得采取扣划措施,不得影响账户内资金依法依规使用。

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