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利率上涨或使美国楼市降温

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 疫情后,美国中产阶级买房的愿望更加难以实现。

根据全美房地产经纪人协会(NAR)2月7日发布的一项研究,与两年前相比,房价的飙升和待售房屋数量的急剧下降使许多美国人买房更加困难。

研究发现,2021年底,收入在7.5万至10万美元之间的家庭能够负担得起的房屋比疫情前少了约41.1万套。2019年底,每24个这一收入阶层的家庭共享一个可以买得起的房源。到2021年12月,这个数字变为每65个家庭抢一个房源。

投资咨询公司BCA Research美国资产策略部门首席策略师唐克尔(Irene Tunkel)接受第一财经记者采访时表示:“我认为美国房地产市场的繁荣是供应受限的一个典型案例。自2008年全球金融危机以来,美国大约少建了500万套房屋,但同时,千禧一代已经准备好成家,而这一群体规模庞大,比上一代人多出1100万。因此,他们都想买房以建立家庭。但他们梦想成真的几率并不大。”

根据NAR的研究,过去两年中,除了最富有的美国人外,其他所有人的买房负担能力都在恶化,市场上房屋数量的减少也让每个收入阶层都更难买房。

  除了最富的人,大家都更买不起房了

NAR表示,收入在7.5万美元至10万美元之间的家庭,有能力购买12月活跃住房库存中的51%,但这一数字低于2019年12月的58%。这7个百分点的下降幅度在所有收入阶层中是第二大。下降幅度最大的是收入在10万至12.5万美元之间的家庭,其负担能力下滑了8个百分点。他们有能力购买上市房屋的63%。

疫情推动了美国房地产市场。一方面,买家试图利用较低的抵押贷款利率并搬进更大的房子。但是,待售房屋的供应量本就并不充足,在疫情后更是急剧下降。房屋建设活动也在放缓,许多潜在的卖家推迟搬迁或不愿意出售。

住宅建筑商Pulte集团总裁兼首席执行官马夏尔(Ryan Marshall)在本月的收益电话会议上说,今年房屋供应情况不会有任何明显改善。

“新建房屋和现有房屋的供应限制使得去年的房价以两位百分数的速度增长。劳动力短缺和供应链的严重中断限制了生产,延长了建造周期。我们的供应商和合作伙伴正在努力提供所需的资源,但关键产品和分配不足的产品必须提前几个月订购,否则根本无法提供。新冠感染率的持续激增正在影响着我们的供应商,也使各行业很难稳定地派出施工人员。不幸的是,我们预计在2022年的大部分时间内,施工过程仍会很困难。”马夏尔说,屋顶桁架、电器、壁板、油漆、橱柜等建造和交付房屋必需材料的供应都难以满足需求。

房地产数据研究公司阿尔托研究(Altos Research)的报表显示,尽管住房开工率继续强劲上升,但目前待售或签约的房屋库存处于历史最低水平,而且还在下降。截至2021年12月底,待售或签约的房屋数量下滑至91万套,这是NAR自1999年开始跟踪现有房屋总库存以来的最低水平。

唐克尔对第一财经记者解释称,疫情后,在政府刺激措施的支持下,一些人积累了首付款。此外,美国还出现了一股移居潮,即从房价比较昂贵的地区搬迁至较为低廉的地区。比如,许多一直住在纽约的人,他们攒够了首付,并计划搬到佐治亚州或者卡罗来纳州,然后试图在那里买房。

NAR发现,对于收入在7.5万至10万美元之间的家庭来说,每个家庭可负担的房屋销售最紧缺的前六个都市区中,有五个位于加利福尼亚州。这也是为什么许多人在疫情期间离开了加州的沿海城市,并迁往内陆。

“人们对拥有住房的需求非常强烈,而供应却是非常有限的。人们出价很高,因为他们担心找不到房源。另外,随着大多数固定资产的低收益,很多公司现在也正试图投资独户家庭住宅。买房变得非常困难,价格也在上涨。对于每一个开放的公寓,都有很多人提交申请。”唐克尔说。

  “需求是真实的”

经济学家认为,买房一直是许多美国家庭积累财富的传统途径。但随着越来越多的购房者无力负担,这可能会对他们未来的储蓄产生长期影响。快速上涨的房租价格也可能使受挫的买家更难攒钱在未来进入市场。“当买房和租房这两种选择都在快速侵蚀负担能力时,这只会使你未来的财富积累更加困难。”抵押贷款金融初创公司Tomo Networks首席经济学家奥尔森(Skylar Olsen)说。

不过,创纪录的低抵押贷款利率有助于抵消过去两年房价上涨的影响。“30年期美国国债收益率降低了80个基点,这转化为消费者更可负担的抵押贷款利率,在2022年之前,几乎没有什么可以削弱美国住房市场。我们看好房地产和房屋建筑商行业。”唐克尔说。

唐克尔指出,房地产市场的表现高度依赖于利率的走向。如果长线利率大幅上升,这个产业将处于住房短缺和较难负担的抵押贷款的夹击中。但预计到2022年底,2%~2.25%的10年期收益率应该不会对买房的可负担性产生重大影响。

唐克尔预测说,美国房地产市场目前供需不匹配的情况还将持续。新房和现房的销售库存以及房屋空置率处于历史低位,而住房价格则爆炸性地上升。同时,美国的建筑许可数量仍然低于上一次高峰时期。这意味着目前的住房热潮仍有进一步发展的空间,有利于美国房屋建筑商将供应/需求错配变现。

“随着利率上升,我认为住房市场的增长可能会减速。但它不会断崖式下跌,因为即使抵押贷款利率会更高,我认为我们还没有完全达到那个人们不愿意为自己买房的极限。”唐克尔说,“因此,在加息的背景下,我确信房地产市场会降温,但不会有崩溃的情况出现,这次的需求是真实的,这不是所谓的次贷繁荣。人们真的需要房子来住。”

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