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以公司名义购房,有哪些门槛及风险?

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近日,明星张杰、谢娜夫妇陷“跳单”风波引起热议,而后牵出他们是以公司名义买房也受到关注。据媒体报道,张杰、谢娜夫妇并非以个人名义买入上海思南公馆的豪宅,不动产登记上的购入方是“重庆眉开眼笑文化传媒有限公司”。

事实上,以公司名义购买住房,除了个别城市有限制之外,多数城市对此并没有做出任何限制,所以,以公司名义购买住房成为绕开住房限购政策的途径,不乏一些明星或其他高净值人群采用这种方式在各地置业。不过,业内人士指出,以公司名义买房,虽然限购门槛较低,但持有和交易成本较高,并不适合普通购房者;此外,以公司名义买房还面临一些法律风险。

焦点:部分城市公司购房有门槛

在很多城市的购房政策中,虽然对个人限购,但对公司不限购,也就是说可以以公司名义买房,其限购门槛比个人买房要低得多。不过,像上海、北京这样的一线城市,随着近几年调控的升级,对于以公司名义买房已经有一些限制。

以张杰、谢娜夫妇此次买房所在城市上海为例,2018年7月2日,上海住建委发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,从企业购房资质方面的要求来看,“企业需设立年限已满5年”“在上海市近年累计缴纳税款金额达100万元”“企业职工人数10名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年”这三条资质同时满足,或者企业在沪近年累计缴纳税款金额达500万元以上,可以购买商品住房;企业购房后,再次上市交易年限需满5年。

而对于上海企业购房的套数限制,上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,境内(不含港澳台地区)注册的企业满足条件仅可购买1套住房,境外及港澳台地区注册的企业不可在上海市购买住房及非住宅类用房。

而在北京,据麦田房产专业人士指出,如果要以公司名义购房,个人独资公司需要有连续60个月的纳税,非个人独资公司则不需要。在此基础上,个人独资公司(注册地须在北京)可在北京购买一套;非个人独资公司(注册地在北京和外地均可)能购买多套。

合硕机构首席分析师郭毅表示,整体来看,以公司名义买房存在一些“好处”,相比以个人名义购房,公司买房受各城市限购政策影响相对较小,名下可拥有更多的房产,通常也不用满足社保和纳税的要求(有特别规定的城市除外)。但以公司名义购房相对来说也有弊端,持有成本较高,包括缴纳税费多,而且将来由公司名下住房转为个人名下住房,也还有更复杂的手续需要处理。

上海中原地产市场分析师卢文曦也表示,以公司名义买房无所谓好坏,只是一个渠道而已,对于普通老百姓来说,以公司名义购买房产的持有成本较高;为了买一套房产,要成立一个公司,还要维护它,成本非常大。

释疑:持有、交易环节多缴不少税费

那么,具体到买卖交易、持有环节,相比个人买房,以公司名义买房存在哪些不同,又涉及哪些税费?对此,杨红旭指出,以公司名义买房,相比个人买房,持有和交易成本较高,主要表现在税费较高。其中,持有环节主要涉及两大税种——房产税和城镇土地使用税,目前我国按1986年的房产税暂行条例,对经营物业征收房产税,而公司买房就属于经营物业;与此同时,以公司名义买房还需要征收城镇土地使用税。

而从交易环节的税种来看,各地或有所差别。卢文曦表示,以上海为例,企业购房时需缴纳契税和印花税,其中契税税率为3%,没有任何优惠,个人购房则视具体情况契税可能有所优惠;而在后期的转让环节,企业将所购房产再次转让交易时主要涉及土地增值税——其相当于一个差额税,以公司名义卖房时需要缴纳土地增值税,税费比较高(自2008年开始,对个人卖房不再征收土地增值税);此外,如果房子升值了,其卖房时还需缴纳企业所得税。

基于此,杨红旭指出,普通百姓一般不会以公司名义买房,除非在楼市火爆时,少数热门大城市限购特别严厉,有些投资者在没有“房票”时可能会以公司名义买房,绝大部分个人买房者,只要有购房资格的,都会以个人名义购房。

郭毅也认为,以公司名义买房通常情况下可能更适合财富阶层。一方面,其名下房产较多,个人或家庭不符合当地限购政策的规定;同时,一些财富人群在操作公司注册和日常报税上相对较为容易,而如果普通人去注册公司和日常报税,不仅需要考虑公司的运营成本,还可能需要专门处理公司每个月基本的税费缴纳。

此外,郭毅强调,以公司名义买房并不算是所谓的限购漏洞,而是设置一定条件后满足财富阶层置业的需求,这一部分人群本身拥有更高的财富和收入,通过公司名义买房,能够让他们缴纳相对合理的税费,同时也满足楼市流通性的要求,是“多赢”的。但是,确实需要在以公司名义购房的过程中,防范一些税费申报的漏洞。

律师:存在转让争议、过户麻烦等风险

以公司名义购房,除了限购和成本方面的差异值得注意外,还需要提防相应的风险。

住房和城乡建设部办公厅法律顾问、北京房地产中介行业协会法律顾问、北京市鑫诺律师事务所合伙人王树德律师表示,从法律角度分析,以公司名义购买房屋,存在很多的风险。其一,以公司名义持有房屋需要每年缴纳房产税,如果断缴,那么再转让时需要补足税费和滞纳金;其二,公司每年都需要年检报税,这增加了购房者的负担,甚至有些购房人因忘记年检报税导致公司被吊销,到时候房屋再过户比较麻烦;其三,公司持有的房屋再转让,尤其是没有实际业务的公司转让,房地产税费更是高得吓人,因为这样的公司没有成本可以抵扣,那么,一旦房屋增值较多,再交易的时候需要缴纳巨额的增值税、企业所得税等税费;其四,如果公司股东较多,个人借公司名义购买,一旦股东发生争议,那么房屋交易甚至归属都面临很大的风险。基于上述问题,公司名下的房屋在转让时,无论是买房人还是卖房人都将面临法律风险。

住房金融领域的高级经济师陈斌表示,以公司名义购房主要问题的核心在于产权的归属问题。若是个人以公司的名义去购买房产,该套房产的产权属于公司,如果这个人不是公司的单一所有者,那么其不仅难以获得全部收益,而且面临在房产交易时可能会受到限制的风险。这种限制包括几个方面,比如,转让房屋时,其他股东是否愿意,尤其是在市场价格上行时,出让意愿会不会有所改变,如果不愿意卖,即便个人与买方签订了合同,但产权属于公司而非个人,在这种情况下个人更是面临法律上的风险。

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