多家银行拟发行房地产并购主题债券，释放什么信号？

2021年下半年以来，个别房企债务压顶，风险逐渐显现，金融机构对于房企融资也持谨慎态度。如何化解个别房地产企业的相关风险？房企之间的项目并购被视为有效方式之一。

中新经纬了解到，近日，兴业银行(601166)、平安银行(000001)、广发银行等多家银行表示，计划近期发行房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。除了并购主题债券，银行还计划通过并购贷款、并购票据、并购基金、资产证券化、并购财务顾问等方式，为房地产项目并购融资提供支持。

银行发行并购主题债券

近日，房地产市场暖风频频，尤其是房地产项目并购获得了来自银行的支持。2月17日，中新经纬从兴业银行获悉，根据市场需求和业务发展需要，该行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券。

兴业银行还表示，近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。

除了兴业银行，平安银行也透露，拟于近期启动发行房地产并购主题债。据悉，平安银行于2022年年初向人行报送2022年金融债券发行额度申请。该行将在核定额度内，计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作。

另外，广发银行称，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券。上述银行均表示，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

事实上早在1月17日，浦发银行(600000)就曾发布公告称，将于1月21日簿记发行50亿元房地产项目并购主题债券，期限3年，募资用于房地产项目并购贷款投放。这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天在接受中新经纬采访时表示，包括兴业在内的其他银行同业跟进发行房地产并购主题债券，促成这一局面的直接原因就是政策导向，即支持动用包括房地产并购债券在内的各项金融产品工具缓解房地产行业，特别是一些大型房地产企业目前遇到的困难。

2021年12月下旬，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

“此次兴业银行发债动作，说明当前银行对于收并购业务的关注程度增大。从银行名单看，包括浦发、广发、平安等陆续发债，说明在此类银行内部，实际上今年积极做了调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬采访时说。

严跃进指出，银行通过此类发债工作，将显著增加后续金融资源投放的力度，同时围绕收并购业务，可以形成更多元化和丰富的金融服务。他表示，类似资金的投放，也是为了更好防范化解房企风险和助力房地产市场良性循环发展。

优质并购项目难寻？

尽管金融机构在并购融资方面逐渐松绑，但房地产企业的动作还未跟上。此前，中国建设银行(601939)行长王江在银保监会举行的例行新闻发布会会后曾对媒体表示，“实际上建行过去对优质房企进行项目并购一直是很支持的，关键是有没有好的并购项目。”

目前，发起并购融资的房企多数并未公布并购计划，仅华润万象生活在获得招商银行(600036)融资支持前，先后收购了禹洲物业和中南服务，对价分别为不高于10.6亿元和22.6亿元。而招商蛇口(001979)还因30亿元并购票据中，有15亿元用于偿还银行贷款而引发关注。

华泰证券在研报中指出，政策落实的难点之一在于优质收并购项目不足。首先，项目是房企“硬”资产，民企不会轻易折价出售优质项目，透支未来生存空间。其次，面对短期偿债压力，耗时耗力的项目收并购可能并非风险房企缓解流动性压力的首选。

华泰证券分析称，另一大难点是出险企业尽调难度较大。“出险企业的项目体量大、融资渠道多、股权结构复杂，加之房价预期不稳、销售下行，承债式收购方需花费较多精力识别项目风险与收益，并购双方对项目定价或难以达成一致。”

“今年房地产并购项目的增加是大概率事件，但至于是否成功，还取决于市场反响，即投资人是否认同房地产并购债券是值得投资的优质资产，目前看并不特别乐观。”金天说。

金天认为，很现实的一个问题是，现在抽出一些相对优质的资产拿来发债，将来其他资产如何处置，恐怕会更加困难。“锅多锅盖少”的情况一直比较突出，当前市场环境下金融机构想要整合构建优质资产并不容易。

严跃进认为，银行发债还是会坚持审慎的原则，不会盲目去投。关键也看一些优质房企的准备工作是否到位，尤其是要观察房地产市场的行情走势。若是房地产市场行情走势好，那么此类收并购业务的价值就比较大，银行和相关房企也可以享受相关的政策红利。