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深圳二手房“只涨不跌”预期不再 楼市拐点效应显

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“在我看来,深圳楼市调控了这么多年,参考价的威力最猛。”资深房产中介罗华(化名)打趣道。

2021年2月8日,深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间,一年的时间过去了。这一年,深圳楼市经历了太多太多:二手房成交量创下15年新低,学区房神话不再,房产中介的日子难过,单边代理时代到来,买家从抢房到不敢买,卖家从乐观到动摇,投资客也悄然退场……

可以说,深圳楼市的拐点效应彰显。如今,这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。进入2022年,二手房参考价将何去何从?

“只涨不跌”预期不再

在发布二手房参考价之时,最为引人关注的是不少核心区域的豪宅价格惨遭“腰斩”,例如南山恒裕滨城、华润城的参考价被定位为每平方米13.2万元,这个价格与当时被热炒的成交价相比相距甚远。

随后,深圳的购房者发现,各大房产中介平台的APP画风突变,没有了业主的挂牌价,就只剩下参考价。紧接着,深圳多家银行二手房贷款陆续依据官方二手房参考价批额度。由于商业银行贷款标准按照参考价执行,可以说从最关键的资金层面卡住了不少购房者的“咽喉”。当时,深圳相关部门对此解读为,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

在罗华看来,二手房参考价的威力体现在几个方面:成交量大幅减少、价格松动。更重要的是,许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。

二手房成交参考价到底有多大威力?2021年2月,深圳推出二手房参考价之后,当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,相比前一月的7008套,环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套,却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌,一度下滑至去年10月份的1605套。随后成交量虽有所反弹,但到了今年1月,深圳二手住宅成交量又跌回1557套,同比大跌75.04%。从全年来看,2021年深圳共成交40699套二手住宅,相比2020年的95273套同比减少57.3%,甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套,创下近15年新低。

除了成交量大幅减少,二手房价格似乎也有松动的迹象,特别是被称为“硬通货”的学区房。而且,愿意按照参考价或接近参考价卖房的业主也越来越多。乐有家研究中心的数据显示,假设房源参考单价为每平方米10万元,实际成交单价为每平方米12万元,偏差值就是20%。在2021年7月以前,成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到两成,20%以上的成交单占到六成以上,说明当时成交价远远高于参考价。从去年8月开始,偏差值10%以内的房源占比显著提升,10月对比9月更是直接提升了14个百分点,可见越来越多的成交房源价格接近参考价。

“学区房炒得高跌得也快,我最近刚刚经手了一套小面积的百花学区房,价格比一年前跌了30%。”罗华告诉记者,“大学区预期叠加参考价,这一年的调控猛药太多。”不过,在他看来,参考价时代带来的最大变化,还是买卖双方的心理出现微妙变化:不再盲目相信房价“只涨不跌”。“其实深圳的购房需求仍在,只是许多人都变谨慎了,不再像以前那样盲目。”罗华说道。

二手房参考价何去何从

除了最早推出参考价的深圳,上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等城市陆续推出参考价,控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施。

值得注意的是,粤港澳大湾区内的深圳、广州和东莞先后实施了二手房参考价政策,周边城市联动调控似乎成为方向。乐有家研究中心认为,去年深圳楼市观望情绪异常浓厚,而广州、东莞也陆续推出了二手房参考价政策,虽然只是针对部分热点楼盘实行参考价机制,但依然对当地的二手楼市带来了非常沉重的打击,政策出台后当地二手住宅看房量及成交量都再一次出现明显下跌。

房企变局、密集调控、政策底显现等也是2021年全国楼市的关键词。与去年年初不同,自去年年底以来,一些城市开始推出稳楼市的政策,包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策等。在这样的新背景下,二手房参考价何去何从?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,参考价实施的力度会有所降低,因为市场已经明显回调,而且国家对楼市的政策基调已经转向稳定,稳字当头。二手房参考价本质是降杠杆,同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作。由于参考价普遍低于成交价和挂牌价,或许也给市场带来降房价的预期,这样对市场稳定也会带来不利的影响。而且,现在整个新房市场“卖一买一”的购房需求占主导,如果二手房市场继续下行,对新房销售也非常不利。“我预计,2022年二手房参考价的实施范围不会明显扩大,或将保持现状。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,就目前情况来看,参考价政策的推进反而会有所推迟,往往在二手房市场升温的时候政策会加码。而现在二手房市场普遍不景气,但这也不代表此类政策会退出,后续若市场炒作再现,相关政策也会继续加码,至少也说明二手房价格虚高的现象也可以被管控。

“现在是参考价调整窗口期,如果价格继续往下调,可以贷款的额度就更少,二手房市场将更冷。”面对今年的深圳楼市,罗华也保持谨慎。

失落的深圳购房投资客

无论楼市表现情况如何,总有得意者,但也从不乏失落者。2021年深圳楼市经历了太多太多,对于购房者来说也同样如此。2022年已经到来,这些喜怒哀乐或改变,或延续。

“我高位站岗了。”身为资深投资客的吴丽(化名),度过了失落的2021年。

提起投资房产,吴丽说起来头头是道。从2010年第一次买房开始,就是用10万元的起始资金,她通过多次买卖换房,换到了一套罗湖黄贝岭的大三房。与许多同龄人相比,她很庆幸自己选择提前进入楼市,不仅挖到第一桶金,也让自己不用为住处而发愁。

2020年,深圳房价在疫情之下却出现一轮上涨行情,她开始将目光投向学区房。“与传统的福田百花片区和被爆炒的八卦岭相比,我选择了深中学区房,因为在2019年之前,那里的房价涨幅相对温和。”于是,就在2020年,她以接近470万的价格买下了一套32平方米的小户型深中学区房。“最高峰的时候,同户型成交520万元,距离我买下的时间也就两个月。”吴丽回忆。

尽管她自己也知道这个做法带有“赌”的性质,但对于自己多年投资楼市的敏锐,让她认为这是难得的风口。

仅仅过了一年,吴丽发现自己被“套牢”了。“现在的价格跟我买的时候相比跌了20%吧,听楼下熟悉的中介经理说,已经好几个月没成交了,现在挂400万元也无人问津。”

在她看来,除了二手房参考价,去年8月深圳发布的《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。这几个关键字眼,使得许多购房者对学区房的“盲目崇拜”消失,不愿意去承担买了学区房却无法入读名校的风险。

“我也算是明白了,一旦遭受政策冲击,本身居住属性一般,只靠学位加持的学区房,其房价自然波动会很大。”经过2021年,吴丽觉得很苦闷,也给自己的楼市投资生涯做了总结:盲目追高不可取。

也不知道,在2021年,高位站岗和没有房源成交相比,哪个更让她苦闷。(记者 吴家明)

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