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为生存,旭辉积极谋变

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2月21日,旭辉控股集团(00884.HK,简称“旭辉”)正式对外宣布,周轶群将出任集团副总裁兼运营中心总经理。周轶群拥有18年房地产行业从业经验,加入旭辉前,其于仁恒置地集团担任执行副总裁,分管集团投资、商业、酒店以及文旅业务。

这是旭辉2022年步入“三五战略”后,引入的首位重量级职业经理人。一名知情人士认为,周轶群此番加盟旭辉,与其此前在仁恒擅长的领域有所区别,且在行业普遍面临“活下去”难题的当下,对于职业经理人而言,这是一个新挑战。

旭辉近期的高管人事变动不止于此。21世纪经济报道记者独家获悉,旭辉此前分管投资的原副总裁潘道原已离职,但旭辉内部人士对此不置可否。据悉,潘道原已到近退休年纪。目前,旭辉集团高级副总裁兼投拓中心总经理张海民负责旭辉投拓具体事项,他于2021年中加盟旭辉。

分析人士指出,目前行业内各家房企高管人事变动非常频繁,不管是自身原因,抑或企业出于战略调整需要而调整人员架构,都是当下行业的一个缩影。

旭辉集团董事局主席林中表示,“行业正面临前所未有的优胜劣汰、迭变重整,旭辉必须穿新鞋、走新路,探索出一条全新的内涵式发展之道”。

相比同业,旭辉是相对从容的,这从2021年旭辉完成全年2300亿回款可见一斑。而正如前述分析人士所言,行业在调整,企业也不例外,旭辉近期不论是人事、拿地、融资方面都有积极作为,也正如万科集团董事会主席郁亮所言,行业面临转折,“活下去”才是终极目标。

2月21日,旭辉收报6.14港元,涨1.82%,市值529.6亿。2022年1月,旭辉完成84.4亿元人民币销售额,环比2021年12月有明显下跌。

高管变动频仍

越是调整周期,房企人事变动越频繁。比如阳光城在2021年10月开始就经历了两次大的组织架构调整,伴随高管人事变动。

21世纪经济报道记者根据公开信息梳理,发现旭辉于去年年底开始,管理层就有变动。比如2021年10月,融创华北区域原副总裁兼城市总刘延青履新旭辉集团运营管理部总监;2021年11月,世茂原重庆区域总高著晓履新旭辉集团成本部总监。

人员调整的背后,是旭辉自身的发展规划需求。最近,旭辉对外发出一道“招募令”,基于“三五战略”正式上线了“百将计划”,面向全国招聘行业精英人才,储备城市总、项目总、营销总、操盘手。

旭辉“百将计划”的底气源于跻身2021年少数能完成既定销售目标房企的之一。旭辉在2021年销售额2472.5亿元,同比增加162亿元,已完成全年2300亿元的回款目标。

从2021年9-12月的销售业绩来看,在同业普遍环比下降的情况下,旭辉维持住了平稳发展的态势。2021年9月,旭辉合约销售金额约为160亿元,同比下降38.53%;10月,旭辉销售金额162亿;11月为165亿;12月为215亿。虽然单月涨幅不明显,但仍然维持住了平稳上涨的态势。

然而,进入2022年,旭辉的压力浮现了。今年1月,旭辉完成销售金额84.4亿,环比去年12月,有明显下滑态势。

前述分析人士指出,旭辉近期的人事变动,反映了行业内企业间人员流动的加剧“裁掉两个人,换一个能干的人,这是很常见的。”这名分析人士认为,随着缩表、生存问题的逼近,行业内人员流动性将越来越大,“市面上不缺有水平的人”。

持续投资北京市场

身处行业大周期,旭辉显然是一个典型案例。在投资策略上,旭辉有一个变化:过往在公开招拍挂市场,旭辉以联合拿地为主,如今旭辉开始尝试独立拿地。2021年11月,旭辉通过摇号获取南京一幅单身职工公寓用地,成交总价1.15亿元,楼面价5024元/平方米。

第二次独立拿地,旭辉选择了北京。在北京今年首轮集中供地现场,旭辉以14.07亿元斩获顺义新城一旧村改造项目,拿地主体北京旭科置业有限公司(简称“北京旭科”)是旭辉集团全资子公司,成立于2013年3月。

此前进驻北京已有10年之久,从去年底开始,旭辉又以招拍挂、合作拿地、股权并购等多元化策略继续布局北京市场。2021年11月29日,旭辉接手了与阳光城等房企在北京合作的国祥府和国祥云著项两个项目的股权;今年1月20日,旭辉联手首开股份(600376.SH)、北京住总集团、密云城投等以20.7亿元竞得密云一幅涉宅用地,总建面20.02万平方米。

在年初的节点拿地,旭辉有望在今年年底形成回款。这或许是旭辉成为此轮集中供地全场唯一一家民企的主要原因。另一原因就是,旭辉有信心发展,信心来自于企业综合的状态,比如现金回款程度、偿债能力以及融资能力等。

值得一提的是,北京此轮供地,有50多家房企报名参与,央企、国企占据主流,且拿地的仅有旭辉一家民企。梳理公开信息可见,旭辉从2019年开始,拿地投资战略逐渐明朗化。2019年,旭辉新进入11个城市;2020年,旭辉有意识提升拿地权益,并将投资眼光逐渐聚焦一二线城市。2002年一季度,旭辉对外表示,在一二线城市投资占比90%以上。

很显然,旭辉能在2021年下半年维持良好的回款率,某种程度得益于2020年的战略布局。

房企分化

去年下半年开始的房企流动性问题,逐渐加速房企分化。受制于现金流,不少房企进入出售项目变现周期。

尽管流动性紧张已是业内共性,但旭辉似乎能从容应对。“缺钱”仍是共性,但相较于大部分同行已关闭的融资大门,旭辉目前正在申请发行一笔20亿中票。据银行间孔雀开屏系统(非金融企业债务融资工具注册信息系统)显示,龙湖与旭辉分别取得50亿元中期票据的注册通知书。两家民企分别申请发行金额为20亿元的中票。据披露,旭辉20亿中票发行期限为5年期。募资用途未支付工程款与还贷。

面对即将到来的美元债偿债高峰,与其他忙于主动债务管理的民企同行一样,旭辉也有这方面的动作。1月4日,旭辉以现金购买方式要约提早赎回2022年1月23日到期的美元债5.051亿美元,同时额外增发1.5亿美元绿色债券;1月10日,旭辉要约购买于2022年到期、利率为5.5%的2.72亿美元债。

旭辉偿债的方式手段,相比交换要约,看起来轻松与坦然,然而,在筹措资金方面,旭辉也是有取舍的,比如以供股方式融资。2021年12月底,旭辉公告宣布供股募集款项16.7亿港元。旭辉此次供股实现94.29%高比例认购,另获得大股东林氏家族及多家长线股东额外申请超额认购,合计获得8.22亿股供股股份申请,相当于可供认购供股股份总数1.97倍。

“现在企业能生存下来已经不错,不存在可以发力或者弯道超车,旭辉相对其他同行而言,仅仅是更稳定、更出色、更从容一些。”前述分析人士强调。

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