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雅居乐退中海进,亚运城迎来单一大股东的信号意义

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遭到国际评级机构接连下调评级的雅居乐在努力自救。

2022年1月24日,雅居乐控股发布公告称,2022年1月21日,雅居乐子公司与广东中海地产签订买卖协议,其将以代价金约18.44亿元(可予调整)向中海地产出售合营公司广州利合集团26.66%的股权。

广州利合的主要资产是位于广州番禺的超级大盘亚运城。这宗交易之后,雅居乐将彻底作别亚运城这只“会下蛋”的金鸡,而中海地产这家过去鲜少在收并购市场有所动作的稳健央企,则成为亚运城最大的单一股东,持股比例跃升至46.66%。

1月24日晚间,世茂集团公告披露,拟以18.445亿出售广州亚运城项目26.67%股权予中海。至此,中海将以占股73.33%成为广州亚运城最大股东。

进退之间,房地产企业的处境走向分野。在中海地产之前,华润置地旗下的华润万象生活也已经伺机而动,分别收购了禹洲服务和中南物业,成为它们的“白衣骑士”。在市场整体下行之际,这样的牵手或许会越来越多,我们将进入房地产行业“强者恒强”的时代。

雅居乐的救赎

雅居乐与中海地产的这宗交易是一宗承债式收购。在交易完成后,中海地产将向雅居乐方面支付现金13.8亿元,此外,作为代价的一部分,中海地产还将承担雅居乐应付予合营公司的贷款金额4.64亿元的偿还责任。

在雅居乐与中海地产这宗交易完成前,广州利合集团由雅居乐、世茂集团、碧桂园和中海地产共同持股,前三者持股比例均在26.66-26.67%之间,中海地产的持股比例为20%;在这宗交易完成后,中海地产的持股比例跃升至46.66%,握有近半股权。

2009年12月22日,富力、雅居乐、碧桂园组成联合体,以255亿拿下这一宗地块。此后股东几经变换形成了如今的格局。

亚运城自入市以来,一直是广州的热门成交楼盘。根据广州中原发布的数据,2021年,广州亚运城共成交房源数量2994套,位居全年新房销售榜首位。截至公告日期,亚运城尚有179万平方米的建筑面积仍在施工中,预期将于2025年底竣工。

根据雅居乐发布的数据,广州利合也是盈利能力超强的公司。2021年,其未经审计的除税前净利润为39.8亿元,除税后净利润为约30亿元,资产净值为29亿元。雅居乐在公告中指出,在交易完成后,其将预计录得收益为约6.99亿元,所得款项将用作一般营运资金及其日后业务发展。

雅居乐当前的处境也并不十分乐观。2022年1月18日,标普、穆迪相继下调雅居乐的评级,其中标普将雅居乐的长期主体信用评级由 "BB-" 下调至 "B+",评级展望负面;穆迪将雅居乐集团企业家族评级由 "Ba2" 下调至 "B1"评级展望维持 " 负面 "。

根据标普统计,今年上半年,雅居乐将有110-120亿元人民币的境内债券、境外优先债券及境外银行借款到期;而到了下半年,雅居乐还将有65-70亿元债务到期。

目前尚不清楚评级下调是否会触发雅居乐境外债券提前到期的条款,不过雅居乐在自救方面的态度相对积极,境外评级机构也普遍认为其能够通过资产出售获得一定的现金。

标普指出,2022年雅居乐将通过资产出售获得100亿-110亿元人民币的资金,包括近期宣布的非核心资产的处置;此外,雅居乐还拥有境外资产,包括香港地产开发项目和上市子公司股份,估算价值110亿-130亿元人民币,这部分资产可在必要时变现。

中海们的思量

雅居乐与中海地产的这宗交易,看点并不完全在雅居乐身上。换言之,中海地产选择在此时出手,其具有一定的指标性意义,这家以财务稳健和高盈利率称霸地产行业的央企过去鲜少在收并购市场上。

实际上,在颜建国回归之后,中海地产一改过去温吞的风格,在土地市场上表现积极,其也并不拒绝能够迅速变现的优秀收并购标的。

据21世纪经济报道记者此前报道,早在2020年,中海地产就曾公开发布消息诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

但中海地产的投资规律素来严格,过去几年能够满足其要求的标的罕有,也因此造就了其在收并购市场蹒跚的形象。

如今在房地产行业整体下行之际,中海地产选择逆势出击,在时机的选择之上具有一定的风向标意义。当前的市场环境已经转向,万科、中海与华润置地这类具备资金实力的房企被寄予为“出险房企”纾困的厚望,但需要注意的是,这并不代表中海地产未来会大规模地将资源倾斜于收并购领域。

以中海地产与雅居乐的这宗交易为例,也可以看到中海地产在收并购领域的审慎态度。在这宗交易上,中海地产本就为股东之一,其对收并购标的的财务指标掌握到位,在出价上也合理审慎,这样的标的对于中海地产而言,其所需要承担的风险并不大,是理性合理的交易。

由此可见,中海地产虽有强劲的资金实力,但其也不太可能是“冤大头”,对于市场上多数的收并购标的,它们很可能都不在中海地产的射程之内。

一位龙头央企的总部人士此前在接受21世纪经济报道记者采访时也指出,“我们现在资金是有的,公司也一直有在看。但一方面我们的IRR要求是很高的,另一方面很多项目卖方根本就没诚意,漫天要价,也不知道到底钱怎么来怎么去,我们的风格还是审慎为主,多看少收。”

万科董事会主席郁亮此前也曾公开回应过这一问题,其称,行业冬天来了谁都冷,要保证自己的安全才能去救人。对于市场的收并购机会,他指出,万科不是投行,有机会就做,没机会就不做。

从市场的反馈来看,投资者对雅居乐与中海地产的这宗交易反应相对积极。截至2022年1月24日收盘,雅居乐收于4.52港元/股,大涨7.36%;中国海外发展以23.45港元/股平收,总市值为2566.56亿港元。

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