烟台追随成都放松预售资金监管

各地纷纷加强预售资金监管之际，山东烟台却逆势松绑。

日前，烟台市住建局在官网挂出一则对守信房企实施激励措施的通知，这则通知由烟台市住建局、人民银行烟台市中心支行、银保监会烟台监管分局、烟台市住房公积金管理中心联合发布。

通知显示，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单位放工结束的不予减免），对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。

对于资金的使用，烟台市住建局明确，上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。

在房企资金面普遍不宽裕背景下，烟台宣布降低部分商品房预售监管资金留存比例，引发业内广泛关注。

第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳认为，烟台预售监管资金留存比例降低幅度虽然不是很大，但对于缓解企业流动性紧张，将起到一定的作用。相关措施在适度释放少量预售资金同时，也能够保证楼盘能够顺利交付。

其进一步表示，“春节前房企一项重要支出，就是工程款。对项目上来说，不拖欠建筑工人工资，是排序较为靠前的重要安排。但另一方面，今年一月是房企境内、境外债兑付的小高峰，不少房企面临着如何保证公开市场债务不逾期的压力。此时能在项目上释放一定的流动性出来，对房企来说无疑是一个利好。”

“需要注意的是，烟台调整预售监管资金比例，对企业资金设定了相应门槛，即达到AA级以上的企业才适用。这其中潜含的信息是，这种调整不意味着预售资金的普遍放松，只有信用等级较高的企业才有放松条件。而企业信用等级评价是动态的，如果企业出现潜在风险，地方监管部门可以对房企信用等级做出动态调整，以监测企业是否适合相关政策。”张琳补充道。

值得关注的是，烟台出台政策之前，成都已对预售资金监管做出相应调整。

去年11月初，成都市住建局下发通知，优化了商品房预售款支取条件，开发企业可申请支取多余部分资金。11月23日，成都市住建局再度发文，提到了如何提高预售资金监管使用效率的事项。

按成都预售资金调整后的监管办法，监管部门将依据项目施工进度，分档降低预售资金留存比例。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

除提高预售资金支取比例，成都市住建局还提出，要规范区（市）县节点支取审核流程，进一步压缩办理时限，5个工作日内完成审核。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨指出，一些房企面临流动性紧张，主要是自身扩张速度过快，债务还款压力加大所致，另外，也与地方收紧预售资金监管有一定关系。

“预售资金原本就是限制性资金，企业对于这部分资金的使用应相对谨慎，但此前市场热度较高的时候，一些房企往往把预售资金视为现金流，风险防控意识不强。房企展开规模扩张比拼的时候，一些房企把资金几乎用到极致，设法使资金快速周转起来，其中一个重要环节，是对预售资金可提取的预估规模相对较高。”谢晨在接受记者采访时说。

“去年个别企业出现资金问题、交付困难后，各地先后加强了预售资金监管，以保证项目能交付。地方上对预售监管资金执行力度收紧后，项目只有达到相应建设节点，监管资金才能提取出来，这使房企这部分资金不能及时转化为现金流。”谢晨进一步表示。

对于预售资金监管政策，张琳认为，预计其它一些城市也会做出适当调整。但地方对预售监管资金的调整，只是根据市场形势做出的调整，不意味着楼市政策的转向。