交换要约与同意征求下的融资缩量

2月21日晚间，正荣地产（06158.HK）发布公告称，将对2022年到期的四笔美元债及一笔人民币点心债提出交换要约及同意征求。截至2月21日，这5只离岸票据还有存续金额共7.9769亿美元及16亿元人民币。

与此同时，正荣地产还就8只在2023年或之后到期的债券进行同步同意征求，但并未改变金额、票息及到期时间，仅是为了修改一些条款。

这是继2月18日，正荣就一笔即将于3月6日到期的永续债进行同意征求之后，再次对手中的离岸债券进行置换。

或许是资本市场已适应了房企做债务管理，2月22日，正荣港股收报0.73港元，仅小幅下跌2.67%。境内外债券也收住了跌势。

一名房企人士认为，随着房地产去金融化、高周转发展逻辑的改变，房企融资降速，不得不对密集到期债务进行寻求展期。

债务置换

正荣并非第一家寻求美元债展期的房企，但其进行批量美元债置换的动作，在业内实属罕见。

正如正荣在公告中所披露的，可能无法产生足够的现金流量以履行财务承诺。从正荣每月销售金额来看，进入2022年，出现了与同业一样的下滑问题：2021年10月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币97.95亿元；11月为99.26亿元；12月为100.11亿；2022年1月，正荣仅完成78.97亿元，环比下跌约32%。

一方面是销售放缓，另一方面则是融资大门关闭。正荣在2月18日公告里也提及，面对行业大环境的不利因素，以及不确定审计师会否对公司2021年年报给出保留意见，这已为后续多笔美元债寻求展期埋下伏笔。

如前所述，正荣2022年到期四笔美元债及一笔人民币点心债，存续规模为7.9769亿美元及16亿人民币。全年的偿债压力不小。

而正荣在2月21日公告里也表示，如交换要约、同意征求或同步同意征求不获成功，公司可能无法悉数偿还债务，可能考虑进行替代的债务重组行动。

目前正荣已委任钟港资本对旗下批量美元债及人民币点心债进行交换要约及同意征求，从2022年2月21日开始，2022年3月11日下午四时结束。

实际上，在美元债管理上，大多数房企并非持“躺倒”态度。2021年11月5日，世茂公告于公开市场购买本金额合共为150万美元、于2022年到期、票息4.75%的票据。

也有一些资金状况良好的房企在做回购。比如融信（03301.HK）2月20日发布注销一笔美元债的公告，称该公司已于2月18日完成注销所购回合计本金额6247.3万美元的票据，占票据发行本金总额的12.49%。

融信这笔美元债（ISIN：XS1957481440）发行于2019年3月1日，2022年到期，票息10.5%，发行总额5亿美元。实际上，此次是融信在这笔美元债发行周期内多次回购里力度最大的一次。过去两年，融信对这笔债券进行了6次回购，累计金额1.06亿美元。尽管在价格波动时期，企业自己回购债券有节省成本的因素在内，但也表明了企业在主动管理债务。

融信的底气或得益于2月18日获得的一笔“回款”：融信2月18日公告称，将非全资附属公司宁波海亮房地产投资有限公司55%股权售予海亮集团，代价4.21亿元。

宁波海亮由融信及宁波海饶分别拥有55%及45%股权。宁波海亮五年前就曾是海亮集团的全资附属公司。这实际上是海亮集团的一次股权回购。

2月21日，新城控股公告，公司境外子公司新城环球于2018年6月20日在境外发行总额为2亿美元的无抵押固定利率债券。公司结合目前实际经营及财务状况，由新城环球提前赎回上述美元债券，并予以注销。债券赎回申报期内，投资者合计申报美元债券约1.6亿美元。

刚刚在北京首轮集中供地中投资百亿拿地的绿城中国(03900 .HK)，则通过合并的方式为现有债务进行再融资，额外发行于2025年到期之1.5亿美元4.7%的优先票据，将与3亿美元4.7%于2025年到期的优先票据(40447)合并及构成单一系列。

房企融资缩量既成事实，债务管理上也侧重于交换要约。2021年包括禹洲集团、富力地产、荣盛发展等房企在内陆续公告寻求美元债交换要约与同意征求。据安信证券数据显示，2021年，共15家房企的20只地产美元债进行交换要约，规模达83.2亿美元，这是近5年来最高水平。2022年伊始，这一趋势仍在持续，从位于华东地区的大发地产开始，陆续多家房企也加入了交换要约行列。

融资缩量

房企做债务管理动作的背后，是房地产行业融资明显下滑。同策研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2022年1月，这40家房企共完成融资金额折合人民币共计574.67亿元 ，环比下滑24.57%。

以债权融资为例，世茂和雅居乐有多笔资产以股加债的形式出售，分别套现63.45亿元和38.38亿元。

碧桂园、龙湖、旭辉、龙光等民企，以发债形式，分别融资38.61亿港元、28亿元、1.5亿美元、19.5亿港元，折合人民币共计85.11亿元。以融资成本优势著称的滨江集团，今年1月发行了2笔超短期融资券，金额共计18.9亿元，利率在3.66%-4.0%。

同策研究院资深分析师肖云祥指出，从获得融资的企业背景来看，民企并没有大的融资趋势性变化。比如，通过上交所“公司债券项目信息平台”披露的信息可见，年后有很多中小房企融资计划被受理或已反馈。这些获得“已反馈”或“已受理”的企业主体大多为地方城投建设公司，即地方国企，这些企业业务板块中商品房开发的比重一般很小。此外还有相对稳健的大型民营开发企业。

实际上，在去年房企融资最困难的时候，信用较高的央企国企受到的影响并不算大。而民企融资环境仍然没有发生大的变化，中小型的民营房企，特别是债务风险较高的房企，融资压力还没有获得释放。

肖云祥认为，融资环境会有一定的改善空间，但像过去大水漫灌的可能性将不复存在。比如近期并购贷、保障性租赁住房领域的政策，是特定领域的边际宽松。债务管理方面，可以在债期，债务结构，融资成本等方面考虑。当然还需要“开源节流”，做好去化和合理投资的工作。