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住房公积金政策变动!降首付比例,只认贷不认房

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   截至2021年底,我国住房公积金实缴人数超1.5亿人,累计支持2200多万人提取用于租房,发放贷款帮助6000多万人购房。住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟2022年1月11日在国新办新闻发布会上介绍。

据21世纪经济报道记者不完全统计,自2021年12月起至记者截稿时,约30城住房公积金政策又有新变化或新动向。包括上调住房公积金贷款额度,只认贷不认房,降低二套房首付比例,上调缴存基数下限,人才购房可用住房公积金付首付款,放宽住房公积金提取和使用条件,扩大住房公积金用途等等。

2022年1月就有自贡、南宁、北海、北京、玉林、青岛、马鞍山等城市发布或正式调整住房公积金政策。

近期住房公积金政策调整的主要目的是保障基本住房需求,支持合理住房需求。住房公积金目前最主要的用途是住房公积金贷款,多城市的住房公积金政策调整由此展开。另外,相关部门和多地从更广义的视角扩大住房公积金制度覆盖范围,优化住房公积金使用政策。

贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道记者指出,当前房地产市场整体处于较低位置,一些库存高、投资不足的城市有动力调整住房公积金在内的政策,支持合理住房需求释放。

同时,住房公积金是我国一项重要的住房保障制度,通过将灵活就业人员纳入其中,拓展住房公积金使用范围,有利于更大程度上发挥住房公积金制度的住房保障作用。

多地住房公积金贷款政策松动

在各类住房公积金政策调整中,贷款政策变化的市场关注度最高,包括自贡、北海、南宁、惠州等地近期都对住房公积金贷款政策进行调整,涉及贷款额度、贷款认定标准、首付比例、支付首付款等等。

据《自贡日报》消息,为促进房地产市场良性健康发展,服务人才强市政策,支持住有宜居,自贡住房公积金管理委员会实行只认贷不认房的住房公积金贷款标准,无房贷记录即执行首套贷款政策,并取消了两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制,政策有效期3年。

自贡住房公积金新政将利好部分有房但无贷款记录的家庭,其再次购房并申请住房公积金贷款,最低首付比例将从40%下降到20%。

在自贡之前,北海的住房公积金贷款政策对首付要求的调整更为直接。1月12日,北海发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》,将缴存住房公积金职工家庭的二套房最低首付比例由60%下调至40%,以落实差异化信贷政策,满足改善性住房需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这是2022年全国首个降低首付比例的城市,明显降低二套房购房家庭首付压力,利好二套房和大户型房源交易,有助于改善型购房需求释放。

同样进行住房公积金贷款政策调整的还有南宁,1月16日南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则的征求意见稿,提高住房公积金贷款额度,首套房和二套房的最高额度均提高10万元,分别提高至70万元和60万元,缓解还贷压力的同时,在一定程度上间接降低首付压力。

惠州则聚焦人才购房推出针对性政策,12月13日惠州发布人才住房公积金优惠文件,允许高级人才提取住房公积金用于支付首付款,并可按实际房租提取住房公积金,贷款额度不受缴存余额限制,不受“首房首贷”限制,首套房、二套房住房公积金最高额度均为100万元,夫妻合计最高150万元。近期推出类似人才住房公积金住房贷款政策的还有马鞍山等。

要注意的是,惠州住房公积金贷款新政是人才引进的配套政策,并对人才进行分类,不具普适性,对整体市场的影响或有限。政策对高级人才和满足条件的其他人才住房公积金贷款额度规定有所区别,且仅高级人才可将住房公积金用于支付首付款。

住房公积金贷款政策调整的受惠人群并止于人才。2022年1月1日起,宁波符合条件的二孩、三孩家庭,住房公积金最高贷款额度从60万元/户提高至80万元/户,支持职工刚性住房需求。

整体来看,住房公积金贷款政策的松动与近期房地产信贷放松,支持合理住房需求的政策基调变化相关。

严跃进向21世纪经济报道记者指出,房地产市场管控减少,住房公积金贷款政策也会发生变化。除此之外,部分城市住房公积金贷款政策松动多半也与住房公积金可贷资金相对充裕,资金规模较大有关。

许小乐认为,2022年各级政府将稳增长摆在首位,健康平稳的房地产市场对稳增长具有积极作用。当前楼市整体处于较低位置,在一些库存高、投资不足的城市,地方政府有动力调整政策,支持合理住房需求释放。

许小乐建议,应适时取消一些行政性管制政策,促进市场良性循环。但也要牢牢把握房住不炒的总基调,不能通过加杠杆的方式刺激房价,不能把房地产作为短期经济刺激的手段。

扩大住房公积金覆盖范围

《“十四五”公共服务规划》明确住房公积金是普惠性非基本公共服务的重要组成部分,是逐步实现住有宜居的抓手之一。潘伟表示,要发挥住房公积金制度重要作用,提高城镇居民居住水平。

潘伟指出,要多种手段扩大住房公积金制度覆盖范围,让更多就业群体享受住房公积金服务;优化使用政策,支持缴存人租购并举,解决基本住房问题;提升服务标准化、规范化、便利化水平,推动建设智慧住房公积金

为使住房公积金制度惠及更多人群,2021年住建部在重庆、成都、广州、深圳、苏州、常州6个城市开展了灵活就业人员参与住房公积金制度试点,引导和鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。

在试点城市之外,2021年12月1日起,合肥执行新的个人缴存住房公积金管理办法,明确灵活就业人员可参与住房公积金制度,加大住房公积金制度对个体工商户、自由职业者及其他灵活就业人员自住和改善型住房需求的支持力度。

许小乐认为,2亿灵活就业人员整体数量大、收入不高,依靠自身难以解决城市住房问题,鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度,有利于扩大住房公积金公共服务覆盖面,在这一群体租房或购房时提供必要支持,帮助其在城市安居乐业。

为支持住房公积金制度支持缴存人解决基本住房问题,2022年1月5日,玉林推出若干加快人口进城的政策措施,其中就有支持符合条件的新市民申请住房公积金贷款。2022年3月1日起,南宁将扩大住房公积金贷款对象范围,届时户籍地和缴存地都在北部湾经济区城市的职工亦可以申请南宁住房公积金贷款

为优化住房公积金使用政策,2022年1月12日,北京发布通知,加大住房公积金制度对北京老旧小区综合整治工作的支持力度,将危旧楼房改建,增设电梯、上下水改造等与住房直接相关的楼本体改造项目纳入可提取住房公积金范围,危旧楼房改建项目的产权人或购买改建后房屋的公房承租人及其配偶可以申请公积金个人住房贷款,额度最高70万元,期限最长15年。

住房公积金区域一体化发展是大势,2017年起长三角开始探索住房公积金一体化工作,京津冀住房公积金一体化、成渝住房公积金一体化、粤港澳住房公积金信息共享平台建设等工作持续推进。

2021年12月3日,武汉城市圈住房公积金同城化发展联络办公室第一次全体会议召开,会议指出,武汉与黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江8城之间已初步建立住房公积金“缴存互认、核查互通、催收互帮”等合作机制,近期将推动实现住房公积金互认互贷等

同日黄河流域住房公积金高质量发展战略合作会议召开,会上济南、太原、呼和浩特、郑州、西安、兰州、西宁、银川8城签署协议,就异地互认互贷等达成合作。2022年1月4日起,青岛也优化调整了青岛、烟台、潍坊、威海、日照等胶东五市住房公积金缴存职工转移接续及异地贷款相关政策。

严跃进表示,近期很多城市推出的住房公积金支持政策,说明住房公积金的使用范围在扩大,尤其是在老旧小区改造和保障性租赁住房等领域,后续会形成一些新的支持性政策。“这也和住房公积金制度初衷相吻合,即成为有优惠和扶持属性的房地产金融。”

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