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中南拟转让旗下物业公司100%股权,融资不超22.6亿

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物业收并购开年迎最大单交易。1月20日,华润万象生活(01209.HK)公告称,拟通过全资子公司创润发展有限公司收购南通长乐物业有限公司(简称“南通长乐”)全部股权及江苏中南物业服务有限公司(简称“中南物业”)1%股权。

启信宝信息显示,南通长乐由香港彩虹物业有限公司100%全资持有,中南物业则由南通长乐持股99%、香港乐活物业有限公司持股1%。交易对价有待双方最终协定,但不高于人民币22.6亿元。

据披露,中南物业于中国江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5,147万平方米的在管面积,合约面积和在途面积共计3,941万平方米,预计五年内在管面积将达到9,000万平方米以上。

华润万象生活表示,收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度,提高市场影响力,提升集团区域协同价值。

2022年物业收并购大潮持续。仅2021年,已披露相关信息的物业收并购并购交易达71宗,涉及并购方33家物业企业,交易金额约333.3亿元。其中2021年9-12月交易量超过40单。进入2022年,已有五单收并购落槌,包括华润万象生活、旭辉永升服务、南都物业、合影悠活等物业企业率先发出收购动作,涉资总额超过40亿,华润万象生活收购中南物业这一单成为开年以来最大交易。

物业收并购加速

房地产基本面快速下行,对物管板块成长性造成了阶段性压制,物业估值处于下降趋势,估值分化导致非头部物企上市受阻。

越是如此,房企为加速资金周转率,越倾向于出售旗下物业公司以达到快速融资,比如中南物业已过聆讯期,却选择出售融资。这从侧面映衬出2021年以来物业行业的并购热度持续高涨。

目前祥生服务、中梁服务也都已过港交所聆讯,但均超过两周时间未启动敲钟上市,业内关于这两家公司在洽谈买家的消息甚嚣尘上。虽然2021年物业行业收并购频发,但卖家对于优质标的甄选也渐趋严格。比如,碧桂园服务在过去一年,分别斥资100亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、嘉宝服务、邻里乐控股等;而华润万象生活仅仅在2022年之初完成收购禹洲旗下的禹佳生活服务,对中南物业的收购是其第二单。

此前的2022年1月5日,华润万象生活公告称,其全资附属公司拟收购禹洲物业服务有限公司,预期价格将不高于人民币10.6亿元。这是华润万象生活上市之后,在公开市场可以查询到的首单收并购项目。在大规模债务即将到期之际,禹洲选择出让优质资产回流资金。

值得关注的是,物业行业收并购潮起的原因还在于,自IPO起,物业公司筹集的资金就有一大部分用于并购,多家上市物业企业在IPO时承诺投资者,将使用超过40%的IPO募集资金用于收并购。与此同时,随着资本市场追捧物业上市公司概念的消退,物业服务公司估值的泡沫也正在快速褪去,行业将迎来新的整合。物企股权置换或转让成为非头部物企上市外的主要退出途径。对于绝大多数非头部企业而言,物业直接上市不是当下最好的选择,对于目前流动性偏紧的民营房企更是如此。

中信证券一份研报指出,物业管理公司的高估值来自具备规模经济的大蓝海市场中,企业成为行业龙头的潜力,这和绝大多数中小物管公司没有关系。卖掉物业管理公司的开发企业未必是资金最紧张的开发企业。

据披露,华润万象服务此次收购中南物业,将采取分期支付的方式:先支付44%,余下56%将从收购事项完成日期起计算,将根据交易标的在管面积的实际交付以及实际车位销售代理服务收入的实现进度,每6个月支付一次。这表明,中南并不能一次性拿到全部现金。据知情人士透露,中南短期偿债压力小,这笔交易资金并不是为短期救急式偿债,而是未雨绸缪,助力保障公司中长期经营安全,并且能随时应对后续市场发生的不确定性,增强企业安全垫。

双赢

物业赛道目前正处于大并购阶段,规模涨而毛利降,头部扩张流量与规模意愿强烈。物业行业集中度在大幅提升,强者恒强的现象将进一步加剧。

顺利通过聆讯的中南服务,作为优质资产主体,选择以相对合适的条件进行变现是明智的选择。中南服务清晰的公司治理,双方一二线和三四线布局的互补性,使得双方具备良好的合作基础。

对于华润万象生活而言,则又一次兑现了上市之初公司给予投资者的承诺。上市招股书披露,华润万象生活所募资金60%将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资及收购。

一名业内人士指出,这是一笔双赢交易。对于中南集团而言,是一笔划算的买卖。交易作价不超过22.6亿元。据申万宏源研报显示,截至1月19日,物业管理板块平均21、22年 PE 分别为21、14倍。据中南服务聆讯后版招股书,以2020年税后净利润粗略推算,收购代价与除税后溢利比值约为34倍。很显然,本次交易中,中南物业的估值超出多数物业上市公司目前估值水平。

华润万象生活品牌加持下的中南社区服务增值预期,且对于增强中南的安全垫也有深远的意义,为集团靠拢制造业及制造服务业储备战略资金。

中南服务作为独立主体,与中南集团的股权关系清晰。该交易对中南集团旗下A股上市公司中南建设并无直接影响,不过交易对中南建设控股股东中南集团更好面对市场调整可能会带来更多助力。此外,中南建设有息负债少,未来一年公开市场到期债务只有不到人民币15亿元,虽然公司也会面临销售市场持续调整带来的挑战,但总体偿债压力小,经营安全保障高。

中南物业给华润万象生活带来的合约面积相当于四年的外拓量,在有品牌但物业规模需增长的基础上,有计划向第一梯队加速挺进。通过这次交易,中南服务也将成为港股过聆讯上市物企中首个选择股权转让的企业。伴随行业集中度迅速提升,龙头央企下场主导20强物企收并购,或许对于接下来的行业收并购有一定示范作用。

近期中央也不断释放房地产金融政策放松的信号,隐约可见房企盼望的水源。但远水解不了近渴,现金为王前提下,房企现金流保卫战依然不能松懈。未来政策走向预计是向好的,房企此时规划中期乃至长期的资金安排,是增厚企业安全垫、平稳度过调整时期、寻找未来增长点的必然选择。

中南方面表示,转让物业公司股权之后,集团将选择战略聚焦,回归主业,做强建筑,做大产业园区,向制造业或服务于制造业靠拢,聚焦建筑、产业园区等制造业主体进行优质资源整合,开拓EPC、代建等传统优势业务,在清晰的路径下筑牢企业护城河。

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