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2022年楼市清淡开局 北京市场稳中筑底

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2022年春节,楼市进一步减色。受各地疫情不确定性和行业整体低迷行情影响,春节期间楼市成交同比出现明显下滑,中小城市的返乡置业热潮不再。

多家研究机构数据显示,2022年春节期间,全国重点城市市场情绪较低,除上海等个别城市成交规模增长外,其余代表城市成交面积较去年均有下降,其中新房成交面积甚至较去年春节“砍半”。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出,各地扶持政策发力显效仍需时间,预计短期市场调整态势仍将延续,部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市,随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地,市场有望逐渐筑底回升,部分城市3月“小阳春”仍有预期。但对于大多数城市来说,市场调整时间或较长,市场恢复动力偏弱,短期购房者置业情绪难有明显改观。

北京成交走低

春节假期整体楼市活跃度不足,各线城市分化,4个一线城市表现亦各不相同,其中北京市场相对平淡。

“1月北京新房取证项目明显减少,春节期间主要以前期入市项目存量房源去化为主。”中指研究院监测情况显示,春节期间北京新房市场整体优惠力度有限,打折促销依然延续去年底的优惠策略,部分项目去化依然较难。

二手房市场成交也有下降。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者,2022年1月下旬以来北京二手房成交活跃度降低,春节期间的交易量更是比去年有明显下降,他认为主要是受局部区域疫情管控影响。

贝壳研究院数据显示,2022年1月北京链家二手房成交量环比下降约12%。北京住建委数据同样验证了这一趋势,2022年1月,北京二手房市场网签量跌破1.2万套,接近去年11月的水平,同比降幅则达到32%。

价格方面,贝壳研究院表示北京二手房价格指数基本平稳,今年以来北京二手房景气指数延续去年10月以来的企稳回升走势。

“当前信贷环境基本恢复正常,随着局部区域的疫情得到有效控制,预计节后市场成交活跃度将逐步恢复。”许小乐表示。

北京朝阳区两位工作多年的房产经纪人也告诉21世纪经济报道记者,春节假期之后客户活跃度已经有了起色,大部分客户对年后市场较为看好,但截至目前成交量还没上来。

业内预计,受降息预期影响,叠加年初房贷额度充足和放款周期缩短,市场观望情绪有所改观,北京二手房市场整体筑底,对新房市场的稳定或将起到积极作用。

推盘、购房热情双降

克而瑞数据显示,40个重点城市在春节假期成交量仅为44.5万平方米,环比下降84%,同比下降40%。

克而瑞认为,2022年春节假期房企推盘积极性普遍不高,主要是受到疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响。据该机构监测,除了上海、南京等少数热点城市在春节周有少量供应外,多数城市均为0供应。

以各地春节售楼处开放情况为例,多数城市售楼处处于“躺平”状态,仅留守1-2人值班,既无加推也无大型活动:其中上海仅有20余个售楼处开放,而深圳仅有50-60%的售楼处保持开放,与往年80%以上的售楼处开放率相比,房企整体销售积极性并不高涨,而北京受疫情突袭影响,今年售楼处也仅有54%保持正常开放。

即便累计春节前一周的新增供应来看依旧不容乐观。

据克而瑞监测,40个重点城市在春节两周的新增供应量仅为434.4万平方米,较2021年同期下降了23%。

相对而言,二线城市2022年春节两周推盘量基本与2021年持平,较2019年稳中有增,增幅达20%,主要得益于西安、苏州、昆明、宁波等城市在节前一周迎来一波供应放量。

与之形成鲜明对比的当属三四线,春节两周供应量较2021年和2019年同期近乎“腰斩”,即便是人口输出大市徐州等推盘表现依旧不佳。

而往年被寄予厚望的三四线城市春节返乡置业,顺势“哑火”,成交延续跌多涨少局面。比如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低,有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访,即便部分项目保持了高到访量,转化率也普遍偏低,一天成交量仅有1-3套。

中银证券的数据也显示,2022年春节期间,三线城市较2021年、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%,二线城市成交量较2021年春节下降60%左右。

中原地产首席分析师张大伟表示,从趋势看,三四线城市置业市场逐渐饱和,市场很难再有明显升温。

市场或在筑底阶段

实际上,春节期间楼市成交的低迷,数据从1月起已现端倪。

克而瑞数据显示,1月份,29个重点城市整体成交1429万平方米,环比下降37%,同比下降46%。

房价也同样处于下行通道。中指院数据显示,1月份,全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米,环比下跌0.01%。

不过,贝壳研究院认为,今年1月住宅成交面积下降也受到了去年高基数因素的影响。从较长的周期来看,2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平,由此判断新房市场开始进入筑底阶段。1月多地延续去年年底的政策趋势,主要集中在落户门槛降低、增加购房补贴、公积金贷款门槛降低以及预售资金监管激励措施等方面。

此外,从贝壳新房指数看,2022年1月的价格指数与去年12月持平,新房价格整体持续下滑的趋势也转向了平稳。

据贝壳研究院统计,过去十年共出现两次市场筑底过程,分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”,这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点,在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策,拉动增速水平止跌回稳。此类政策在信贷方面出现了相同的传导路径,首先从信贷利率开始,随后是公积金相关政策的调整,最后传导至商业贷款。

贝壳研究院指出,在市场筑底时,调控政策往往是先利率、再是公积金,进而向商贷方向传导。由此判断,公积金调控是前两次市场筑底回调过程中的先行调控信号之一,政策的筑底过程或在进行。

据不完全统计,2021年年底至今,已经有青岛、济南等20多个城市先后对公积金政策进行了调整,其中包括降低首付款比例、放宽公积金贷款要求、调整异地公积金贷款政策等。

贝壳研究院认为,这或是市场筑底过程中的再一次回调信号,未来将向商贷方面传导,这符合历史调控传导规律,也有利于在“房住不炒”的基调下释放刚性购房需求,促进房产市场良性循环。

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