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上海第一批集中供地:40幅土地总起拍价850.7亿

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2月23日,上海土地市场官网挂出上海今年第一批宅地集中拍卖公告。公告显示,共有40幅土地将于4月集中出让。总供应面积215.6公顷,总起拍价850.7亿元,保证金比例20%,触顶溢价率最低4.24%,最高10%。

相比去年4月公布第一批集中出让土地,今年上海提速了供地节奏,且40幅宅地总量不小,其中2幅租赁住宅用地。

上海也变得更加务实:为了筛选合格的开发商进行土地开发,从源头上杜绝“爆雷”事件的出现,上海对竞价政策进行了微调。

首先做出调整的是“评标办法”,部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中,商务标分为经济实力(20分)、技术资质(10分)、项目经验(10分)和出让要求影响度(20分);技术标分为总体设计(10分)、建筑设计(10分)和商务展示(10分)。

中指研究院土地事业部分析师殷玉轩认为,该调整新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求上。从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。调整无疑是从更加务实的层面防止“爆雷”。

其次,上海对于“随机值”的处理也进行了优化。进入“一次书面报价”阶段后,若出现相同报价触发“随机值”,政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。

殷玉轩指出,这条竞价政策的改变,直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度,降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性,使公平性得到了更大的保证。

此外,依托于去年新出台的落户政策,上海在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个郊区新城及上海自贸区临港新片区继续增加土地供应力度,由上一批次的23宗,增加至27宗,同时,杨浦区、徐汇区、闵行区等传统热门区域,也都增加了土地供应。本次主城区供应地块4宗,郊区供应36宗。供应力度依旧以郊区为主,总体门槛较低。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,在这几个区增加土地投放有助于稳定市场预期和供求平衡。

上海此次集中供地最高限价不到20亿的有21幅,这对于资金预算不多的房企而言,是利好。卢文曦预测,此轮集中供地节奏提速,总价低的地块多,可以推高房企参与热情。

他认为,金融层面政策变得宽松,可以提振市场信心。另外,从上海今年第一批入市的房源来看,有个别楼盘比当初房地联动价要高出一些,市场有想象空间。这些都会提升房企参与热情。但大部分民企当下首要任务是解决流动性问题,不排除拿地企业仍以央企、国企为主。

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