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冬奥点燃“冰雪热” 房企如何布局“万亿”冰雪赛道?

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“冰雪公主”谷爱凌、“飞檐走壁”苏翊鸣、“速滑王子”武大靖……当人们为冬奥会的明星运动员欢呼的时候,冬奥会也点燃了国人对冰雪运动的热情。从“一墩难求”到春节假期滑雪场人数“爆满”,“冰雪热”正在成为人们的运动新时尚。

瞄准冰雪产业,也已成为房企拓展多元化业务的一个新方向,不少龙头房企诸如万科、融创、万达、世茂等已经展开布局。那么,在冬奥的风口下,房企布局冰雪产业是否迎来了“丰收期”?

万科、融创、万达、世茂等龙头房企在冰雪产业上已有所布局。图为万科松花湖度假区。

万科、融创等房企抢占冰雪赛道

这个春节假期,溜冰、滑雪成为度假的新时尚。据同程旅行大数据显示,2022年春节小长假期间全国冰雪类型景区订单量同比上涨68%。广州、成都与无锡融创雪世界、吉林万科松花湖度假区、长白山(603099)万达国际度假区等冰雪场地呈“爆满”态势,其中,万科松花湖项目从除夕到大年初六共接待客流3.92万人次,同比增长72%,营业收入同比增长126%。

来自融创方面的数据也显示,春节期间,全国融创雪场客流整体同比增长约三成。广州、成都融创雪世界等南方雪场高峰期单日客流达6500人次。

作为早先布局冰雪产业的房企,万科和融创布局重心不同,各自布局“一北”“一南”,成为进军冰雪产业的房企代表。

据悉,万科的冰雪事业版图主要集中在北方,目前已经在吉林、北京、呼和浩特经营5家雪场,其中标的2022年延庆冬奥赛区已投入运营,2023年万科包头室内滑雪场和崇礼瀚海梁滑雪度假区也将面向公众开放。也就是说,到2023年,万科将拥有3家目的地大型滑雪度假区、4家城市近郊滑雪场、1家室内滑雪场。

在业务模式上,万科的路径是坚持“实景”滑雪场地,这就需要抢先占据稀缺的、优质的山体资源和滑雪场地,所以万科凭借早先布局的优势,在吉林松花湖、北京小海坨、崇礼瀚海梁三个核心市场,占据了中国“高差”大、资源好的滑雪场。

而融创挺进了南方的广州、无锡、昆明、成都、重庆等城市,除了室外滑雪场外,其还通过在全国布局室内雪场,打造四季运营的高频滑雪场景。目前,融创已开业运营9家雪场(包括3家室外雪场),截至2022年1月,融创文旅在运营的室内滑雪场总面积已达42.2万平方米。

除了万科、融创之外,万达、奥山、鲁能、复星、世茂等也进军了冰雪产业。据克而瑞机构分析,目前,房企布局冰雪产业分为旅游体验型、城郊学习型及目的地度假型。其中,万科、万达、融创、奥山等房企在城郊学习型及目的地度假型这两方面均有布局。

商业模式上,除自持等传统重资产模式外,考虑到冰雪项目高投入、长周期的特点,万科、融创等企业也开始试水委托管理等轻资产模式。比如,目前融创在营的3家室外雪场均为轻资产运营。

冰雪产业盈利空间究竟几何?

随着冰雪运动越来越受到大众的欢迎,冰雪产业市场的规模“蛋糕”也势必将越来越大。

根据国家发改委、国家体育总局等部门联合印发的《冰雪运动发展规划(2016—2025年)》,要求“2020年中国冰雪产业总规模将达6000亿元,到2025年我国冰雪产业总规模达到10000亿元”,2021年-2025年政策目标下冰雪产业市场规模5年复合增长率约13.6%,拥有较高的行业景气度。

当下,冰雪运动正在从小众走向大众,在规模高达万亿元的市场“蛋糕”之下,房企布局冰雪产业的盈利状况如何?

在克而瑞机构分析师房玲、陈家凤看来,冰雪赛道成长性虽好,但过去几年内并未像物业、商业和物流地产一样成为房企的“第N条曲线”,多数房企也只是借冬奥会的“东风”零星发展冰雪地产。

据房玲、陈家凤分析称:“多数房企目前对冰雪地产发展的谨慎态度,背后可能存在以下三大因素:其一,作为小众且高危的运动,冰雪运动对客群的经济消费水平要求高,目标客群有限;其二,盈利与资金回笼仍然是痛点;其三,户外雪场还面临无雪季问题。”

比如,在无雪季的季节,这种滑雪度假区的游客就会锐减,所以受季节性波动影响较大。据克而瑞机构统计,2017年和2018年两个雪季万科松花湖度假区到访人次46.93万人和59.64万人,而同时期夏季到访人次5万人和5.81万人,仅为冬季的10%左右。

对于冰雪产业的盈利状况,原万科冰雪事业部首席合伙人丁长峰公开表示:“滑雪场是一个巨大的重资产投资,依靠门票很难实现盈利,同时银行的利息又比较高;大型滑雪度假村需要依靠销售雪场工具以及卖房来实现周转,这些钱全部都要用来补贴前期的滑雪场和酒店投资。”

“除投资规模高、回报周期长外,雪场运营成本高以及融资难也是其发展痛点。”房玲、陈家凤补充分析称,雪场运营成本通常包括人员工资及福利费、燃料费用、原材料费、维修费等,据媒体报道,广州融创雪世界一年运营成本0.4亿元,其中超过6成是燃料费;滑雪场投入规模大,亟须引入长线资本,倘若只是信托、AMC(即资产管理公司)等短线资金未来可能面临较高的财务风险。

“轻资产”或成盈利模式新路径

虽然目前房企布局冰雪产业还未迎来盈利的丰收期,但是冰雪产业的前景为市场看好,更多盈利模式也在不断挖掘中。

除了在赚取“门票”收入之外,房企也试图切入滑雪运动的整个产业链来开拓利润点。例如,融创文旅冰雪产品除了以雪世界为核心的基础产品及服务之外,还包括滑雪学校、赛事、营地、俱乐部等多元化的产品,甚至包括雪具存放寄送等衍生的服务,而这些方面都可以拓展新的盈利空间。

对于未来的盈利模式,房玲也指出了另外一种轻资产的路径:“整体而言,冰雪‘万亿’风口来袭,未来政策可能在地价、税收优惠、金融支持等方面予以变相补贴,但多数房企仍很难于冰雪地产中寻求盈利平衡点,类型选择上度假型滑雪场的现金流优于学习型和体验型滑雪场。未来少数房企可通过承建政府相关冰雪硬件设施拓展多样收入,而在冰雪领域经验丰富的民企也可考虑联手地方国企实现轻资产运营。”

此外,在盘活资产方面,房玲指出,房企可选择以优质冰雪项目为底层资产,发行资产证券化产品来盘活项目。

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