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中信证券:预计按揭贷款利率将加速下行

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按揭贷款利率相对于LPR的溢价(改革前则为相对于基准利率)在2021年三季度达到了历史性的高点。这为2022年起按揭利率较快下行提供了势能。我们相信,随着存量按揭贷款需求释放完毕,金融机构为了争取更大份额而下调按揭定价的行为,将有助于在2022年3月后稳住中国房地产市场。

▍按揭定价过高,不利于合理住房需求释放,也存在居民信用持续收缩风险。

虽然当前按揭贷款利率的绝对水平并不在历史高点,但2021年三季度末按揭贷款利率相对于LPR的溢价幅度,要大于历史上任何时期(在LPR改革前则以基准利率为准)。由于当前首套房贷款占到按揭贷款的九成以上,按揭利率过高确实增加了刚需购房居民的负担。2021年,我们测算新增住房信贷投放(新增投放商贷估算+公积金贷款投放,并非净新增贷款概念)同比下降3%,而商品房销售额则同比上升5%。正常合理的贷款需求无法满足,不断刺激个人贷款利率提升,个贷放款周期拉长,也迫使一些买房人寻求其他名义的贷款,使得房地产金融的情势复杂化。

▍预计按揭贷款利率将加速下行。

2021年年底,监管开始积极投放按揭贷款,2021年10月和11月的按揭贷款净新增规模显著高于9月水平,积压的存量贷款需求得到了很好的满足。但2021年12月按揭贷款净新增规模明显放缓,微观上说明存量积压的贷款需求已经得到满足,从2022年起按揭贷款投放开始面临需求不足的问题。由于按揭贷款的需求侧严重缺乏议价能力,却又对价格高度敏感,我们认为商业银行争夺市场份额的过程,将伴随着按揭贷款利率的快速下降。

我们测算,存量按揭贷款的平均利率水平在5.18%(由于算法问题,很可能存在高估),仍显著低于当前新增按揭贷款利率。按揭贷款定价也远远高于商业银行整体的贷款投放利率(尽管风险较低)。在此背景下,我们相信商业银行完全有可能在未来明显调低按揭定价,适应自住购房需求的需要。我们预计,从2021年三季度到2022年二季度,按揭贷款利率有望下降50-100个BP,尽管5年期LPR并无明显大幅下降空间。

▍按揭贷款定价是稳住房地产市场的关键。

按揭贷款利率下行,当然意味着居民负担的减轻。在房价不变的情况下,按揭贷款利率如果从5.6%下降到5%,意味着刚需买房人负担下降5%。但按揭的重要性不止于此。充裕的按揭可以重启改善性购房链条,可以避免出现换房链条断裂的问题。从历史经验来看,按揭贷款较大幅度的下降(一般要在50个BP以上),将会有助于推动房地产市场见底。

▍本轮按揭贷款利率下降的驱动因素不同,预计房地产市场在2022年3月开始稳住。

和历史不同,本轮按揭贷款利率的下降,预计并不会伴随着LPR明显且大幅的下降,也不会伴随着房地产金融政策的明显调整,而是商业银行在合理政策引导之下,顺应市场机制的结果。这可能导致房地产市场可以稳住,但又不会出现房价明显上涨。

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