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新年首场土拍揽金480亿 北京土地市场回暖了吗?

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“多轮竞拍、触达地价上限、溢价率15%”……那些象征着土地市场积极场景的形容词回来了。

2月17日,北京率先结束2022年首轮集中供地,但整体并非“火热”,一半土地线上底价成交、一半土地现场竞拍,这样的结果似乎更应该形容为“冷热分化、稳中回暖”。

本次北京总供应18宗地块,起拍价491.8亿元,流拍1宗,底价成交9宗,17宗地总成交价为480.22亿元。

成交主体中,国企央企依然为主力,绿城以98.4亿元斩获3宗地,华润以79.94亿元斩获2宗地,中海以57.4亿元斩获2宗地,金地保利联合体也以59亿元斩获2宗地。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京2022年第一轮土地市场相比去年后两轮集中供地明显复苏,但分化依然存在,房企并未完全走出资金压力,无论是参与企业数量还是竞争力度,都不如去年第一轮集中供地。

复苏明显

北京作为全国第一个完成首轮集中供地的城市,相比于去年第二轮和第三轮集中供地“流拍率高走、溢价率下行”的情况,着实回暖许多。

2021年,北京第二轮集中供地“未拍先冷”,43宗地中有26宗土地延期出让;第三轮集中供地的12宗土地仅吸引了13家房企报名,虽然只有2宗流拍,但其中11宗地都在竞价截止时就已经确定归属,只有1宗土地进行了“冷静的竞拍”,场面比较克制。

本轮集中供地则一共吸引了57家房企及联合体报名,有8宗土地进行了现场竞拍,部分地块逆势走热,吸引了多家房企报名。

如昌平生命科学园地块获得报名企业数最多,共有10家房企参与,该地块起始经营楼面价3.6万元/平方米,销售指导价6.2万元/平方米。另一热门地块朝阳崔各庄地块有8家房企报名,起始经营楼面价4.6万元/平方米,销售指导价8.8万元/平方米。

多个地块在竞拍中也一度出现久违了的“触达地价上限,转入竞现房销售”环节。

朝阳区崔各庄地块竞拍起始价37.8亿元,经过21轮角逐,由中海举牌43.47亿,触及价格上限,转入竞现房销售面积环节。而在竞现房销售面积环节,华润、中海、绿城亦轮流举牌到第53轮,由绿城以43.47亿元、4.1万平方米现房销售面积的代价竞得该地块,溢价率15%。

在竞拍的8宗土地中,有5宗涉及竞现房销售面积,7宗涉及摇号,3宗地块选择两者结合,采用“竞现房销售+摇号”的出让方式。

张大伟表示,复杂的竞拍规则体现了北京对土地市场落实“一地一策”的精准管控,但依然挡不住房企拿地热情,“说明只要地块好,大家都会抢。”

对于北京土地市场涌现的暖流一面,张大伟认为,一是开年供应的土地可以在今年下半年就进入销售环节,2月份拿地,基本8-9月份就能形成销售额,所以房企大部分都积极拿地。

从第一轮集中供地项目的具体情况来看,整体土地位置都不错,部分地块属于稀缺地块,朝阳、丰台、石景山等传统热门大区的地块供应充足,叠加区域内之前市场供应不多,新供应土地的竞争压力相对较小,所以比较受欢迎。

“第三个方面在于北京楼市整体最近有复苏迹象。”张大伟分析表示,经过去年年底的调整,北京二手房成交量开始恢复到1.3-1.5万套/月,市场稳定趋势下,开发商也开始增加拿地。

冷热分化

北京2022年首轮集中供地另一个不可忽视的特点是“一半是海水一半是火焰”。

其中半数土地都是底价成交,且绝大多数成交主体为央企或国企。2月16日的线上竞价截止日,因只有1家房企报名而底价成交的8宗土地中,除了中海、保利、中建等央企的身影,北京城建(600266)、怀柔科学城和北京城市副中心投资建设集团等拿地主体都有着地方国企的性质。启信宝信息显示,获得大兴区黄村镇地块的北京兴创置地房地产开发有限公司,隶属于北京大兴发展国有资本投资运营有限公司。

中信证券表示,地方性国企可以起到拿地托底的作用,但地方性国企拿地占比如果过高,则折射了土地市场偏冷淡。

值得注意的是,本次表现比较亮眼的华润、中海等央企去年在北京拿地并不多,而去年拿地较多的首开等企业降低了参与率。

张大伟表示,从第一轮集中供地成交数据看,房企资金链依然紧张,出价除个别地块外,大部分都非常谨慎。

一个案例是,昌平区中关村(000931)生命科学园地块在现场竞拍时吸引了10家房企及联合体报名,绿城和建发同时举牌触及价格上限,因为判定归属权现场还引发了争议,但后面的竞现房销售面积环节却无人举牌,最终该地块归建发所有。

“拿地都要算好账,但是不拿地寸步难行。”一家全国性房企的北京高管告诉21世纪经济报道记者,房企新年补仓是势在必行的,但前提是算好投入回报,做好节奏管控。

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