碧桂园服务收购中梁物业全部股份

继收购蓝光嘉宝、富力物业及彩生活核心资产后，物管行业“并购王”碧桂园服务再次出手。

2月12日，财联社记者从不同渠道独家获悉，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。据知情人士透露，价格方面双方均较为满意。

据了解，中梁物业上市主体中梁百悦智佳并非中梁控股（02772.HK）旗下子公司，其实控人为中梁控股董事长杨剑。

中梁百悦智佳于2021年4月29日首次递表港交所，招股书于半年后失效。该公司于同年11月24日二度递表，并于12月23日通过上市聆讯，但迟迟未在港交所敲锣。

中梁百悦智佳第二次递交的招股书显示，截至2021年6月30日，其在管项目291个，签约管理项目508个，覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市；在管建筑面积为3320万平方米，超过半数来自中梁控股开发的物业。

招股书披露，2021年上半年，中梁百悦智佳收益为6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

对于杨剑为何将已通过上市聆讯的物管企业转让出去，有业内人士认为，或与其急于变现，为地产板块解困有关。出售物业板块后，杨剑或考虑通过借款等方式支持中梁控股偿债，助益公司发展。

最近一年，房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。去年下半年以来，全国楼市成交急剧降温，加之个别大型房企风险暴露引发全行业信用收缩，部分民营房企流动性出现阶段性紧张的状况。

在此背景下，部分房企实控人开始变卖旗下物管企业“救急”，物业行业并购潮涌。

同不少前几年激进扩张的民营房企类似，中梁控股目前的资金情况亦不容乐观。今年1月28日，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。

“中梁控股汇出资金以偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，其在2022年仍有大约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠内部现金流偿还到期债务。”标普表示。

记者查询获悉，中梁控股今年仍有2笔美元债待偿还，最早到期的是一笔发行规模为3亿美元的票据，将于5月到期，票面利率为8.5%。

而中梁控股实控人选择将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，或因双方关系较为密切。招股书显示，2021年3月30日，碧桂园服务与中梁现代服务（中梁百悦智佳的前身）订立投资协议，前者通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股后者，成为中梁现代服务持股比例达6.24%的股东。

业内人士分析，基于当前房地产市场环境，资本市场对物管企业的估值已有所降低，中梁百悦智佳如果选择登陆港股，能否获得理想估值存在较大不确定性。而杨剑选择直接将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，不仅能快速获得资金，同时由于碧桂园服务已是中梁百悦智佳的战略投资者，双方在估值、流程方面更容易达成一致。

去年11月，碧桂园服务再次配售约80亿港元。彼时，一位接近碧桂园服务的知情人士表示，当前市场存在很多机会，碧桂园服务或是为潜在收并购做资金上的准备。

财联社记者获悉，碧桂园服务曾与奥园健康接洽，有意收购奥园健康物业板块，但因交易条件未达成，其暂时退出了收购事宜。此次碧桂园服务收购中梁百悦智佳，在管面积将进一步扩大，有助于其实现5年营收超千亿的目标。